Дело ** 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2021 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд Новосибирска

в составе:

председательствующего судьи Л.В. Кузьменко

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «БРИК» о расторжении договора аренды земельного участка, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в обоснование которого указал, что **** между ответчиком и ООО ПКК «Сибирский торговый дом» был заключен договор аренды земельного участка, кадастровый **, адрес относительно ориентира: НСО, *** для строительства комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными общественными и офисными помещениями и подземной парковкой. Земельный участок был передан ответчику ****. Впоследствии, **** ООО ПКК «Сибирский торговый дом» продал данный земельный участок ФИО3, который заключил с ответчиком соглашение о перемене лиц в обязательстве договора аренды земельного участка от ****. Истец является собственником земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство по закону от **** и соглашения о разделе наследства между наследниками от ****. Стороны **** заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве договора аренды земельного участка от ****. Дополнительным соглашением ** от ****, заключенному сторонами, срок договора аренды земельного участка был продлен до ****. Истец указывает, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, а также систематическое невыполнение обязательств: не выплачивается денежная часть арендной платы. **** стороны заключили соглашение о погашении задолженности по денежной части арендной платы за 2018 год, за 1-3 кварталы 2019 в размере 509 470, 50 руб. в срок до ****. Обязательство ответчиком не выполнено. Денежная часть арендной платы за 4 квартал 2019, 1-2 кварталы 2020 также не выплачена. Также истец указывает, что ответчиком не выполнены в полном объеме инвестиционная часть арендной платы- не оформлены договоры участия на места для хранения автомобилей; строительство на земельном участке не ведется с 2016; вырытый ответчиком котлован в 2017 и 2019 стал объектом введения мэрией *** чрезвычайной ситуации, в результате чего он засыпан грунтом. Также ответчик не выполняет своих обязательств по дополнительному соглашению от **** к договору аренды, которым были установлены новые сроки для строительства. Срок разрешения на строительство истек **** и не продлен. Решением Арбитражного суда НСО в продлении разрешения на строительство ответчику отказано. Истцом ответчику **** вручена претензия о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с систематическим невыполнением обязательств по договору, а именно, не оплатой денежной части арендной платы, не осуществлением работ по строительству. Истец, ссылаясь на положения Гражданского кодекса РФ, просил расторгнуть договор аренды земельного участка.

Истец в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании с иском не согласились, поддержали доводы отзыва, указав, что инвестиционная часть арендной платы полностью выплачена, земельный участок обременен правами участников долевого строительства, расторжение договора аренды затрагивает их права, просили истцу в иске отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 ГПК РФ непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установлено, что **** между ООО ПКК «Сибирский торговый дом» и ООО «БРИК» был заключен договор аренды земельного участка (т.1 л.д.11-16), категория земель населенных пунктов-для реконструкции здания детского сада под административное здание с надстройкой 4-х этажей, в т.ч. мансардного, кадастровый **, адрес относительно ориентира: НСО, ***, предоставляемый арендодателем в аренду арендатору для строительства комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными общественными и офисными помещениями и подземной парковкой; земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности; договор заключен на срок 42 месяца с момента передачи земельного участка и государственной регистрации.

Условиями договора аренда предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей: денежной и инвестиционной; денежная часть арендной платы определяется исходя из прямых затрат арендодателя на содержание участка (налог на землю и пр); инвестиционная часть рассчитывается из параметров, определяемых согласно согласованному сторонами и утвержденному мэрией *** эскизного проекта жилого комплекса «Парадиз» и составляет 30% от общей площади жилых и нежилых помещений на каждом этаже.; денежная часть начисляется, начиная с **** и уплачивается арендатором авансом ежеквартально, до начала текущего квартала, равными частями путем перечисления денежных средств на р/счет арендодателя; оплата инвестиционной части осуществляется путем оформления договоров долевого строительства на объект

Согласно п.п.4.2.2. и 4.2.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Пунктом 7.3 и 7.4 договора арендодатель вправе требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, если имеют место существенные нарушения условий договора арендатором, а именно: не вносится денежная часть арендной платы два и более раза подряд; если арендатор не получит всех необходимых согласований, одобрений, лицензий и разрешений для строительства жилого комплекса в течение 12 месяцев после подачи соответствующих заявок.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по ФИО4* (т.1 л.д.16).

Мэрией *** ответчику **** выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ФИО4 стр..

**** ООО ПКК «Сибирский торговый дом» продал данный земельный участок ФИО3, который заключил **** с ООО «БРИК» соглашение о перемене лиц в обязательстве договора аренды земельного участка от ****. (т.1 л.д.19-20)

Истец является собственником земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство по закону от **** и соглашения о разделе наследства между наследниками от ****. (т.1 л.д.21-23)

**** стороны заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве договоре аренды земельного участка от ****, согласно которому новый арендодатель- ФИО2 принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от ****; передача прав и обязанностей производится в связи со смертью ФИО3 и переходом права собственности в порядке наследования ФИО2. (т.1 л.д. 24)

Дополнительным соглашением ** от ****, заключенному сторонами, срок договора аренды земельного участка был продлен до ****. (т.1 л.д.25)

В отношении земельного участка произведена государственная регистрация обременения в виде ипотеки физических и юридических лиц в силу договоров участия в долевом строительстве.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что ответчиком нарушены обязательства по договору: не в полном объеме выплачена инвестиционная часть арендной платы и не выплачивается денежная часть арендной платы.

Факт неоплаты денежной части арендной платы ответчиком не оспаривался. Также данный факт подтверждается и заключенным между сторонами **** соглашением о погашении задолженности по договору аренды земельного участка, согласно которому задолженность арендатора перед арендодателем по денежной части арендной платы за 2018 и 1-3 кварталы 2019 года составляет 509 470, 50 руб. и должна быть погашена в срок до **** ( т.1 л.д.26).

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда *** от **** также был установлен факт неуплаты денежной части арендой платы арендатором ООО «БРИК» в размере 6 380 596 руб.. 

**** истец обратился в Арбитражный суд *** с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «БРИК» в связи с наличием просроченной задолженности в размере 6 380 596 руб..

Определением Арбитражного суда НСО от **** производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО «БРИК» было прекращено в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения, по которому должник обязался погасить задолженность, установленную решением Железнодорожного районного суда *** от ****, в размере 6 380 596 руб. равными платежами, начиная с **** и до **** (т.1 л.д.27-29).

Также установлено, что срок разрешения на строительство, выданного ответчику, продленный до ****, истек.

ООО «БРИК» обратилось в Арбитражный суд *** с заявлением к мэрии *** о признании незаконным решения от **** об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство и понуждении мэрии продлить срок действия разрешения на строительство на 7,5 месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда НСО от ****, вступившим в законную силу ****, в удовлетворении исковых требований отказано. Установлено, что Обществом начато строительство многоквартирного жилого дома, выполнено обустройство котлована. В результате строительных работ на земельном участке возникла чрезвычайная ситуация, угрожающая жизни и здоровью граждан, а именно: угроза обрушения котлована, созданного на земельном участке, а также в зданиях по *** №**,14 образовались дефекты и повреждения в наружных и несущих стенах, основной причиной образования указанных дефектов явилось влияние открытого котлована по *** (т.1 л.д.101-115).

Распоряжением мэрии *** от **** **-р введен режим «ЧС» на строительном объекте по ***. (т.1 л.д.30)

Как следует из решения Арбитражного суда НСО от ****, мэрией *** **** было вынесено постановление «О введении режима ЧС локального уровня», которым поручено проведение работ по геодезическим изысканиям и экспертизе объектов, расположенных по адресам: *** №**,14 и ***; комиссией по предупреждению и ликвидации ЧС принято решение обеспечить проведение работ по ликвидации строительного котлована. (т.1.л.д.33)

Постановлением Арбитражного Суда *** от **** решение Арбитражного суда НСО от **** и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от **** оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «БРИК»- без удовлетворения. (т.2 л.д.177)

**** мэрией *** ответчику было отказано во внесении изменений в разрешение на строительство.(т.2 л.д. 174)

Истец указывает также, что строительство на земельном участке, который был предоставлен для целевого использования, не ведется ответчиком с 2016. Ответчик, не оспаривая данный факт, указывает, что строительство не ведется с 2017, с момента введения ЧС.

В суд ответчиком представлен проект организации строительства (корректировка), выполненная ООО «СибТехПроект», из которого следует, что на июнь 2020 работы выполнены на 35%, выполнена разработка котлована, подготовка и усиление откосов котлована, подготовка территории для строительства (снос 2 зданий), вынос инженерных сетей с территории строительства, частично подведены внешние инженерные системы к строящемуся объекту; начато бетонирование фундамента и заливка фундаментной плиты. Остаточный объем строительных работ 65%. (т.2 л.д. 62-68)

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что на спорном земельном участке ответчиком строительство не осуществляется, фактически выполнено обустройство котлована; у ответчика отсутствует действующее разрешение на строительство, срок действия выданного мэрией *** разрешения на строительство истек; вступившим в законную силу судебным решением отказано во внесении изменений в разрешение на строительство и понуждении мэрии продлить срок действия разрешения на строительство; обязательства ответчика по внесению денежной части арендной платы не выполняются, как установлено судебными решениями, с 2015; существующая задолженность по оплате денежной части арендной платы ответчиком не погашена до настоящего времени, то есть, в ходе судебного разбирательства установлено невыполнение арендатором своих договорных обязательств перед арендодателем.

То обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Федерального закона от **** N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования-удовлетворить

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ****.

Решение может быть обжаловано со дня его принятия в окончательной форме в Новосибирский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд ***. 

Судья Л.В.Кузьменко

Решение принято в окончательной форме 08.04.2021