Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июля 2021 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Непомнящих А.В., с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов, расходов, 

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований, с учетом изменений, указано, что Дата между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик продал, а истец купил квартиру, расположенную по адресу: Адрес, за ......... Договор прошел государственную регистрацию Дата. В момент осмотра квартиры, в момент заключения договора и после его исполнения со стороны продавца не была доведена никакая информация о каких-либо недостатках в квартире. Позднее истцу стало известно, что ФИО1 осуществил незаконную перепланировку, а именно: демонтирована ненесущая перегородка между кухней и гостиной, в гостиной выполнена антресоль. Как только ФИО2 стало известно об этих обстоятельствах, то он незамедлительно обратился к ФИО1 с целью получения разъяснений о том, почему перед заключением договора до него не была доведена данная информация о произведенной перепланировке. ФИО1 заверил ФИО2, что работы по перепланировке выполнены с соблюдением строительных норм и правил, и сейчас осталось только произвести узаконение данных действий. ФИО2 по предложению ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд Адрес с иском о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Ранее в 2017 году администрация Адрес обращалась в суд с иском к ФИО1 о приведении в соответствие квартиры, однако производство по делу было прекращено ввиду прекращения у ФИО1 права собственности на квартиру. При рассмотрении гражданского дела № администрацией Адрес было подано встречное исковое заявление об обязании ФИО2 привести перепланированную квартиру в то состояние, которое существовало до произведенной перепланировки. Также истцу при рассмотрении гражданского дела № стало известно, что мансардные окна установлены продавцом без получения какого-либо разрешения. Несмотря на вышеизложенные обстоятельства, истец верил продавцу в части информации об отсутствии нарушений строительных норм и правил при проведении перепланировки. После ознакомления с материалами гражданского дела № истец, понимая наличие факта нарушения ответчиком строительных норм и правил при проведении перепланировки, посредством электронной почты Дата и Дата обращался к продавцу с предложением о расторжении договора. ФИО1 соглашался на заключение указанного соглашения о расторжении договора, однако ФИО1 не произведено подписание соглашения о расторжении договора. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от Дата, заключенный между ФИО2 и ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 стоимость квартиры, расположенной по адресу: Адрес, в размере ........; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с Дата по Дата в размере ........; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с Дата по день фактического исполнения решения суда; расходы по оплате государственной пошлины в размере ......... 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 также в судебное заседание не явился, его представитель ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица администрации Адрес также в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, представителя третьего лица в соответствии со ст.167 ГПК РФ. 

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

По договору купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В силу п.п.1, 2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (в данном случае жилое помещение используется для проживания).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2 ст.469 ГК РФ).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Дата между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик продал, а истец приобрел квартиру, назначение: жилое, общая площадь 38,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: Адрес, за цену ......... 

Пунктом 4 договора предусмотрено, что покупатель ознакомился с техническим состоянием передаваемой квартиры и претензий не имеет. 

Дата между сторонами подписан акт передачи недвижимости, из которого следует, что ФИО1 передал, а ФИО2 принял квартиру, расположенную по адресу: Адрес. Данная квартира передана в надлежащем состоянии, каких-либо недостатков не обнаружено, продавец принял от покупателя ......... 

В данном случае при заключении договора купли-продажи недвижимости от Дата стороны согласовали стоимость спорного жилого помещения. Заключенная между сторонами сделка фактически исполнена, денежные средства по договору и приобретенный объект передан. Право собственности ФИО2 на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано Дата. 

Из материалов дела, а также из представленной в материалы дела переписки по электронной почте между представителем истца ФИО6 и ответчиком следует, а судом установлено следующее.

Дата представитель истца ФИО6 направил ответчику на адрес электронной почты: niicm@mail.ru, полученный истцом в рамках согласования соглашения о расторжении договора, проект соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости от Дата, указав на выявленные недостатки в квартире, расположенной по адресу: Адрес. 

Дата представитель истца ФИО6 направил ответчику проект соглашения от Дата о расторжении договора купли-продажи недвижимости от Дата.

Дата представитель истца ФИО6 направил ответчику письмо, в котором указано, что представитель ответчика пояснила, что ответчиком не получена копия решения суда по гражданскому делу №, также представитель истца просит дать пояснения по факту подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес, направленного Дата по электронной почте. 

Дата истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указано, что в 2020 году покупателю стало известно о том, что в приобретённой квартире по адресу: Адрес, имеются обстоятельства, не позволяющие истцу использовать квартиру в том виде, в котором она им приобреталась, в связи с чем истец просит в течение 3 календарных дней с момента получения претензии, подписать три экземпляра соглашения о добровольном расторжении договора купли-продажи. 

В доводах иска истец указывал на то, что при подписании договора купли-продажи спорной квартиры ответчик (продавец) скрыл от него то обстоятельство, что в квартире была произведена самовольная перепланировка, которая не оформлена надлежащим образом, в связи с чем, при заключении сделки продавцом были допущены существенные нарушения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), которые влекут для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам жилого помещения (квартиры) № в Адрес, составленным по состоянию на Дата и Дата, экспликации внутренних обмеров и подсчетов площадей строения, в квартире произведена перепланировка. Так, общая площадь жилого помещения до перепланировки составляла 39,7 кв.м., после перепланировки за счет устройства антресоли -73,1 кв.м.

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата по гражданскому делу № ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований к администрации Адрес о сохранении жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес перепланированном состоянии, удовлетворены встречные исковые требования администрации Адрес, ФИО2 обязан привести жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, в первоначальное состояние, существовавшее до проведения перепланировки (переустройства, реконструкции) жилого помещения, в соответствии с техническим паспортом жилого помещения от Дата, в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Данным решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата установлено, что перепланировка спорного жилого помещения произведена прежним собственником ФИО1, у которого ФИО2 приобрел квартиру. Из акта обследования помещения от Дата, составленного комиссией ООО «Прогресс-Сервис» (управляющей компанией), с участием собственника Адрес, на момент обследования на крыше многоквартирного Адрес обнаружены мансардные окна в процессе монтажа; разрушена железобетонная плита-перекрытие. Из содержания договора купли-продажи недвижимости от Дата, акта приема-передачи квартиры, а также технических паспортов от Дата и на Дата следует, что, приобретая жилое помещение ФИО2 не мог не знать о несоответствии технических характеристик квартиры, то есть о ее перепланировке. Согласно заключению № АНО «Экспертный консультативный центр. Судебная экспертиза» перепланировка, выполненная в жилом помещении (квартире) по адресу: Адрес, не нарушает эксплуатационные характеристики жилого дома в целом или отдельных его конструкций; не создает угрозу жизни и здоровью граждан и третьим лицам и причинения вреда их имуществу. Из заключения № АНО «Экспертный консультативный центр. Судебная экспертиза» следует, что жилое помещение соответствует противопожарным нормам и требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, их имуществу. Заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Адрес» установлено, что выполненная перепланировка (реконструкция) спорного жилого помещения соответствует требованиям: СанПиН 2.1.2-2645-10. Дата ФИО2 обратился в Комитет по управлению Адресом администрации Адрес с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес. Уведомлением от Дата заместителем мэра – председатель Комитета по управлению Адресом администрации Адрес в удовлетворении заявления отказано, собственнику помещения установлен срок до Дата для приведения квартиры в соответствие с техническим паспортом, а также предоставить доступ для установления факта исполнения уведомления. Как следует из заключения экспертов ООО «Иркут-Инвест Инжиниринг» демонтированная ненесущая перегородка между кухней и гостиной, обустройство антресоли в гостиной не нарушает эксплуатационные характеристики дома в целом или отдельных его конструкций. Установленные окна в кровле крыши, включая зенитный фонарь, по качеству устройства гидроизоляционного ковра не ухудшают ограждающие свойства гидроизоляции кровли здания, но демонтаж монолитных плит при устройстве окон ведет к снижению жесткости диска перекрытия и его возможность должна быть подтверждена проектом. Демонтированная ненесущая перегородка между кухней и гостиной, обустройство антресоли в гостиной не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Хотя на период обследования повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено, установка окон в кровле крыши с частичным демонтажем плиты покрытия из-за снижения жесткости диска перекрытия и отсутствия проектного обоснования может представлять угрозу жизни и здоровью граждан при расчетных, включая, сейсмические, воздействиях. Произведенная в жилом помещении (квартире), расположенной по адресу: Адрес, перепланировка (демонтированная ненесущая перегородка между кухней и гостиной, обустройство антресоли в гостиной, установление окон в кровле крыши) не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части соблюдения требований пожарной безопасности. Произведенная в жилом помещении (квартире) перепланировка (демонтированная ненесущая перегородка между кухней и гостиной, обустройство антресоли в гостиной, установление окон в кровле крыши) соответствует требованиям пожарной безопасности. На момент проведения экспертизы в конструкцию жилого помещения (квартиры) по сравнению с проектом внесены следующие изменения: демонтирована ненесущая перегородка между кухней и гостиной; демонтированы шкафы по оси 4/Г-Г/1; в гостиной выполнена антресоль; частично разобраны монолитные плиты покрытия для установки мансардных окон; установлены мансардные окна в осях 4-5/В-Г; устроен зенитный фонарь с применением мансардных окон в осях 4-6/Г-Г/1. Произведенная в жилом помещении (квартире) перепланировка в части демонтажа ненесущей перегородки между кухней и гостиной, обустройства антресоли в гостиной соответствуют требованиям современных норм и правил. Установка окон в кровле крыши выполнена с нарушением строительных норм и правил. Демонтаж ненесущей перегородки между кухней и гостиной, обустройство антресоли в гостиной в жилом помещении (квартире) является перепланировкой. Устройство зенитного фонаря и установка мансардных окон в кровле крыши является реконструкцией объекта капитального строительства.

Пунктом 2 ст.475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 557 ГК РФ содержит специальную норму о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Указанные истцом обстоятельства наличия перепланировки жилого помещения могли быть установлены в результате визуального осмотра квартиры в момент ее приобретения, данная сделка не была совершена одномоментно, у ФИО2 имелось достаточное количество времени для проверки информации по данной квартире, в том числе технической документации.

Предъявляя исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, истец указал, что спорная квартира является непригодной для проживания.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ указанные истцом доводы не основаны на надлежащих и допустимых доказательствах в рамках заявленных требований о расторжении договора, не представлено доказательств непригодности жилого помещения для проживания, из представленных в деле доказательств не следует, что квартира имеет неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены путем несения несоразмерных расходов или затрат времени.

Как следует из материалов дела №, а также установлено в ходе разрешения настоящего спора, ФИО2 (покупатель) на момент заключения оспариваемого договора достоверно был осведомлен о имеющихся в квартире перепланировке и реконструкции, посещал квартиру и осматривал её, имел право ознакомиться с технической документацией до подписания договора купли-продажи, подписав договор купли-продажи, истец выразил свое волеизъявление на приобретение квартиры в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, риск наступления в данном случае возможных неблагоприятных последствий лежит именно на истце.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ответчиком истцу был передан товар надлежащего качества, обозначенные истцом недостатки товара не носят скрытый характер, визуально определяются при осмотре квартиры, которые могли и должны были быть выявлены в момент покупки ФИО2 квартиры при ее должной заботливости и осмотрительности, не доказано причинение стороне истца существенного ущерба в результате заключения данной сделки.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно абз.2 ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральный законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Применение порядка досудебного урегулирования соответствует требованиям процессуальной экономии по спорам, по которым имеется возможность их добровольного урегулирования самими сторонами.

Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав и свобод, закрепленной ч.1 ст.45 Конституции Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с претензией Дата, направленной почтой. Кроме того, нотариально удостоверенным протоколом осмотра доказательств от Дата установлено, что между сторонами в сети Интернет велась переписка по факту расторжения договора купли-продажи недвижимости. Суд полагает, что указанные претензия и письма, направленные по электронной почте, содержат волеизъявление истца о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи недвижимости от Дата. Таким образом, при обращении в суд с настоящим иском истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем правовых оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда не имеется.

Вместе с тем, разрешая спор по существу с учетом установленных обстоятельств применительно к положениям ст.ст.450, 451 ГК РФ, суд исходит из того, что ФИО2 добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: Адрес на условиях, согласованных с продавцом ФИО1, заключая договор купли-продажи он указал, что ознакомился с техническим состоянием квартиры (п.4 договора), что также следует из доводов иска о том, что ФИО2 произвел осмотр указанной квартиры и был согласен на приобретение квартиры в данном техническом состоянии, при этом покупатель ФИО2 не был лишен возможности отказаться от заключения договора, заключение договора купли-продажи квартиры совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки, доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суду не представлено. Судом также проверены доводы истца о том, что он заключил сделку под влиянием обмана и заблуждения. В судебном заседании истцом не представлено доказательств тому, что при заключении договора купли-продажи Дата он существенно заблуждался или был обманут ответчиком. Между тем, осмотрев квартиру, покупатель ФИО2 не был лишен возможности до заключения договора купли-продажи квартиры проверить законность перепланировки. При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора купли-продажи от Дата, заключенного между ФИО2 и ФИО1 по адресу: Адрес, взыскании с ФИО1 стоимости квартиры, расположенной по адресу: Адрес, в размере ........, не подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, как производные не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ), расходов по оплате государственной пошлины в сумме ........ (ст.98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от Дата, заключенного между ФИО2 и ФИО1; взыскании с ФИО1 стоимости квартиры, расположенной по адресу: Адрес, в размере ........, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате госпошлины в сумме ......... 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с 15 июля 2021 года.

Судья Я.В. Островских