№ 2-1-4/2021 

64RS0015-01-2020-001143-62

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

04 июня 2021 г. г. Ершов 

Ершовский районный суд Саратовской области, в составе: председательствующего судьи Лукьяновой Ж.Г.

при секретаре Дисалиеворй Ж.У.

с участием представителей ФИО1, ФИО2, ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ершове гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ОАО Сельхозтехника о государственной регистрации аренды земельного участка и признании договора аренды земельного участка недействительным, 

встречного искового заявления ФИО18, ФИО20, ФИО17, ФИО7, ФИО8 ФИО15, ФИО13 к ФИО4, ФИО22 о признании договора аренды земельного участка незаключенным, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя, что 23 мая 2020 г. между ним и представителем собственников ФИО22 был заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер №, расположенный по адресу Саратовская область Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 8,4 км. северо-западнее п.Целинный и в 5,2 км. северо – западнее с.Нижняя Покровка. Договор аренды земельного участка был сдан на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. Однако, в регистрации договора аренды было отказано, в связи с заявлением ФИО22 о прекращении регистрации договора. Впоследствии, ему стало известно, что ФИО22, как представитель собственников, позже 26 мая 2020 г. заключил договор аренды вышеуказанного участка с ОАО Сельхозтехника. Считает, что договор аренды земельного участка между АО Сельхозтехника и ответчиками является недействительным, т.к. со стороны ФИО22 имеется злоупотребление правом, зная о том, что он заключил договор аренды 23 мая 2020 г. с ФИО4 он заключает договор аренды этого же земельного участка 26 мая 2020 г. с АО Сельхозтехника. Просит признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:150104:116, недействительным и произвести государственную регистрацию договора аренды от 23 мая 2020 г.. 

ФИО18, ФИО20, ФИО17. ФИО7, ФИО8, ФИО15, ФИО13 обратились со встречным исковым заявлением, мотивируя, что договор аренды земельного участка от 23 мая 2020 г. с и.п ФИО4 является недействительным, т.к. они не желали заключать данный договор с и.п.ФИО4, волеизъявления не было. 

Впоследствии уточнили исковые требования и просят признать договор аренды земельного участка от 23.05.2020 г. не заключенным, т.к. земельный участок по договору и.п. ФИО4 не передавали, с ним заключать договор земельного участка не желали, договор аренды земельного участка заключили с АО Сельхозтехника. 

В судебное заседание ФИО4 не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ФИО4 – ФИО1 иск поддержал и просит удовлетворить, по доводам, указанным в исковом заявлении, во встречном исковом заявлении просит отказать. 

ФИО18, ФИО20, ФИО17. ФИО7, ФИО8, ФИО15, ФИО13 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель ФИО2 встречный иск поддержала и просит его удовлетворить, в иске ФИО4 просит отказать, по доводам, изложенным в возражении.

ФИО22, ФИО23 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, возражений не представил. 

Представители ОАО Сельхозехника, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, возражений не представил. 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению, встречный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договора считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия договора о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается несогласованным, а соответствующих договор - незаключенным.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 являются собственниками земельного участка, кадастровый №, расположенный по адресу Саратовская область Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 8,4 км. северо-западнее п.Целинный и в 5,2 км. северо – западнее с.Нижняя Покровка.

23 мая 2020 г. между и.п.ФИО4 и собственниками, в лице ФИО22, был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. 

При этом был составлен акт – приема передач от 23.05.2020 г.. 

23 мая 2020 г. договор аренды с документами был предоставлен на государственную регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

05 июня 2020 г. ФИО22, действующий по доверенности, собственников земельного участка, обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации прав и возврате ранее представленных для ее проведения документов. ФИО4 с таким заявлением не обращался. 

03 июля 2020 г. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области было отказано в государственной регистрации (уведомление л.д.112-113 т.1). 

Основанием для обращения в суд ФИО4 является уклонения другой стороны по договору аренды от регистрации договора аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 г., если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. 

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности входит установление факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к покупателю, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации права собственности.

Однако, таких доказательств со стороны ФИО4 суду не представлено. 

Согласно акта приема - передачи от 23 мая 2020 г. земельный участок был передан арендатору и.п. ФИО4 во исполнении договора аренды. (л.д.127 т.1). Акт передачи был составлен формально, фактически земельный участок ФИО4 не передавался и им не используется. 

Таким образом, передача и.п.ФИО4. имущества, являющегося предметом договора аренды, не состоялась, соответственно сделка не исполнена.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом того, что имущество фактически не передавалось и.п.ФИО4, договор считается незаключенным. 

Исковые требования в части уклонения собственников земельного участка от государственной регистрации не подлежат удовлетворению, т.к. договор не исполнен, имущество по договору аренды не передавалось.

Кроме того, из материалов дела усматривается отсутствие волеизъявления собственников земельного участка на заключение договора аренды земельного участка с и.п. ФИО4 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В данном случае пользование и распоряжение земельным участком по заключению договора аренды было осуществлено путем выдачи доверенности на представителя ФИО22 

Волеизъявление собственников земельного участка выражено в доверенности, выданной ФИО22, в том числе с правом заключения договора аренды. 

Доверенность не признана в установленном порядке недействительной. 

Последующие действия собственников земельного участка по распоряжению земельным участком, передачи его в АО Сельхозтехника, получение арендной платы от АО Сельхозтехника свидетельствуют об одобрении и волеизъявлении заключения договора аренды с АО Сельхозтехника и отсутствия волеизъявления передачи земельного участка в аренду и.п.ФИО4. 

Поэтому оснований для удовлетворения исковых требований в части государственной регистрации сделки также не имеется. 

26 мая 2020 г. между ФИО22, действующим по доверенности от собственников и АО Сельхозтехника был заключен договор аренды земельного участка, кадастровый №.

10 июля 2020 г. договор аренды от 26 мая 2020 г. прошел государственную регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. 

Во исполнение договора аренды земельный участок передан в пользование АО Сельхозтехника, что подтверждается получением собственниками арендной платы и использованием АО Сельхозтехника земельного участка, его обработка, уборка урожая.

Таким образом, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ состоялся, передача имущества – земельного участка - произошла, арендодатель получает арендную плату и договор прошел государственную регистрацию. 

Кроме того, земельный участок, кадастровый № входил ранее в земельный участок № который находился и находится в аренде в АО Сельхозтехника с 2014 г., что подтверждается материалами дела. 

Доводы представителя ФИО4 – ФИО1 о том, что ФИО4 был лишен возможности принять спорный земельный участок в аренду, т.к. АО Сельхозтехника препятствовало в его использовании, не влияют на законность заключения договора аренды. 

Представитель АО Сельхозтехника признала факт попыток использования ФИО4 земельного участка, которое имело место после передачи имущества в АО Сельхозтехника и проведения сельскохозяйственных работ АО Сельхозтехника. 

С иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и.п. ФИО4 не обращался. 

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В силу п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 « Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Согласно пункту 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Исходя из изложенного следует, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной, поскольку действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она передана другому арендатору.

Нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом, направленным на восстановление его субъективного права.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Соответственно, ФИО4 избран неверный способ защиты своего нарушенного права.

Кроме того, в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухстороння сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской ФедерацииN 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного Постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно доводам ФИО4 представитель ФИО22 недобросовестно вел себя, зная о том, что им ранее 23 мая 2020 г. был заключен договор аренды земельного участка с и.п.ФИО4 он заключает договор аренды с АО Сельхозтехника 25 мая 2020 г.. 

Однако, по настоящему делу не установлено никаких обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности поверенного лица ФИО22. 

В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО22 не признает факт подписания договора аренды с и.п. ФИО4

По заключению эксперта № 149 от 12.03.2021 г. подписи в договоре аренды от 23.05.2020 г. и акте приема передач выполнены ФИО22 (л.д.41 т.6).

Судом установлено, что собственниками земельного участка достигнуто соглашение о заключении договора аренды земельного участка с АО Сельхозтехника, договор аренды земельного участка от 26 мая 2020 г. заключен в соответствии с действующим законодательством, сторонами исполняется. В тоже время, волеизъявления на заключение договора аренды с и.п. ФИО4 не имелось, договор аренды от 23 мая 2020 г. является незаключенным, что подтверждается материалами дела. 

При таких обстоятельствах, действия ФИО22 по заключения договора аренды земельного участка от 26 мая 2020 г. не могут быть расценены, как недобросовестные, а равно злоупотребления правом сторонами договора при его заключении, в материалах дела не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, судья

решил:

в иске ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ОАО Сельхозтехника о государственной регистрации аренды земельного участка и признании договора аренды земельного участка недействительным, отказать. 

Встречное исковое заявление ФИО18, ФИО20, ФИО17, ФИО7, ФИО8 ФИО15, ФИО13 к ФИО4, ФИО22 о признании договора аренды земельного участка незаключенным - удовлетворить. 

Признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу Саратовская область Перелюбский район Целинное муниципальное образование, в 8,4 км. северо-западнее п.Целинный и в 5,2 км. северо-западнее с.Нижняя Покровка, кадастровый №, между ФИО4 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, от 23 мая 2020 г., незаключенным. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательном виде в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы или представления через Ершовский районный суд Саратовской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 09 июня 2021 г.

Председательствующий