(УИД) №15RS0004-001-2025-000405-90 

Дело № 2-276/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Эльхотово 25 сентября 2025 года 

Кировский районный суд РСО-Алания в составе председательствующего судьи Цуцаева А.Ю., 

при секретаре судебного заседания Бетеевой Э.В., 

с участием представителя истца – помощника прокурора Кировского района РСО-Алания ФИО1, 

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и.о. прокурора Кировского района РСО-Алания Гетоева М.К. в интересах муниципального образования Кировский район и неопределенного круга лиц к ФИО2 и Варзиевой Заре Гацировне о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Исполняющий обязанности прокурора Кировского района РСО-Алания Гетоев М.К. обратился в Кировский районный суд РСО-Алания суд с вышеуказанным исковым заявлением. 

В обоснование иска указал, что прокуратурой Кировского района РСО – Алания проведена проверка исполнения земельного законодательства Администрацией местного самоуправления Кировского муниципального района РСО-Алания, в ходе которой установлено, что 10.06.2021 на основании Постановления главы АМС МО Кировский район № 332 от 08.06.2021 между Администрацией и ФИО2 заключен договор № 21-78 (далее – Договор аренды), предметом которого является предоставление Администрацией ФИО2 в аренду земельного участка площадью 16480 кв.м с кадастровым номером ....

21 сентября 2022 года между ФИО2 и ФИО3, которая могла заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка только по результатам проведенных в установленном законом порядке торгов (аукциона), заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 21-78 (далее – Соглашение).

Вместе с тем, Соглашение является недействительным (ничтожным), так как Договор аренды между Администрацией и ФИО2 от 10.06.2021 № 21-78 заключен по результатам аукциона, что подтверждается постановлением главы АМС МО Кировский район № 332 от 08.06.2021, в связи с чем, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по такому договору иным лицам в силу закона.

Обратившись в суд, просит признать недействительным в силу ничтожности Соглашение от 21.09.2022 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенное между ФИО2 и ФИО3 и обязать ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ... собственнику – АМС Кировского муниципального района РСО-Алания.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены и истец просил признать недействительным в силу ничтожности Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного 21.09.2022 № б/н, заключенное между ФИО2 и ФИО3; признать недействительным договор аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенного между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО2; расторгнуть договора аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенного между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО2; прекратить запись о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка (перенаем) от 21.09.2022 № б/н, заключенному между ФИО2 и ФИО3, номер государственной регистрации: ... от 26.09.2022; прекратить записи о государственной регистрации права аренды по договору аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенному между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО2, номер государственной регистрации: ... от 26.09.2022 и обязать ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ... муниципальному образованию Кировский район РСО – Алания.

Определением суда третье лицо по иску – АМС МО Кировский район РСО-Алания было исключено из категории третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, и переведено в статус соистца.

Определением суда ГКУ «Управление земельными ресурсами РСО-Алания» было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

В судебном заседании помощник прокурора Кировского района РСО-Алания ФИО1 исковые требования и.о. прокурора Гетоева М.К. с учетом их уточнения поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.

Представитель соистца – АМС МО Кировский район РСО-Алания ФИО5 в судебное заседание не явилась, однако представила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, принятие решения по иску оставляет на усмотрение суда.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования и.о. прокурора Кировского района не признал и пояснил, что договор аренды данного земельного участка и соглашение были заключены правомерно и нет оснований для его возврата АМС МО Кировский район.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования и.о. прокурора Кировского района РСО-Алания не признала и просила суд отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом.

Представитель третьего лица – ГКУ «Управление земельными ресурсами РСО-Алания» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, возражения представителя ответчика, оценив представленные по делу доказательства по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Как установлено судом, ответчик ФИО2 не относится к числу перечисленных в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен данным лицом на аукционе.

На основании постановления №332 от 8 июня 2021 года главы АМС МО Кировский район ФИО2, как победителю аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 27 мая 2021 года, предоставлен в аренду сроком на 7 лет и три месяца земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16480 кв.м. с кадастровым номером ..., разрешенное использование «рыболовство», 10 июня 2021 года между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО2 заключен договор №21-78 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16480 кв.м. с кадастровым номером ..., разрешенное использование «рыбоводство» на срок до 9 сентября 2028 года.

В соответствии с п. 4.3.2 указанного договора аренды арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя, кроме случаев, установленных федеральным законодательством.

Судом установлено, что на основании указанного пункта договора впоследствии было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей, а именно, 21 сентября 2022 года ФИО2 и ФИО3 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16480 кв.м. с кадастровым номером ..., разрешенное использование «рыбоводство». 

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более чем пять лет, возможна, если иное не установлено федеральными законами.

В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (ст. 392.3 ГК РФ), предусматривает в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу приведенных положений закона применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года №42-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации), согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, суд приходит к выводу, что на него распространяются ограничения, введенные данной нормой. О передаче прав и обязанностей по таким договорам, заключенным на торгах, в данном случае является недопустимой.

Указанное следует также из определения Верховного Суда РФ от 20 мая 2022 г. №308-ЭС22-2357 и письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 августа 2022 года №14-6788-ТГ/22.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. №54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Таким образом, судом установлено, что предоставление данного земельного участка было возможно только по итогам проведения аукциона, поэтому победитель торгов не вправе был уступать права и должен был обязательства по такому договору исполнить лично.

Сделка переуступки прав нарушает запрет, выраженный в п. 7 ст. 448 ГК РФ, она является ничтожными в силу того, что в соответствии с указанной правовой нормой у ФИО2, как победителя торгов, отсутствовало право переуступать свои полномочия арендатора и суд приходит к выводу о признании Соглашения от 21.09.2022 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенное между ФИО2 и ФИО3, недействительным.

Кроме этого, в соответствии с вышеуказанной правовой нормой суд также приходит к выводу о признании недействительным в силу ничтожности пункта 4.3.2 договора аренды № 21-78 от 10.06.2021, а не всего договора, как этого просит истец. 

Разрешая исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, и обязании ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ... муниципальному образованию Кировский район РСО – Алания суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении в виду следующего. 

В соответствии с п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора является установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.

Таких нарушений в судебном заседании не установлено, к тому же, согласно представленной АМС Кировского района РСО-Алания справки, арендная плата по спорному земельному участку вносится в полном объеме, используется по целевому назначению и отсутствуют выявленные нарушения условий договора аренды земельного участка.

Кроме этого, истец в исковом заявлении просит о возврате спорного земельного участка собственнику – АМС МО Кировский район.

В разъяснениях, содержащихся, в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2).

Юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом или лицом, которому собственник передал владение этим имуществом (по их воле или помимо их воли).

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязанность доказать факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли возложено на собственника.

Истцом таких доказательств выбытия имущества из владения собственника помимо его воли в материалы дела не представлено, и суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в этой части.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования и.о. прокурора Кировского района РСО-Алания Гетоева М.К. в интересах муниципального образования Кировский район и неопределенного круга лиц (с учетом уточнения) к ФИО2 и Варзиевой Заре Гацировне о признании недействительным в силу ничтожности Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного 21.09.2022 № б/н, заключенное между ФИО2 и ФИО3; признании недействительным договора аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенного между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО2; расторжении договора аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенного между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО2; прекращении записи о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка (перенаем) от 21.09.2022 № б/н, заключенному между ФИО2 и ФИО3, номер государственной регистрации: ... от 26.09.2022; прекращении записи о государственной регистрации права аренды по договору аренды земельного участка № 21-78 от 10.06.2021, заключенному между АМС МО Кировский район РСО-Алания и ФИО4; Ф.Х., номер государственной регистрации: ... от 26.09.2022 и обязании ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ... муниципальному образованию Кировский район РСО – Алания удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 21.09.2022 № б/н, заключенного между ФИО2 и ФИО3, номер государственной регистрации: ... от 26.09.2022.

Признать недействительным п.4.3.2 договора аренды земельного участка №21-78 от 10.06.2021 г.

Прекратить запись о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка (перенаем) от 21.09.2022 № б/н, заключенному между ФИО2 и ФИО3, номер государственной регистрации: ... от 26.09.2022.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания через Кировский районный суд Республики Северная Осетия - Алания в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2025 года.

Судья А.Ю. Цуцаев