мотивированное 

решение

 составлено дело № 3а-16/2024

23 апреля 2024 года УИД № 51OS0000-01-2023-000084-67

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 апреля 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Сапетной В.В.

с участием представителя административного истца ООО «Газпром флот» ФИО1, представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО2, административного ответчика – заместителя директора ГОБУ «Имущественная казна» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпром флот» об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Газпром флот» (далее Общество, ООО «Газпром флот») обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения (далее – ГОБУ) «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требования указало, что административный истец на праве аренды владеет земельным участком, площадью 33 266 кв.м. с кадастровым номером ***, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, нефтехимическая промышленность, энергетика, связь, склады, железнодорожный транспорт, автомобильный транспорт, водный транспорт, трубопроводный транспорт, расположенного по адресу: ....

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию в размере 58 208 181 рублей 48 копеек.

Между тем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** согласно отчету об оценке ООО «Общество оценщиков» от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О по состоянию на 3 мая 2023 г. составляет 33 166 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 17 июля 2023 г. № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О в размере рыночной стоимости 31 166 000 рублей, поскольку это влечет увеличение обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой на основании его кадастровой стоимости, и затрагивает интересы административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Газпром флот» ФИО1 административные исковые требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям. Полагала, что заключение эксперта ФИО4 от 8 февраля 2024 г. и проведенная им оценка рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Указанная в заключении рыночная стоимость земельного участка является завышенной.

Административный ответчик ФИО3, представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, полагали достоверными выводы, изложенные в заключении эксперта ФИО4 относительно нарушений в отчете об оценке и определения рыночной стоимости земельного участка в размере 39 736 600 рублей.

Представители заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель заинтересованного лица Федерального агентства морского и речного транспорта (далее – Росморречфлот) в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежаще, в письменных возражениях полагал решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законным и обоснованным. Обратил внимание на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера поступающих в бюджет арендных платежей. Также указал, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости должно быть произведено на основании проведенной экспертизы в рамках судебного разбирательства по настоящему делу (том 2 л.д. 53-57).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика, пояснения эксперта ФИО4, оценщика ФИО5, допрошенного в качестве свидетеля, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащими отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Газпром флот» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером ***, площадью 33 266 кв.м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, нефтехимическая промышленность, энергетика, связь, склады, железнодорожный транспорт, автомобильный транспорт, водный транспорт, трубопроводный транспорт, расположенного по адресу: ...; земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 2 сентября 2011 г. (том 1 л.д.113-114).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 58 208 181 рубль 48 копеек (том 1 л.д.91-93).

19 марта 2019 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» зарегистрировано право собственности Российской Федерации на вышеуказанный земельный участок. Полномочия собственника земельного участка в силу закона осуществляет Росморречфлот, поскольку участок находится на территории морского порта Мурманск.

На основании договора о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды земли) от _ _ г. ***, дополнительного соглашения от _ _ г. о замене стороны к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от _ _ г. ***, дополнительного соглашения *** от _ _ г., арендодателем земельного участка № *** является Росморречфлот, арендатором - ООО «Газпром флот», срок аренды – с 28 октября 2017 г. по 28 октября 2066 г.; по условиям договора размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д.79-90).

6 июля 2023 года ООО «Газпром флот» обратилось в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 3 мая 2023 г. 31 166 000 рублей, приложив отчет об оценке ООО «Общество оценщиков» от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О (том 1 л.д.65).

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете ООО «Общество оценщиков» от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О по основаниям, изложенным в решении (том 1 л.д.70).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ООО «Газпром флот» в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О, а именно:

1. Объекты аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта-аналога. Введение корректировки необоснованно. Для объектов аналогов, в объявлениях которых указано, что возможен торг, целесообразно использовать информацию с портала Статриэлт по следующим основаниям: Статриелт - это информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка). Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен, предложений, всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка, баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на сайтах: www.avito.ru/, https://realty.yandex.ru, http://www.domofond.ru/Statrielt, http://realty.dmir.ru/, http://zdanie.info, http://www.rosrealt.ru (всех региональных сайтах России). Корректировки на сайте Статриэлт обновляются раз в квартал, то есть информация более актуальная, чем справочник Лейфера, который публикуется по данным, собранным за предыдущие периоды.

2. Объект оценки расположен в портовой зоне, в акватории Кольского залива, который является крупнейшим незамерзающим транспортным морским узлом на севере Российской Федерации. Кольский залив является неотъемлемой частью северного морского пути - кратчайшим между европейской частью России и Дальним Востоком. Законодательством России определен как «исторически сложившаяся национальная единая транспортная коммуникация России в Арктике». Ввиду вышеизложенного, размер корректировки, который применяет оценщик, не отражает в полной мере особенности местоположения объекта оценки с точки зрения его инвестиционной привлекательности. При прочих равных условиях местоположение объекта оценки существенно привлекательнее для потенциального покупателя. 

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 8 февраля 2024 г. № 01.02-02/2024 отчет ООО «Общество оценщиков» от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Итоговая рыночная стоимость недостоверная и необоснованная, и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки.

Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 3 мая 2023 г. без учета НДС составляет 39 736 600 рублей (том 2 л.д.73-205)

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. 

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Суд учитывает, что эксперт ФИО4 провел анализ рынка земельных участков и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка.

В заключении мотивирован отказ от применения методов доходного и затратного подходов и признание наиболее приемлемым метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт ФИО4 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом СРО «Русское общество оценщиков». Профессиональная ответственность подтверждается страховым полисом страхования ответственности эксперта при осуществлении оценочной деятельности от 09 июня 2023 г., выданным СПАО «Ингосстрах» на период с 15 июня 2023 г. по 14 июня 2024 г., предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Из содержания заключения эксперта ФИО4 следует, что оценщиком ФИО5 при составлении отчета от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О нарушены требования пунктов 10, 22б, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункт 11 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)».

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом ФИО4 нарушениях при производстве судебной экспертизы со ссылкой на рецензию оценщика ФИО5 (том 2 л.д.222-232), в отношении отчета которого была назначена судебная экспертиза, суд находит несостоятельными.

Оценщик выражает несогласие с заключением судебной экспертизы, подготовленной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Мнение оценщика не может быть принято как надлежащее средство доказывания недостоверности результатов судебной экспертизы, поскольку не опровергает выводы экспертного заключения. Также суд учитывает и тот факт, что оценщиком ФИО5 по заказу истца был подготовлен в досудебном порядке отчет об оценке.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 дал пояснения, повторяющие выводы, изложенные им в рецензии на заключение эксперта.

Возражения оценщика ФИО5 относительно подбора экспертом ФИО4 объектов-аналогов, суд признает необоснованными с учетом объяснений эксперта ФИО4, опрошенного в судебном заседании в порядке статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, который указал, что объект с кадастровым номером *** не был выбран в качестве аналога, так как согласно публичной кадастровой карте на земельном участке имеется улучшение в виде открытого склада металла с кадастровым номером *** (склад был поставлен на учет 03 октября 2022 г., после даты публикации объявления, однако здание, как правило, строится в течение продолжительного времени, и может долгое время не ставиться на кадастровый учет, и эксперт не может гарантировать, что на момент публикации объявления участок не был застроен, так как дата ретроспективная и уточнить эти данные не представляется возможным). Таким образом, данный аналог не выбран во избежание нарушения пункта 10 ФСО III, согласно которому в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Кроме того, при предварительном расчете объекта исследования с использованием данного объекта в качестве аналога, рассчитанный коэффициент вариации превышает значение 33%, что говорит о неоднородности исследуемой совокупности.

В соответствии с пунктом 12д ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Интервалы значений представлены в пункте 4.3.2 исследовательской части заключения эксперта при описании вносимых корректировок. Таким образом, эксперт считает достаточным указывать интервалы значений один раз в заключении, а не повторять их несколько раз. Необходимые данные присутствуют в исследовательской части, а расположение их в той или иной части заключения не является фактором, влияющим на стоимость.

Местоположение земельного участка определено экспертом в пределах города на основании территориальных зон в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа города Мурманска, в пределах которых расположены аналоги, и соответствию этих зон ценовым группам согласно данным сайта «СтатРиелт» https://statrielt.ru. Объект оценки и аналоги №№ 1,2,3 относятся к одной ценовой зоне (зона № 7 - производственно-складские, транспортные и инженерно-инфраструктурные зоны города).

Также экспертом отмечено, что объект оценки расположен на закрытой территории порта, что учтено при определении корректировки на близость к объектам, повышающим стоимость земельного участка.

Относительно замечания оценщика в части корректировки на масштаб (площадь) земельного участка эксперт, сославшись на Справочник оценщика недвижимости, выпущенного в 2022 г. (автор - ФИО6), указал, что из анализа рынка объекта исследования следует, что применение корректировки по диапазонам соответствует тенденциям, представленным на рынке на дату оценки, применение данной корректировки допустимо и достаточно отражает влияние фактора масштаба на различия в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. 

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что приведенная информация в заключении эксперта ФИО4 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 дополнительно указал, что согласен с замечаниями к отчету об оценки от 3 мая 2023 г. № 040/04-23О, изложенными в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. ***.

Применение корректировки на торг должно быть обоснованно в отчете. По мнению эксперта, данные ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» являются наиболее предпочтительными, так как данный портал содержит актуальную информацию, наиболее близкую к дате оценки, так как корректировки обновляются каждый квартал. «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки» под ред. ФИО6, может использоваться в случаях, когда необходимые корректировки в сборнике «СтатРиелт» отсутствовали, либо отсутствовали конкретные корректировки для оцениваемого сегмента, а также в иных случаях с учетом аргументированного обоснования.

Эксперт согласился и с тем, что месторасположение объекта оценки, расположенного в порту города Мурманска, существенно привлекательнее для потенциального покупателя. Морской порт Мурманск является незамерзающим глубоководным портом, занимает четвертое место по Российской Федерации и второе место по Северо-Западу по объему перерабатываемых грузов, при этом обладает большим инвестиционным потенциалом. Расположение на территории порта вблизи залива, на береговой линии, является фактором, повышающим стоимость земельного участка. 

Согласно анализу рынка, проведенному экспертом, а также на основании расчетов эксперта, стоимость 1 кв.м. объекта оценки должна находиться на уровне от 1001 до 1411 руб/кв.м., тогда как стоимость 1 кв.м. объекта оценки, полученного оценщиком в отчете, находится на уровне, который значительно ниже – 997 руб. за 1 кв.м., что не соответствует уровню цен за земельные участки, расположенные в портовой зоне. Это связано с неверным выбором аналогов, так как оценщиком был нарушен пункт 22б Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости»: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к разным сегментам рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Суд, признавая обоснованными замечания, изложенные в пункте 2 раздела V оспариваемого решения бюджетного учреждения, считает необходимым отметить, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2021 г. № 996-р утвержден Единый план мероприятий по реализации Основ государственной политики Российской Федерации в Арктике на период до 2035 года и Стратегии развития Арктической зоны Российской Федерации и обеспечения национальной безопасности на период до 2035 года, утвержденных соответственно Указами Президента Российской Федерации от 5 марта 2020 г. № 164 и от 26 октября 2020 г. № 645.

Согласно пункту 192 названного Единого плана реализация Основ и Стратегии в Мурманской области предусматривает развитие конгрессно-выставочной и деловой инфраструктуры г. Мурманска в целях реализации конкурентных преимуществ Российской Федерации в сфере международного сотрудничества и делового туризма в Арктике.

Президентом Российской Федерации 22 августа 2019 г. дано указание № ПР-1699 о рассмотрении предложенного проекта «Новый Мурманск», направленного в числе прочего на создание образовательного центра мирового уровня и раскрытие инвестиционного и туристического потенциала города и региона.

План развития Северного морского пути на период до 2035 г. утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.08.2022 № 2115-р.

Согласно постановлению Правительства Мурманской области от 31.10.2023 № 790-ПП «О прогнозе социально-экономического развития Мурманской области на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов», еще одной из приоритетных задач для Правительства Мурманской области является реновация и развитие Мурманского морского рыбного порта. Проект предполагает модернизацию инфраструктуры порта с целью обновления основных фондов, причальной стенки, кранового хозяйства, а также создания новых объектов для повышения эффективности работы порта и пропускаемого грузооборота. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд соглашается с мнением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и эксперта ФИО4, что территория морского порта Мурманск обладает большим инвестиционным потенциалом, расположение объекта оценки на территории порта, вблизи залива, на береговой линии, является фактором, повышающим стоимость земельного участка.

Учитывая, что нарушения, допущенные в предоставленном административным истцом отчете об оценке, как указанные в решении бюджетного учреждения, так и приведенные в заключении эксперта ФИО4, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере 33 166 000 рублей на основании отчета об оценке оценщика ООО «Общество оценщиков» ФИО5 от 3 мая 2023 г. №040/04-23О у бюджетного учреждения не имелось, связи с чем решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФИО4 от 8 февраля 2024 г. № 01.02-02/2024 (39 736 600 рублей по состоянию на 3 мая 2023 года).

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 2 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Газпром флот» о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 17 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 33266 +/- 64 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, нефтехимическая промышленность, энергетика, связь, склады, железнодорожный транспорт, автомобильный транспорт, водный транспорт, трубопроводный транспорт, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 3 мая 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 39 736 600 (тридцать девять миллионов семьсот тридцать шесть тысяч шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан