Дело №2-414/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2020 года г. Усмань Липецкой области

Усманский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Пироговой М.В. 

при секретаре Шестаковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры мнимыми сделками, по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании сделок мнимыми, указав, что ДД.ММ.ГГГГ г. ею была оформлена доверенность на сына ФИО3 на управление и распоряжение всем ее имуществом. Во второй половине мая 2020 г. ей стало известно о том, что ФИО3 продал принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за 600000 руб. и заключил договор аренды данной квартиры. Однако указанная квартира является единственным ее жилым помещением, и она не намеревалась ее продавать. От сына ей стало известно, что он взял в долг у ФИО2 денежные средства в сумме 300000 руб. под проценты. В целях обеспечения долга он ДД.ММ.ГГГГ г. оформил договор купли-продажи квартиры и договор аренды квартиры. Денежных средств по договору купли-продажи он не получал.

Истица считает договоры купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. и аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. недействительными сделками ввиду их мнимости, поскольку у нее не было намерений заключать данные договоры. Она не была поставлена в известность об отчуждении квартиры и возложении на нее обязательств по выплате арендной платы. Она до настоящего времени зарегистрирована в квартире и продолжает в ней проживать. Ответчик не вступал в управление квартирой, попыток вселения в квартиру и использования квартиры для проживания не предпринимал.

В этой связи, ФИО1 просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> и договор аренды данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года мнимыми сделками.

ФИО2 обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды квартиры, указав, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ним и ФИО1, от имени который действовал ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности, был заключен договор аренды с правом выкупа квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно в размере 24000 руб. Однако ФИО1 арендную плату не вносит в течение более двух месяцев.

В этой связи, ФИО2 просит расторгнуть договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., обязать ФИО1 возвратить ему вышеуказанную квартиру и взыскать с ФИО1 в его пользу арендные платежи в сумме 144 000 руб.

Определением суда от 03.08.2020 г. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договоров мнимыми сделками и гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды объединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения.

Определением суда от 03.09.2020 г., вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

В судебном заседании 15.10.2020 г. представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 исковые требования дополнила требованием о применении последствий недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора, прекратив право собственности ФИО2 на спорную квартиру и возобновив право собственности у ФИО1

Ответчик ФИО2 также исковые требования уточнил, исключив требование о обязании ФИО1 возвратить ему спорную квартиру.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО4 поддержали исковые требования о признании сделок мнимыми и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Дополнительно пояснили, что ФИО1 не только проживала в спорной квартире, но и оплачивала коммунальные услуги. ФИО2 бремя содержания жилого помещения не нес, коммунальные платежи стал оплачивать только перед обращением с иском в суд, договоры с энергоснабжающими организациями заключил в период рассмотрения дела, что также свидетельствует о мнимости оспариваемых договоров. Против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражали, полагая, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

ФИО2 и его представитель по устному ходатайству ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1, свои исковые требования поддержали, ссылаясь на то, что заключенные ДД.ММ.ГГГГ г. договоры купли-продажи жилого помещения и аренды квартиры соответствуют требованиям закона. У ФИО2 было намерение приобрести в собственность квартиру с целью сдачи ее в аренду. Договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке. 

Ответчик ФИО3, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

В письменных объяснениях на иск, представленных в суд, ФИО3 исковые требования ФИО1 признал, указав, что в 2019 г. он взял в долг у ФИО2 денежные средства в размере 600 000 руб. Для обеспечения возврата долга, воспользовавшись имеющейся у него доверенностью от матери, он оформил договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ФИО1, а также договор аренды этой квартиры. О продаже квартиры он матери не сообщил, денежные средства, полученные от ФИО2 в долг, ей не передавал.

Заслушав лиц, участвующих в деле, и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела,ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 выдала ФИО3 доверенность на право управления и распоряжения всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, заключать и подписывать договоры, производить расчеты по заключенным сделкам и др. Данная доверенность была удостоверена нотариусом нотариального округа Усманского района Липецкой области ФИО6 (л.д.25-27).

ДД.ММ.ГГГГ года, действуя на основании вышеуказанной доверенности, ФИО3 продал ФИО2 принадлежащую ФИО1 квартиру общей площадью 36,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. Цена продаваемой квартиры составила 600 000 рублей (л.д.18).

Денежные средства за проданную квартиру в размере 600 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ г. были получены ФИО3 от ФИО2, что подтверждается соответствующей распиской (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности ФИО2 на квартиру, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.41-45).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО3, действуя от имени ФИО1, заключил с ФИО2 договор аренды с правом выкупа вышеуказанной квартиры (л.д.15-17). Выкупная стоимость квартиры составила 600000 руб. Данный договор был заключен на срок 3 года: с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ года. Размер арендной платы составляет 24000 руб. в месяц, которая подлежала уплате не позднее 5 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Платежи в счет выкупа подлежали перечислению 1 раз в год в любом размере с оплатой 5 числа первого месяца каждого квартала на счет арендодателя (п.п.1.1-1.2, 1.5.5.1,5.2 договора аренды).

ФИО1, заявляя требования о признании недействительными сделок по продаже ее имущества и аренде жилого помещения, ссылается на их мнимость.

В обоснование доводов о мнимости вышеуказанных договоров сторона истицы ссылается на то, что у нее не было намерений продать квартиру; о продаже квартиры и заключении с ней договора аренды жилого помещения ей не было известно; она была зарегистрирована в квартире, продолжала в ней проживать и нести бремя ее содержания; ответчик не вступал в управление квартирой, попыток вселения в квартиру не предпринимал. Договоры были заключены формально без оплаты стоимости квартиры и намерения получить квартиру в пользование.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. 

При этом обязанность доказать мнимость сделки лежит на лице, заявившем иск о мнимости сделки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

При этом, при заключении мнимой сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена (имеют порок воли обе стороны).

Таким образом, именно ФИО1 должна доказать, что не только ее воля, но и воля ФИО2 была направлена на иные правовые последствия.

Между тем, доказательств мнимости договоров купли-продажи и аренды квартиры (ненаправленности воли обеих сторон на возмездный переход от ФИО1 к ФИО2 права собственности на квартиру) сторона истца не представила.

Доказательств, свидетельствующих о том, что фактически имел место договор займа на сумму 600 000 руб., заключенный между ФИО3 и ФИО2, а оспариваемые договоры являлись обеспечением исполнения ФИО3 этих заемных обязательств, суду не представлено. Ответчик ФИО2 факт заключения с ФИО3 договора займа отрицал.

Доводы стороны истца об отсутствии согласия ФИО1 на отчуждение квартиры не могут быть приняты во внимание, поскольку отсутствие такого согласия не может расцениваться как основание недействительности сделки, притом, что при заключении сделки ФИО3 - сын истицы, действовал от ее имени на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., то есть с соблюдением требований п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и дополнительное согласие или уведомление доверителя не предусмотрено действующим законодательством.

При этом суд исходит из того, что воля ФИО1 на продажу спорной квартиры была выражена и подтверждена документально - в нотариально удостоверенной доверенности, которая на дату заключения договора купли-продажи не была отменена, договор сторонами исполнен.

Ссылка истицы на то, что доверенность была выдана сыну в связи с плохим состоянием здоровья и затруднением в осуществлении своих гражданских прав и обязанностей, не исключает оформление доверенности с целью продажи квартиры. Притом, что квартира была продана сыном истицы на следующий день после выдачи доверенности (ДД.ММ.ГГГГ года).

Довод о неполучении денежных средств по договору купли-продажи квартиры не может быть принят во внимание, поскольку противоречит тексту расписки от ДД.ММ.ГГГГ года, закрепляющей получение ФИО3 денежных средств за проданную квартиру.

Тот факт, что денежные средства за квартиру не были переданы ФИО1 ее сыном, не свидетельствует о мнимости договора, а может расцениваться как обстоятельство, являющееся основанием для предъявления к ФИО3 соответствующих требований.

Доводы представителя истицы о том, что ФИО1 продолжала быть зарегистрированной в спорной квартире и проживать в ней, неся бремя содержания квартиры, а ответчик не вступал в управление и пользование квартирой, также не могут быть приняты во внимание.

Как следует из объяснений ФИО2 и его представителя, воля ответчика была направлена именно на приобретение квартиры в собственность с целью последующей ее передачи в аренду, то есть с целью извлечения дохода.

Заключив договор аренды спорной квартиры с ФИО1, от имени которой действовал ФИО3, ФИО2 распорядился своей собственностью.

Именно в связи с заключением указанного договора ФИО1 оставалась проживать в спорной квартире и оплачивать квитанции по коммунальным платежам.

То обстоятельство, что ФИО2, как новый собственник жилого помещения, заключил соответствующие договоры с энергоснабжающими организациями не сразу, а по истечении нескольких месяцев (6 месяцев), не является достаточным основанием для признания сделок мнимыми.

Ссылка представителя истицы на то, что ФИО1 не могла продать квартиру для того, чтобы ее затем арендовать, отяготив тем самым свое материальное положение, также не является достаточным основанием для признания сделки мнимой, поскольку, в соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане свободны в заключении договора. Свое волеизъявление на заключение договора аренды жилого помещения на указанных в нем условиях истица выразила в нотариально удостоверенной доверенности, выданной своему сыну ФИО3

Тот факт, что договор аренды жилого помещения был заключен с правом выкупа, свидетельствует лишь о том, что истица вправе выкупить проданное жилое помещение в течение трех лет со дня заключения договора аренды, а не о мнимости договора.

Таким образом, из представленных в материалах дела доказательств и с учетом обстоятельств, установленных по данному делу, следует, что воля и действия сторон сделки были направлены именно на заключение договора купли-продажи квартиры и ее аренды в соответствии с ее обычным предназначением, и основания для признания оспариваемых сделок недействительными, как совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, не установлены.

При этом судом не может быть принято во внимание признание иска ответчиком ФИО3, поскольку по требованиям ФИО1 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок он является ненадлежащим ответчиком. Каких-либо иных требований к нему предъявлено не было.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры мнимыми сделками, применении последствий недействительности сделки отказать.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 оплату за пользование жилым помещением - квартирой общей площадью 36,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, собственнику квартиры ФИО2 за период с даты заключения договора аренды и до настоящего времени не производила и не производит.

ФИО2 дважды направлял в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей, однако, задолженность по арендной плате не была погашена.

За период с ДД.ММ.ГГГГ года по 17.06.2020 года (до даты обращения ФИО2 в суд) задолженность по арендной плате за пользование спорным жилым помещением составляет 144000 руб. (24000 руб. х 6 мес.).

В судебном заседании ФИО2 предлагал ФИО1 заключить мировое соглашение с предоставлением ей рассрочки в уплате арендных платежей, однако, ФИО1 от данного предложения отказалась, сославшись на отсутствие у нее финансовой возможности.

Таким образом, учитывая, что обязательства по договору аренды жилого помещения ФИО1 не исполняются, задолженность по ежемесячным платежам образовалась за период более 6 месяцев, требования истца в досудебном порядке урегулировать спор оставлено без удовлетворения, суд находит данные обстоятельства существенным нарушением условий договора и считает необходимым требования ФИО2 о расторжении договора аренды удовлетворить, взыскав с ФИО1 в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 144 000 руб. 

В соответствии со ст. 98 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Из материалов дела следует, что истцом ФИО2 при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 4380 руб.

Поскольку исковые требования были удовлетворены, с ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4380 руб.

В силу изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры мнимыми сделками, применении последствий недействительности сделки отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить:

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в лице ее представителя по доверенности ФИО3 в отношении жилого помещения – квартиры общей площадью 36,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 144 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4380 рублей, а всего в общей сумме 148 380 рублей.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Усманский районный суд.

Председательствующий: М.В. Пирогова 

Мотивированное решение изготовлено 11.11.2020 года

Судья: М.В. Пирогова