Дело № 2-1684/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2017 года г. Балаково Саратовской области

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Кривошеина С.Н.,

при секретаре судебного заседания Романовой Е.А.,

с участием представителя процессуального истца – прокурора Андреева А.А.,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО3,

представителя третьего лица администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора города Балаково в интересах Балаковского муниципального района Саратовской области и города Балаково к ФИО1 и Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности,

установил:

заместитель прокурора города Балаково, действуя в интересах Балаковского муниципального района Саратовской области и города Балаково, обратился в суд с иском к ФИО1 и Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР, указав, что прокуратурой г. Балаково проведена проверка соблюдения администрацией Балаковского муниципального района законодательства о землепользовании при отчуждении земельных участков физическим и юридическим лицам. В ходе проверки установлено, что 21.06.2012 между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и * заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером, по адресу: 

<

...> площадью 1000 кв.м. с разрешённым использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, ремонта устройства транспорта. Данный договор заключен сроком до 13 мая 2015 года.

02.08.2012 проведена государственная регистрация сделки по замене стороны в обязательстве, в результате которой права арендатора по договору аренды № * земельного участка с кадастровым номером *, перешли к ФИО1 01.04.2015 по заявлению ФИО1 проведена государственная регистрация изменения вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером * на гаражи и автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей.

01.03.2016 между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и ФИО1 заключен договор № * купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *, площадью 1000 кв.м. Согласно акту от 26.02.2016 выкупная стоимость земельного участка составила 14637 рублей, т.е. 3 процента его кадастровой стоимости, т.к. данный участок выкупался под объектом недвижимости. В ходе проверки установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером * и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО1, составляет 61 кв.м., а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику – 1000 кв.м., т.е. в 16 раз превышает площадь объекта недвижимости. Согласно акту проверки от 30.03.2017 свободная площадь земельного участка с кадастровым номером * не занята объектом недвижимости, каким-либо образом не используется, какие-либо объекты движимого и недвижимого имущества на нём отсутствуют, следовательно имеет место факт несоразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости. При проверке самого объекта недвижимости площадью 61 кв.м., принадлежащего ФИО1, установлено, что право собственности на него зарегистрировано 21.04.2015 на основании декларации. При этом, стены и крыша объекта изготовлены из металлических листов, причём стены не примыкают к фундаменту, объект не имеет прочной связи с поверхностью земли. Данный объект не используется. Регистрация объекта недвижимости площадью 61 кв.м. производилась 21.04.2015 ФИО1 с одной целью, чтобы по окончании срока аренды земельного участка 13.05.2015 не передавать его в муниципальную собственность. Следовательно, договор № 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером * заключен между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и ФИО1 лишь с целью выкупа всего земельного участка в размере 3 процентов его стоимости под видом нахождения его под объектом недвижимости.

Проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером * согласно Правилам землепользования и застройки МО г. Балаково, утверждённых решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311, относится к территориальной зоне П4-П5 (зона предприятий 4-5 класса опасности). Согласно ст. 30 Правил и в соответствии с СП 42.13330.2011 «СниП 2.07.01-89» установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства для территории П3 установлены следующие: для промышленной застройки - 60%, для объектов делового управления - 70%, для торговли, общественного питания - 80 %.

Согласно акту проверки от 10.04.2017 года зарегистрированный на земельном участке с кадастровым номером * объект недвижимости - нежилое здание площадью 61 кв.м. не используется, в разрешённые параметры минимальных и максимальных размеров земельного участка предусмотренных градостроительным регламентом в пределах 60-80% разрешённого строительства данный объект недвижимости не подпадает.

Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером * площадью 1000 кв.м. под объектом недвижимости площадью 61 кв.м. не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров, площадь земельного участка в 16 раз превышает площадь объекта недвижимости, следовательно нарушены положения Постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 № 172-П «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов». Договор № 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером * заключен между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и ФИО1 с нарушением действующего законодательства, и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является сделкой, не соответствующей требованиям закона.

Заместитель прокурора просил признать недействительным договор * от 01.03.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *, заключенный между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и ФИО1, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 14637 рублей, ФИО1 вернуть в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером 64:40:030103:307, исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером *.

В судебном заседании прокурор Андреев А.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что с 01.03.2015 на смену ст. 36 ЗК РФ пришла ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. С 01.03.2015 из законодательства исчез критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит и ограничений не устанавливает. Приобретенный ФИО1 земельный участок имеет разрешенное использование – гаражи и автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей (не более 100). В настоящее время на участке имеется один объект недвижимости – гараж площадью 61 кв.м. Также на данном земельном участке будет располагаться автостоянка для постоянного хранения автомобилей в виде замощения и иные объекты недвижимости необходимые ФИО1 Данные объекты будут возведены по мере накопления денежных средств, необходимых для их строительства. Несоразмерность площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости не свидетельствует о наличии правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку соответствующее право носит исключительный характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком участке объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО3 возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что на земельном участке кадастровым номером * расположен гараж, который является собственностью ФИО1 Ответчик ФИО1 являлся арендатором спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в связи с чем, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, обладал исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность. В связи с отсутствием у администрации установленных действующим земельным законодательством оснований для отказа в предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка, между администрацией БМР и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка № 16 от 01.03.2016. Из доводов прокурора, указанных в иске, невозможно установить каким требованиям закона или иных правовых актов не соответствует спорная сделка. Сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО4 возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что действующее земельное законодательство не содержит такого понятия, как «соразмерность площади земельного участка». Схема расположения земельного участка по адресу: 

<

...> площадью 1000 кв.м., была утверждена постановлением администрации БМР от 16.03.2012. В отношении указанного участка между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и * был заключен договор аренды для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, ремонта устройств транспорта. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2012 году. При постановке на кадастровый учет установлены границы земельного участка в соответствии с земельным законодательством. Редакция статьи 30 Правил землепользования и застройки г. Балаково, на которую ссылается прокурор, установлена решением Совета муниципального образования город Балаково № * от 25.01.2017. У правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

Ответчик ФИО1, третье лицо ФИО5 о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в своё отсутствие.

Руководствуясь статьёй 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании на основании представленных доказательств установлено, что земельный участок с кадастровым номером * из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, ремонта устройств транспорта, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> был предоставлен на праве аренды (Договор аренды земли № * от 21.06.2012) * на основании Постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № *от 16.03.2012 «О предварительном согласовании места размещения объекта и утверждения схемы расположения земельного участка по адресу: 

<

...>» и Постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № * от 14.05.2012 «О предоставлении * в аренду земельного участка кадастровым номером *». Данный договор зарегистрирован в Балаковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о чем в ЕГРП 04.07.2012 сделана запись регистрации *.

С 16.07.2012 правообладателем (арендатором) вышеуказанного земельного участка стал ФИО1 на основании Договора замены стороны в обязательстве от 16.07.2012. Данный договор зарегистрирован в Балаковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о чем в ЕГРП 02.08.2012 сделана запись регистрации № *.

В апреле 2015 года ФИО1 на спорном земельном участке построен объект недвижимости: гараж, кадастровый номер *, назначение: нежилое, площадью 61 кв.м., количество этажей: 1. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1 13.04.2015, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АД № 659396 от 21.04.2015. Право собственности на гараж зарегистрировано за ФИО1 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2015 года (запись регистрации №*). Право собственности на вышеуказанный объект недвижимости было зарегистрировано на основании: Декларации об объекте недвижимого имущества от 09.04.2015; Договора аренды земли от 21.06.2012 № *, дата регистрации 04.07.2012 № *; Постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 14.05.2012 № 2308; Сообщения СМИ (Балаковские вести) от 22.12.2011 № *, Договора замены стороны в обязательстве от 16.07.2012, дата регистрации 02.08.2012 № *. До настоящего времени право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимости никем не оспорено.

01.03.2016 между Арендатором – ФИО1 и Арендодателем – Комитетом по распоряжением муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР заключено Соглашение о расторжении договора аренды земли № * от 21.06.2012. Данное Соглашение зарегистрировано в Балаковским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 18.03 2016 (запись регистрации *.

18.03.2016 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером * из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – гаражи и автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей (не более 100), общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> о чем Балаковским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 18.03.2016 выдано свидетельство о государственной регистрации права серия * и в ЕГРП сделана запись регистрации 64-*.

Согласно пункту 1 статьи 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Указанная норма утратила силу с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ введена в действие новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации, которая действует в настоящее время.

Частью 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 6 части 2 указанной статьи без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ устанавливает, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, названной статьей установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, связанные с величиной площади выкупаемого земельного участка:

площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом (пункт 16 статьи 39.16 ЗК РФ);

площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25 статьи 39.16 ЗК РФ).

Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка, связанных с его площадью, статья 39.16 ЗК РФ, а также иные статьи ЗК РФ не содержат.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 N Д23и-2954, размеры образуемых земельных участков определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории. Что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации) у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

В силу части 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункту 8 статьи 1, пункту 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются (утверждаются) в составе правил землепользования и застройки.

23.11.2011 решением Совета муниципального образования город Балаково Саратовской области № 311 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района.

В действовавшей на момент заключения оспариваемого договора редакция Правил землепользования и застройки отсутствовали градостроительные регламенты, устанавливающие предельный параметр либо максимальный размер земельных участков.

В соответствии со ст. 30 Правил в ранее действовавшей редакции предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах разрабатываются в переходный период формирования системы регулирования землепользования и застройки. По мере их разработки указанные параметры включаются в часть II настоящих Правил как дополнения к ним.

Редакция статьи 30 Правил, на которую в иске ссылается прокурор, установлена решением Совета муниципального образования город Балаково № *от 25.01.2017.

Схема расположения земельного участка площадью 1000 кв.м. по адресу: 

<

...> была утверждена постановлением администрации БМР от 16.03.2012. В отношении указанного участка между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР и * был заключён договор аренды для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, ремонта устройств транспорта.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2012 году. При постановке на кадастровый учет установлены границы земельного участка в соответствии с действовавшим земельным законодательством.

Кроме этого, Правила землепользования и застройки, Градостроительный кодекс РФ и СНиП 2.07.01-89 устанавливают допустимый максимальный процент застройки вновь предоставляемых земельных участков. Минимальная площадь застройки земельных участков этими документами не регламентирована.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 01.03.2016 не нарушает требования законодательства Российской Федерации, основания для удовлетворения иска заместителя прокурора г. Балаково отсутствуют, поэтому в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В соответствии с частью 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований заместителя прокурора суд считает необходимым отменить принятые по делу обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных и иных действий в отношении спорного земельного участка и расположенного на нём недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований заместителя прокурора города Балаково в интересах Балаковского муниципального района Саратовской области и города Балаково к ФИО1 и Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказать.

По вступлении решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, установленные определением Балаковского районного суда Саратовской области от 26.06.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером *, по адресу: 

<

...> и в отношении расположенных на этом участке объектов.

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья