дело № 3а-379/2021 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 25 июня 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я. К.,

с участием представителей : административного истца Общества с ограниченной ответственностью «МеталлСервисЦентр № 1» - ФИО1, ФИО2, заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «МеталлСервисЦентр № 1» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил :

Административный истец Общество с ограниченной ответственностью «МеталлСервисЦентр № 1» (далее – ООО «МеталлСервисЦентр № 1», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, площадью 60989 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: …, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2020 года в размере – 30 377 000 рублей; указании, что установленная кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка применяется для определения размера арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, за период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки. 

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «МеталлСервисЦентр № 1» образовано на основании решения единственного участника от 04 июля 2011 года № 5 путем реорганизации в форме присоединения к нему нескольких юридических лиц, в том числе, Общества с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания», прекратившего свое существование при реорганизации, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись и что подтверждается свидетельством серии … № … от 29 ноября 2011 года. 

На основании передаточного акта к договору присоединения от 04 июля 2011 года административному истцу, как правопреемнику Общества с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания», перешло право собственности в отношении 20 объектов недвижимости (производственной базы, состоящей из административного здания, складов, трансформаторных подстанций, подъездных железнодорожных путей, гаражей, цехов, открытых складских площадок и других объектов), расположенных по адресу: …, а также право аренды спорного земельного участка с кадастровым номером …, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости, ранее предоставленного Обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания» по договору аренды от 11 июня 2008 года № …. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 декабря 2020 года № … кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … определена по состоянию на 31 января 2020 года в размере – 74 082 118, 52 рублей. 

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО Оценочная компания «Эксперт» для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка. 

Согласно отчету об оценке № … от 02 ноября 2020 года, выполненному ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … определена в размере – 30 377 000 рублей по состоянию на 31 января 2020 года. 

03 ноября 2020 года ООО «МеталлСервисЦентр № 1» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края, решением которой от … ноября 2020 года № 61 соответствующее заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «МеталлСервисЦентр № 1» как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 05 марта 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края. 

В судебном заседании представители административного истца - … – ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования с учетом их уточнения, просили суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере – 33 641 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3 в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, а также на то, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в заявленном размере его рыночной стоимости приведет к значительному снижению поступлений в муниципальный бюджет. 

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От заинтересованного лица – администрации г. Невинномысска Ставропольского края поступило ходатайство с просьбой о проведении судебного заседания в отсутствие представителя администрации и о принятии решения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …, с видом разрешенного использования – земли под промышленными объектами, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 60989 кв. м., кадастровой стоимостью 74 082 118, 52 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 февраля 2020 года на основании акта определения кадастровой стоимости от 10 февраля 2020 года № …, подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество» (том 1 л. д. 184-187). 

В письменном отзыве на административный иск заинтересованное лицо – комитет по управлению муниципальным имуществом администрация города Невинномысска Ставропольского края просил отказать в его удовлетворении, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а также мотивируя тем, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к нарушению права муниципального образования на получение арендных платежей. 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта … А. В., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 29 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается отметкой на конверте (том 1 л. д. 160).

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у ООО «МеталлСервисЦентр № 1» в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, 11 июня 2008 между Обществом с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания» и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края заключен договор аренды № … находящегося в государственной собственности земельного участка, сроком с 17 апреля 2008 года по 16 апреля 2013 года. Право аренды Общества с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания» зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 20 августа 2008 года (номер регистрации …). 

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …, площадью 75775 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: …, на участке имеются нежилые строения (том 1 л. д. 18-22). 

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л. д. 26). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 29 декабря 2020 года № … Общество с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания» на основании договора о присоединении от 04 июля 2011 года реорганизовано в форме присоединения к ООО «МеталлСервисЦентр № 1», в связи с чем 29 ноября 2011 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица (том 1 л. д. 36-56). 

На основании постановления администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 23 июня 2014 года № … в постановление от 03 июня 2008 года № … «О передаче в аренду земельных участков, расположенных по …» (в редакции постановления от 22 апреля 2013 года № …) внесены изменения в части замены арендатора с Общества с ограниченной ответственностью «Ставропольская металлургическая компания» на ООО «МеталлСервисЦентр № 1». 

09 июля 2014 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края (арендодатель) и ООО «МеталлСервисЦентр № 1» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 1 (с приложением № 1 - расчет арендной платы) к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 года № …, по условиям которого стороны определили, что площадь арендуемого земельного участка до 22 апреля 2013 года составляет 75775 кв.м, а с 22 апреля 2013 года - 50764,43 кв.м. (том 1 л. 

<

...>).

В настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером … площадью 60989 кв. м. находится в аренде ООО «МеталлСервисЦентр № 1» в соответствии с дополнительным соглашением № … от 20 марта 2020 года к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 года № …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 февраля 2021 года № … (том 1 л. д. 201-205). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с ранее действовавшим пунктом 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции от 29 июля 2017 года) «О государственной кадастровой оценке» после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статьей 16 ныне действующего Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции от 31 июля 2020 года «О государственной кадастровой оценке») предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 декабря 2020 года № …, на основании акта Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 10 февраля 2020 года № … кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 31 января 2020 года установлена в размере 74 082 118, 52 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 февраля 2020 года (том 1 л. д. 17). 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка, и полагая ее завышенной, административный истец - ООО «МеталлСервисЦентр № 1» обратилось к независимому оценщику – ООО Оценочная компания «Эксперт» для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка. 

Согласно отчету об оценке № … от 02 ноября 2020 года, выполненному ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … определена по состоянию на 31 января 2020 года в размере – 30 377 000 рублей (том 1 л. д. 87-150). 

Судом установлено, что административный истец 03 ноября 2020 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 24 ноября 2020 года № … заявление ООО «МеталлСервисЦентр № 1» о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером … отклонено. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края, проанализировав представленный административным истцом отчет № … от 02 ноября 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …, указала, что он выполнен с нарушениями требований ФСО № 3, ФСО № 1 (том 1 л. д. 33-35). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «МеталлСервисЦентр № 1» – ФИО1 определением Ставропольского краевого суда от 05 марта 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту – ИП … А. В. (том 1 л. д. 231-234). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 29 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 31 января 2020 года составила 33 641 000 рублей (том 2 л. д. 7-33). 

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … А. В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 29 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-379/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно – земельный участок с кадастровым номером …, площадью 60989 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: …, на окраине населенного пункта, в окружении производственной застройки преимущественно до 1990 года, на расстоянии около 1,2 км до автодороги Р-217, обеспеченный подключенными инженерными коммуникациями, имеющий забор по периметру, асфальтированную территорию, хорошую транспортную доступность, в том числе для большегрузных транспортных средств, круглогодичный асфальтированный и гравийный подъезд, 

Исследуемый земельный участок оценен экспертом в допущении, что он является условно-свободным. Ограничений, существенно влияющих на стоимость исследуемого объекта, экспертом не выявлено. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за период с 31 января 2019 года по 31 января 2020 года, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков, сопоставимых с объектом исследования, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. … и близлежащих населенных пунктах - с. …, с. …, г. …, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – коммерческого назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. 

Так, при определении рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером … из 11 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в вышеуказанных населенных пунктах, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. …, относятся к землям населенных пунктов, имеют возможность подключения коммуникаций, подъездные пути с твердым покрытием, аналоги № 1 и № 2 находятся в долгосрочной аренде и имеют назначение – придорожный сервис, СТО, аналог № 3 находится в собственности и имеет назначение – для размещения промышленных объектов. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером … экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы «Расчет рыночной стоимости объекта оценки ЗУ к.н. …» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на расположение внутри населенного пункта, на физические характеристики, на наличие коммуникаций, на вид разрешенного использования, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 551, 59 рубля. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером …, с учетом его местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт … А. В., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на возражения заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края по экспертному заключению, приведенные в письменном отзыве на административный иск. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 31 января 2020 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорного земельного участка от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края ФИО4, приведенные в письменном отзыве в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по ее мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие корректировки применять. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером … по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца установлением данной кадастровой стоимости, так как арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «МеталлСервисЦентр № 1» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, нежели установленную экспертным заключением № … от 29 апреля 2021 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. 

В связи с этим, обращение ООО «МеталлСервисЦентр № 1» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 29 апреля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 02 ноября 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленного в иске земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на дату оценки - 31 января 2020 года составила 33 641 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером ….

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «МеталлСервисЦентр № 1» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 60989 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 33 641 000 рублей по состоянию на 31 января 2020 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения Общества с ограниченной ответственностью «МеталлСервисЦентр № 1» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края – 03 ноября 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 07 июля 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.