59RS0004-01-2020-004944-37

Дело № 2-2639/21

Решение

Именем Российской Федерации

22 июня 2021 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Чайниковой М.В.,

в присутствии истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующей в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение, убытков, судебных расходов,

установил:

Истец обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми (уточненный иск) выкупной стоимости в размере 3745000 руб. в пользу собственника за трехкомнатную квартиру, общей площадью 70,1 кв.м., расположенную по адресу: Адрес в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа. Исковые требования истцом мотивированы тем, что она является сособственником вышеуказанного жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок по адресу: 

<

...>, на основании заключения межведомственной комиссии администрации Дзержинского района г.Перми от 11.08.2016 жилой Адрес признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края от 29.03.2019 на 2020 год. 16.11.2019 истцом в администрацию г.Перми подано заявление о выплате соответствующего возмещения, приложен отчет об оценке ООО «МВМ-Оценка» от 30.10.2019, однако соглашение о выкупной цене квартиры достигнуто не было, письмом от 02.12.2019 администрация отказалась включать в стоимость выкупной цены расходы за непроизведенный капитальный ремонт и аренду жилья. Учитывая, что спорная квартира была приобретена истцом по договору безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 18.02.2013, такая компенсация подлежит включению в выкупную стоимость аварийного жилья. Также истец просит взыскать 18000 руб. за отчет об оценке, 1792 руб. за изготовление технического паспорта, 430 руб. за изготовление выписки из ЕГРН, в возврат госпошлины 300 руб. 

Истец и ее представитель в судебном заседании на иске настаивали по доводам, изложенным в нем, истец дополнила, что в указанном доме остались не расселенными две квартиры, включая ее, жить в доме невозможно, проживание грозит обвалом, там никто не живет, после получения возмещения жить в спорном жилом помещении не планирует, будет временно снимать жилье, впоследствии приобретет другое жилое помещение, будет обращаться к нотариусу для оформления сделки.

Представитель ответчика МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми иск не признала по доводам возражений, которые ранее были представлены в письменном виде, из содержания которых следует, что ответчик иск не признает, указывает дату планированного переселения до 31.12.2022. Распоряжениями ДЗО и УЖО администрации г.Перми от 11.03.2020 и от 02.04.2020 соответственно приняты решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений по вышеуказанному адресу. В настоящее время срок, установленный в программах по расселению, не истек. Ответчик не согласен с иском о взыскании возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, так как право собственности на спорную квартиру возникло у истца 15.03.2013 и на ней лежит обязанность по производству капитального ремонта, рыночная стоимость спорной квартиры рассчитана без учета аварийности дома, считает необходимым исключить из расчета стоимости такого ремонта стоимость работ, не относящихся к перечню, установленному ст.166 ЖК РФ, также исключить из отчета убытки в виде расходов по оформлению доверенности и аренды. 

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что трехкомнатная квартира, общей площадью 70,1 кв.м., по адресу: Адрес а также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, общей площадью 1291 кв.м., по адресу: Адрес, принадлежат на праве собственности Н.Н.

Заключением о признании жилого дома непригодным для постоянного проживания, составленного межведомственной комиссией администрации Дзержинского района г.Перми 17.02.2009, дом Адрес признан непригодным для постоянного проживания.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 11.08.2016 Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 30.08.2016 № СЭД-11-01-04-181 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

Распоряжениями Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 11.03.2020 и Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 02.04.2020 приняты решения об изъятии жилых помещений и земельного участка, в том числе спорных объектов недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «МВМ-Оценка» от 30.10.2019, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 3745000 руб. из них: рыночная стоимость спорного жилого помещения – 3340000 руб., величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения - 82000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 323000 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д. 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». 

При этом, за основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет заключение специалиста ООО «МВМ-Оценка», оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у истца, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у истца возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом истец приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении специалиста данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Указанное заключение, за не имением другого и с учетом позиции ответчика, не заявлявшего о его несостоятельности, на день рассмотрения спора является актуальным, составлено с осмотром жилого помещения, с определения убытков, причиненных собственнику жилого помещения, в связи с изъятием и с определения стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. 

При этом, суд считает необходимым исключить из перечня работ по производству капитального ремонта, указанные экспертом А.Ю. в определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного дома по адресу: Адрес прочие работы, работы по ремонту общедомовых окон в подъездах и вентиляции, поскольку они не согласуются с перечнем работ, указанных в ст.166 ЖК РФ.

В силу ч.1 ст. 166 ЖУ РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Эксперт ФИО4 включил в строку отчета прочие работы на сумму 603863 руб., в частности ремонт лестниц, лестничных проходов, балконов и других, работы по ремонту общедомовых окон на сумму 8627 руб. и вентиляции в размере 24155 руб., не относящихся к перечню, указанному в ст.166 ЖК РФ.

Следовательно, их отчета по данной категории возмещения суд исключает сумму в размере 636645 руб., после исключения величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома составит 1517827 руб., соответственно величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт спорной квартиры составляет: 1517827: 468,3 кв.м. (общая площадь дома) х 70,1 кв.м. = 227204 руб. 

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 3667204 руб. (3340000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 227204 руб. – стоимость непроизведенного капитального ремонта, 82000 руб.- убытки, 18000 руб. – расходы по оплате оказанных услуг). 

К вышеуказанным убыткам суд также относит расходы, понесенные истцом за составление отчета об оценке 30.10.2019, в размере 18000 руб. 

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежнего собственника прекращается.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь». 

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1940 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от 17.02.2009 дом № 17 по ул. Связистов в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1940 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанного собственника жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

Доводы ответчика об исключении из стоимости возмещения расходов по оформлению доверенностей и аренде суд считает несостоятельными и не основанными на законе. 

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, которые последняя понесла в связи с обращением с настоящим иском в суд, так, за получение выписки по спорному жилому помещению и земельному участку, технический паспорт жилого помещения ею было оплачено 1792 руб. и 430 руб., расходы по оплате госпошлины за подачу иска в суд составили 300 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 выкупную стоимость за трехкомнатную квартиру, общей площадью 70,1 кв.м., расположенную по адресу: Адрес а также за долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка по Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 3667204 руб., судебные расходы в сумме 2222 руб., в возврат госпошлины 300 руб., в остальной части иска – отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для прекращения у ФИО1 права собственности на данное жилое помещение, а также на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка Адрес, и признании права собственности за МО «город Пермь» на указанное жилое помещение, а также на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка по вышеуказанному адресу.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми. 

Судья К.А. Суворова