Мотивированное 

решение

 изготовлено и подписано 25.03.2024

66RS0001-01-2023-009354-31

2-904/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2024 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга,

в составе председательствующего судьи Евграфовой Н.Ю. 

при секретаре Танаевой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов,

по иску ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов.

В обоснование требований указано, что 29.09.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи № П1-603, предметом которого являлось недвижимое имущество – машино-место № с кадастровым номером 66:41:0303133:171 площадью 14.1 кв.м., расположенное на закрытой многоуровневой неотапливаемой парковке со встроенной мусорокамерой по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, стр. 34а на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303133:141.

Стоимость машино-места составила 1 756 250 руб. и должна была быть оплачена до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1, 2.2 договора).

При заключении договора купли-продажи №П1-603 от 29.09.2023 стороны подписали акт приема-передачи машино-места, однако при подписании указанного акта не были переданы ключи и пакет технической документации на машино-место.

Поскольку ответчик фактически машино-место истцу не передал, переход права собственности на объект не был зарегистрирован, истец не стала производить оплату машино-места.

18.10.2023 истец направила ответчику уведомление о расторжении договора, однако ответчик отказал в расторжении договора по соглашению сторон.

Указав изложенное, уточнив требования, истец ФИО3 просила расторгнуть договор купли-продажи №П1-603 от 29.29.2023, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда – 10 000 руб., расходы на юридические услуги – 105 000 руб.

В свою очередь, ИП ФИО2 также обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании с нее задолженности по указанному договору купли-продажи в сумме 1 756 250 руб., неустойки в сумме 91 325 руб.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц ООО «Агентство недвижимости Формула строительства», ООО «Специализированный застройщик «Формула Строительства», ООО «Управляющая компания «ТИХОМИРОВ».

Истец в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО4 на исковых требованиях ФИО3 настаивала, просила требования удовлетворить. Требование ИП ФИО2 не признала, указала, что истцом ФИО3 было реализовано право на расторжение договора, предусмотренное п. 6.1 спорного договора купли-продажи.

Представитель ИП ФИО2 ФИО5 на требованиях ИП ФИО2 настаивала, с требованиями ФИО3 не согласилась, указала, что ее требования основаны на неверном понимании условий договора купли-продажи №П1-603 от 29.09.2023, а доводы о том, что ФИО3 не была передана техническая документация и ключи от паркинга не соответствуют фактических обстоятельствам дела.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили.

В ранее представленных суду возражениях на исковые требования ФИО3 представитель ООО «УК «ТИХОМИРОВ» указал, что ООО УК «ТИХОМИРОВ» осуществляет управление объектами: многоквартирным жилым домом по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> - на основании Договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ; зданием многоуровневой парковки по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>, строение 34а - на основании Договора управления от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 приобрела 

<

адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> по договору купли-продажи №Т2-715 от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после проведения общих собраний собственниками помещений по вопросу определения управляющей компании. Соответственно, Договор управления собственником 

<

адрес> не подписывались. Лицевые счета открываются управляющей организацией для начисления платы за содержание помещений и коммунальные услуги либо по заявлению собственника, либо на основании сведений из Росреестра о приобретении лицом в собственность помещения. В случае с ФИО3 открытие лицевого счета в отношении 

<

адрес> произведено на основании Заявления об открытии лицевого счета на внесение платы за жилое/нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ. Обязанность по выдаче электронного ключа доступа в подъезды дома и парковку реализуется управляющей компанией, поскольку входит в сферу эксплуатации общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в жилом комплексе «Тихомиров». ДД.ММ.ГГГГ при обращении в ООО «УК «Тихомиров» ФИО3 был передан стандартный перечень дополнительного оборудования и технической документации, включая ключ доступа - 1 штука, запрограммированный на входные двери подъезда и парковку. Сведения об управляющей компании, о порядке доступа в общие помещения ЖК «Тихомиров», включая порядок внесения в базу номерных знаков автотранспорта для автоматического открытия ворот в парковке, размещены в общедоступных местах и на сайте управляющей компании.

В ранее представленных суду возражениях на исковые требования ФИО3 представитель ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» указал, что между ИП ФИО2 (Принципал) и ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» (Агент) заключен Агентский договор №03/23 от 01.05.2023, в соответствии с которым агент принял на себя обязанность от имени и за счет принципала осуществлять поиск и привлечение юридических и физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей (Клиентов) для заключения договоров купли-продажи в отношении машино-мест, расположенных в здании многоуровневой неотапливаемой парковки по адрес: г. Екатеринбург, 

<

адрес>А (п.1.1 Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ). В обязанности Агента входили организация рекламы объектов, проведение переговоров с Клиентами, консультирование по вопросам заключения и исполнения договоров купли-продажи (п.2.1.1 Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ), организация подписания договора между Клиентом и Принципалом, консультирование Клиента о порядке проведения оплат по договору. Кроме того, на основании Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с АО «Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙ» (Принципал), ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» в качестве Агента осуществляет привлечение потенциальных покупателей для заключения договоров купли-продажи жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>. В августе 2023 года в Агентство недвижимости обратилась ФИО3. ФИО3 выразила желание приобрести квартиру в ЖК «Тихомиров» (г. Екатеринбург, 

<

адрес>). Менеджером ей были предложены несколько вариантов квартир, а также доведена информация о возможности получения скидок на квартиру при одновременном приобретении машино-места в том же жилом комплексе в размере стоимости парковочного места. В итоге ФИО3 остановила свой выбор на трехкомнатной 

<

адрес> стоимостью 11246950 руб. и машино-месте № стоимостью 1756250 руб. По итогам переговоров между Агентством недвижимости и ФИО3 был заключен Договор бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым за ФИО3 на последующие 30 календарных дней закреплялись объекты: жилое помещение - квартира с кадастровым номером 66:41:0303133:585 за номером 715 стоимостью 9 490 700 рублей, установленной с учетом действующей акции при одновременном приобретении квартиры и машино-места; машино-место № стоимостью 1 756 250 руб. В дальнейшем между АО «УК «ИНВЕСТСТРОЙ» в лице агентства недвижимости и ФИО3 был заключен Договор купли-продажи квартиры №Т2-715 (с использованием кредитных средств) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 

<

адрес> за стоимость 9490700 руб., а также обеспечено подписание Договора купли-продажи №П1 - 603 от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО3 в отношении машино-места 603 по цене 1756250 руб. Подписанию договоров купли-продажи и акта приема-передачи предшествовали демонстрации (осмотры) объектов недвижимости, то есть ФИО3 видела, что доступ в подъезд жилого дома, в здание парковки оборудован системой контроля доступа. Покупателю также разъяснялось, что общее имущество многоквартирного жилого дома и многоуровневой парковки находится в управлении ООО «УК «Тихомиров», в связи с чем именно ООО «УК «Тихомиров» занимается выдачей электронных ключей доступа в подъезды и парковку, а также внесением сведений об автомобилях в базу автоматического доступа. Разъяснялось, что ФИО3 после подписания договоров купли-продажи необходимо явиться в управляющую компанию для получения ключей, дополнительного оборудования и написания заявления на открытие лицевых счетов для начисления и оплаты коммунальных услуг. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» направило в ООО «УК «Тихомиров» сообщение о том, что 

<

адрес> машино-место № отчуждены в пользу ФИО3 на основании договоров купли-продажи и что начисление платы за коммунальные услуги и содержание помещений прежним собственникам необходимо производить по ДД.ММ.ГГГГ включительно, а с ДД.ММ.ГГГГ расходы несет покупатель ФИО3 Договор купли-продажи №П1-603 от 29.09.2023 года между ИП ФИО2 и ФИО3 в отношении машино-места 603 заключался на условиях отсроченной оплаты денежных средств - до 15.10.2023 года. Однако покупателем ФИО3 сумма 1756250 руб. в указанные в договоре сроки уплачена не была, в связи с чем продавец ФИО6 17.10.2023 года попросил направить на адрес электронной почты ФИО3 dolininaanastasia@,gmail.com претензию с требованием о скорейшей оплате. В ответ на направленную претензию 18.10.2023 года уже после завершения рабочего дня на электронный адрес ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» от представителей ФИО3 поступили: уведомление о расторжении договора купли- продажи №П1-603 от 29.09.2023 года, Соглашение о расторжении договора купли-продажи №П 1-603 от 29.09.2023 года от 18.10.2023 года, акт приема-передачи машино-места от 18.10.2023. 19.10.2023 года копии документов о расторжении договора были переданы продавцу ФИО2 Оснований для расторжения Договора купли-продажи от 29.09.2023 года, заключенного в отношении машино-места 603, не имеется. Со стороны ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» надлежащим образом были выполнены обязательства по демонстрации объектов недвижимости ФИО3, разъяснен порядок оформления доступа в подъезды многоквартирного дома и парковку через обращение в ООО «УК «Тихомиров». ООО «УК «Тихомиров» для обеспечения доступа к общему имуществу жилого комплекса выдает ключ, программируемый на доступ в подъезды и в парковку, а также вносит в базу автоматизированного доступа в парковку сведения об автомобиле, который собственник планирует парковать на машино-месте. 

С учётом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи № П1-603, предметом которого являлось недвижимое имущество – машино-место № с кадастровым номером 66:41:0303133:171 площадью 14.1 кв.м., расположенное на закрытой многоуровневой неотапливаемой парковке со встроенной мусорокамерой по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, стр. 34а на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303133:141. Стоимость машино-места составила 1 756 250 руб. и должна была быть оплачена до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1, 2.2 договора) (том 2 л.д. 13-15).

Также ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи машино-места, в соответствии с которым ИП ФИО2 во исполнение договора купли-продажи №П1-603 от ДД.ММ.ГГГГ передал, а ФИО3 приняла имущество: машино-место № с кадастровым номером 66:41:0303133:171 площадью 14.1 кв.м., расположенное на закрытой многоуровневой неотапливаемой парковке со встроенной мусорокамерой по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, стр. 34а на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303133:141 (том 1 л.д. 16).

Довод ФИО3, что фактически машино-место не было ей передано, суд отклоняет как несостоятельный, не соответствующий фактическим обстоятельствам дела по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела усматривается, что ООО «УК «ТИХОМИРОВ» осуществляет управление объектами: многоквартирным жилым домом по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> - на основании Договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ; зданием многоуровневой парковки по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>, строение 34а - на основании Договора управления от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 77-86).

ДД.ММ.ГГГГ при обращении в ООО «УК «Тихомиров» ФИО3 был передан стандартный перечень дополнительного оборудования и технической документации, включая ключ доступа – 1 штука, запрограммированный на входные двери подъезда и парковку, что подтверждается актом приема-передачи дополнительного оборудования и технической документации от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку сторонами подписан акт приема-передачи машино-места, ФИО3 были переданы ключи и техническая документация, суд приходит к выводу, что ИП ФИО2 надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче машино-места.

Вместе с тем, ФИО3 от оплаты машино-места, являющимся предметом договора купли-продажи № П1-603 от ДД.ММ.ГГГГ отказалась, ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ООО «Агентство Недвижимости Формула Строительства» уведомление о расторжении договора и соглашение о расторжении договора.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Каких-либо существенных нарушений условий спорного договора купли-продажи со стороны продавца ИП ФИО2 в ходе рассмотрения дела судом не установлено, истцом ФИО3 не доказано.

В соответствии с положениями ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из содержаний п. 5, 6 договора купли-продажи №П1-603 от 29.29.2023 следует, что правом на расторжение договора в одностороннем порядке обладают и покупатель, и продавец.

Данное право истец ФИО3. реализовала 18.10.2023, уведомление о расторжении договора было получено ИП ФИО7 19.10.2023. Регистрация перехода права собственности не произведена, денежные средства по договору не переданы.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требование ФИО3 и расторгает заключенный между ИП ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи №П1-603 от 29.09.2023.

Поскольку спорный договор расторгнут, оснований для взыскания полной стоимости машино-места с ФИО3 в сумме 1 756 250 руб. не имеется.

Вместе с тем суд отмечает следующее, что в силу п. 6.1 договора №П1-603 от 29.09.2023 в случае расторжения договора по инициативе покупателя, продавец возвращает в рублях без индексации денежные средства, уплаченные покупателем за вычетом суммы штрафа в размере 5% от суммы, полученной продавцом от покупателя.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи расторгнут по инициативе покупателя ФИО3, ИП ФИО2 вправе требовать удержания с ФИО3 суммы штрафа в размере 5% от суммы 1 756 250 руб.

Суд взыскивает с ФИО3 в пользу ИП ФИО2 сумму 87 812 руб. (расчет: 1 756 250 руб. х 5% = 87 812 руб.).

Относительно требования ИП ФИО2 о взыскании с ФИО3 суммы неустойки, суд указывает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 330, ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В силу п. 5.3.2 продавец в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора вправе потребовать от покупателя оплаты неустойки в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства по оплате.

Согласно п.2.2 оплата по договору должна была быть произведена ФИО3 до 15.10.2023.

Поскольку уведомление о расторжении договора было получено ИП ФИО7 19.10.2023, то ИП ФИО2 вправе требовать взыскания с ФИО3 неустойки за нарушение срока оплаты по договору за период с 16.10.2023 по 19.10.2023.

За указанный период размер неустойки составляет 7 025 руб. (расчет: 1 756 250 руб. х 0,1% х 4 дн. = 7 025 руб.). Указанная неустойка подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ИП ФИО2

Доводы ответчика о понесенных им убытков в связи со скидкой по договору о продаже квартиры предметом спора не являются.

Относительно требования ФИО3 о взыскании компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб. суд указывает следующее.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 моральный вред – это нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация и т.п.) или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право автора и другие неимущественные права, либо нарушающие имущественные права гражданина. 

В ходе рассмотрения дела факт нарушения со стороны ИП ФИО2 прав ФИО3 как потребителя не нашел своего подтверждения. Судом достоверно установлено, что ИП ФИО2 надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче ФИО3 машино-места № 603, являющегося предметом договора купли-продажи №П1-603 от 29.09.2023, расторжении указанного договора произошло по инициативе самого потребителя ФИО3, в связи с чем оснований для взыскания с ИП ФИО2 в пользу ФИО3 компенсации морального вреда не имеется.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд по её письменному ходатайству присуждает с другой стороны возместить расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая характер спора, качество представленных в суд процессуальных документов, количество проведенных заседаний и участия в них представителя ФИО3, принимая во внимание требования разумности, суд считает, что заявленная истцом сумма в размере 105 000 руб. не соответствует критериям разумности и подлежит уменьшению до 50 000 руб. также учитывает суд и частичное удовлетворение требований истца.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО3 в пользу ИП ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 894 руб. 57 коп. – пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ИП ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в сумме 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи № П1-603 от 29.09.2023, заключенный между ФИО3 и ИП ФИО2.

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №), расходы по оплате юридических услуг в размере 50000 рублей.

В оставшейся части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Исковые требования ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ИП ФИО2 (ИНН №), оплату по договору в размере 87812 рублей неустойку в размере 7025 рублей. расходы по оплате госпошлины в размере 894,57 рубля.

В оставшейся части исковые требования ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору, неустойки оставить без удовлетворения.

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы, через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: Н.Ю. Евграфова