Дело № 2-2872/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2019 года город Омск 

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Казанцевой Н.А., при секретаре судебного заседания Василёвой К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об определении и взыскании выкупной стоимости за жилое помещение в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с названным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что ему на праве собственности принадлежит комната № в секции № общей площадью 19,10 кв.м, расположенной в многоквартирном жилом 

<

адрес> в 

<

адрес>. Заключением межведомственной комиссии города Омска для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу на основании следующего: техническое состояние многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> Советском административном округе города Омска, оценивается как аварийное; техническое состояние здания характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются критические дефекты чердачного перекрытия, перегородок и крыши. Восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразно. Физический износ строения составляет 77 %. данный 

<

адрес> года постройки, пятиэтажный, состоит из 30 квартир 164 комнат, площадь здания 2978,3 кв. м., жилая площадь здания 1984,4 кв.м., непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу. На основании этого заключения Постановлением Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-П указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам МКД департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска выставлялось требование о сносе МКД за свой счёт в течение шести месяцев с момента признания дома аварийным и подлежащим сносу. Срок для сноса дома давно истек, однако, ответчиком не принимается решение об изъятии жилого помещения истца и земельного участка под которым расположен дом, что является ущемлением прав истца на своевременное получение возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое для муниципальных нужд, принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений МКД большинством голосов принято решение отказаться от самостоятельного сноса МКД № по 50 лет Профсоюзов в га Омске и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении. Указанное решение собственников МКД было оформлено в виде протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ Старшей по дому ФИО2 через канцелярию Администрации г. Омска было передано уведомление от ДД.ММ.ГГГГ на имя исполняющего обязанности мэра г. Омска ФИО3 об отказе собственниками жилых помещений МКД сносить дом самостоятельно, в связи с отсутствие средств и содержалась просьба принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный 

<

адрес> в 

<

адрес> и направить собственникам дома проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд. В ответ на письмо старшей по дому ФИО2 департамент имущественных отношений Администрации г. Омска письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и региональной адресной программой Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013 -2017 годах (далее - Программа) при предоставлении финансовой поддержки Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предусматривает расселение только тех многоквартирных домов, которые были признаны аварийными до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку жилой 

<

адрес> признан аварийным после ДД.ММ.ГГГГ, в программу он не включён. В бюджете города Омска на 2017 г. предусмотрены денежные средства на софинансирование мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в рамках программы. Также в письме ответчик указал, что в адрес собственников жилых помещений, расположенных в жилом 

<

адрес> департаментом городского хозяйства Администрации 

<

адрес> были направлены требовании о его сносе в срок не менее шести месяцев с момента признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В связи с тем, что собственники в установленный срок не осуществили снос жилого 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером 55:36:050207:3513, площадью 2436 кв.м, на котором расположен жилой 

<

адрес>, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Также указывает, что мероприятия по изъятию объектов недвижимости возможно провести только в случаи выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объёме. В связи с отсутствием бюджетных ассигнований проведение мероприятий по изъятию земельного участка с кадастровым номером 55:36:050207:3513 и жилых помещений в 

<

адрес> приостановлено до выделения финансирования. Истец также непосредственно обратился к ответчику с заявлением о принятии решения об изъятии указанного принадлежащего им на праве собственности жилого помещения и земельного участка расположенного под МКД и просил выплатить в течение десяти рабочих дней выкупную стоимость жилого помещения, определённой ООО «СудЭкспертиза»» на основании отчёта №, приложив копию указанного отчёта. На что ответчиком был дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому в текущем году бюджетные ассигнования на осуществление мероприятий по изъятию аварийного жилья выделяется департаменту только на оплату исполнительных листов о выплате выкупной стоимости за жилые помещения, находящихся в жилых домах, признанных аварийными, в отношении которых решением суда определена выкупная стоимость. Мероприятия по изъятию объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в том числе жилого помещения, принадлежащих истцам, возможно провести только в случаи выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объёме. Также дополнительно указано, что расселение вышеуказанного домостроения планируется в рамках реализации региональной адресной программы Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, утверждённых Постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска бездействует и не предпринимает меры для выплаты стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилые помещение, расположенные в указанном аварийном МКД, в том числе за жилое помещение, принадлежащее истцу. На момент подачи иска (по истечении 6-ти месячного срока после признания дома аварийным) между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, как лицом, уполномоченным от имени муниципального образования г. Омск на заключение соглашения с гражданами об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд (подп. 19.1 п. 20 Положения о департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утверждённого Решением омского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ) и истцом, как собственником жилого помещения, расположенного в аварийном доме не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества. Вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилье не решён, жилые помещении не предоставлены, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью, проживающих в непригодном для проживания доме. Учитывая, что жилой дом признан в установленном законом порядке аварийным, но каких-либо действий, по улучшению его качественных характеристик предпринято не было, противоаварийные мероприятия не проведены, истец считает, что у него возникло право требовать выплаты возмещения за жилое помещение. Просит определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение - комната № в секции № в 

<

адрес> в г. Омске общей площадью 19,10 кв. м. с учётом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по 

<

адрес> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> размере 1 002 788 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца выкупную стоимость указанного жилого помещения с учётом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по 

<

адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведённый капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в размере 1 002 788 рублей, а также судебные расходы по проведению оценки в размере 12 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей (том 1 л.д. 3-6).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная товароведческая, оценочная экспертиза (том 1 л.д. 218-220).

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 155), в представленном суду заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие (том 2 л.д. 161).

В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 176), исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнительно просил прекратить право собственности истца на указанное жилое помещение, поскольку взамен получает ее выкупную стоимость. С заключением судебной экспертизы истец не согласен, поскольку в ней экспертом неправильно произведено округление стоимости с 474 684 рубля до 470 000 рублей, разница в 4 684 рубля затерялась. Кроме того, эксперт при расчете указывает площадь жилого помещения 18,3 кв.м., тогда как согласно техническому паспорту площадь 19,1 кв.м, применены аналоги, которые таковыми не являются. Также по мнению исковой стороны эксперт при определении выкупной стоимости необоснованно делает корректировку на техническое состояние, получается, что он предлагает, что на такую заниженную стоимость истец должен приобрети аналогичное аварийное жилье. Также эксперт раздельно не указал стоимость жилого помещения, земельного участка и доли в общем имуществе. Ответчик не представил доказательства проведения на доме капитального ремонта, следовательно истец вправе рассчитывать на компенсацию за не проведенный капитальный ремонт. Кроме размера компенсации за не проведенный капитальный ремонт, с остальными суммами судебного эксперта истец не согласен, просил суд принять заключение, представленное истцом, заявленный иск удовлетворить полностью.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности (том 2 л.д. 162), исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на иск (том 1 л.д. 206-208), дополнительно пояснила, что с результатами судебной экспертизы ответчик согласен полностью, понижающий коэффициент на техническое состояние дома применен экспертом верно, поскольку за это истец получает компенсацию за не проведенный капитальный ремонт. При приобретении жилого помещения истец видел его состояние, взял на себя бремя его содержания. Доказательств аварийности дома вследствие не проведенного капитального ремонта ответчиком до первой приватизации истцом не представлено, такое состояние дома вследствие сроков его эксплуатации. Судебный эксперт правомерно использовал аналоги, т.к. при определении выкупной стоимости должны использоваться аналогичные жилые помещения. При определении выкупной стоимости эксперт сразу все учел, куда включил и стоимость земельного участка, общего имущества. Все доводы исковой стороны о несогласии с заключением эксперта носят характер предположений без ссылки на соответствующие нормы закона. Просит суд принять результаты судебной экспертизы.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции их относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комната 76 (том 1 л.д.7, 87, 188-189). 

Основанием для возникновения права собственности истца ФИО1 на данное жилое помещение явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО5, ФИО6, которые ранее ДД.ММ.ГГГГ приватизировали указанное жилое помещение (том 1 л.д. 198-199, 196).

На основании заключения межведомственной комиссии города Омска № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Администрации города Омска №-п от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 8-10).

В качестве характеристики технического состояния указанного жилого дома межведомственной комиссией был принят во внимание технический отчет, подготовленный в 2016 ООО «КонцептПРОЕКТ» (том 1 л.д.112-146). Из содержания данного отчета следует, что на основании проведенного технического обследования жилого дома по адресу: 

<

адрес>, установлено наличие физического износа здания в объеме 77 %, выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик, прочности и устойчивости строительных конструкций в связи с физическим износом, изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.

Распоряжением Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-р установлен срок для расселения граждан и юридических лиц из указанного жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу, проведенного в форме заочного голосования № от ДД.ММ.ГГГГ, собственники приняли решение, которым отказались от самостоятельного сноса указанного дома, в связи с отсутствием денежных средств (том 1 л.д. 12).

Собственники многоквартирного дома, в лице старшей по дому, уведомили департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, исполняющего обязанности мэра города Омска ФИО7 о принятом решении, просили принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположен спорный дом, и каждое жилое помещения для государственных или муниципальных нужд (том 1 л.д.13,14).

Согласно представленному в материалы дела ответу департамента имущественных отношений Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что собственники в установленный срок не осуществляли снос указанного жилого помещения, земельный участок с кадастровым номером 55:36:050207:3513, площадью 2436 кв.м, на котором расположено домостроение, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (том 1 л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в департамент имущественных отношений с заявлением о выплате выкупной стоимости за жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комната 76, однако, никаких действий по согласованию с истцом выкупной стоимости ответчиком предпринято не было (том 1 л.д.16-17). 

Из информации, представленной департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска на судебный запрос следует, что в текущем году бюджетные ассигнования на осуществление мероприятий по изъятию аварийного жилья выделяются департаменту только на оплату исполнительных листов о выплате выкупной стоимости за жилые помещения, находящиеся в жилых домах, признанными аварийными, в отношении которых решением суда определена выкупная стоимость. Учитывая недостаточный размер бюджетных ассигнований на указанные цели, проведение процедуры изъятия объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в настоящее время приостановлено (том 1 л.д. 18).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В целях обоснования заявленных требований исковой стороной представлен технический отчет, подготовленный ООО «КонцептПроект» в 2016 и в 2019 г.г. по результатам обследования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, (том 1 л.д. 112-146, 147-174).

Согласно выводам, изложенным в отчете от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КонцептПроект», проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в целом техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: РФ, Омская обл., г. Омск, ФИО8, 

<

адрес>, оценивается как аварийное. Многоквартирный жилой дом имеет недопустимые деформации стен и дефекты несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности, и в настоящее время представляют угрозу жизни и безопасности людей, является непригодным для проживания. Требуется исполнение противоаварийных мероприятий, указанных в данном техническом отчете и отчете 2016 года (шифр 55-О-ДД.ММ.ГГГГ-О). При невыполнении противоаварийных мероприятий требуется незамедлительное расселение жильцов. Здание подлежит сносу или реконструкции. 

По результатам обследования выявлены опасные факторы, представляющие в настоящее время угрозу жизни и здоровья жильцов, а также лиц, находящихся в непосредственной близости с аварийным домом. С момента предыдущего осмотра (июнь 2016 г.)техническое состояние жилого дома ухудшилось, многочисленные разрушения и дефекты прогрессируют. (том 1 л.д. 158).

На фотографиях, содержащихся в Приложении № к отчету от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КонцептПроект», отражены имеющиеся на момент осмотра дефекты, угрожающие жизни и здоровью проживающих.

Так, на фото 4 видны разрушение цокольной части стены под окном с зависанием плиты перекрытия в воздухе. На фото 1, 3, 10 видно, что балконные плиты, имеющие разрушение бетона с коррозией арматуры, поддерживаются стальными подкосами, имеющими недостаточное опирание на опорный уголок. На фото 12 – поперечная несущая стена 1-го этажа с прогрессирующим разрушением кирпичной кладки. На фото 18, 13, 21 сплошная коррозия системы водоснабжения, наличие плесени и грибков (том 1 л.д. 165оборот-169). 

Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, его техническое состояние улучшилось, вследствие чего, отсутствует угроза для проживания там граждан ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

С учетом представленных истцом технических отчетов, содержащих фотографии разрушений (том 1 л.д. 165оборот-169), отсутствие возражений и соответствующих опровергающих доказательств у ответной стороны, судом установлено, что многоквартирный 

<

адрес> в г. Омске, собственником жилого помещения в котором является истец, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом (при наличии решения собственников об отказе от проведения сноса), не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности избранного истцом способа защиты, поскольку многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, имеет недопустимые деформации стен и дефекты несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности, дальнейшее ухудшение с 2016 года технического состояния данного жилого дома привело к возникновению в настоящее время угрозы жизни и безопасности людей. 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлено заключение специалиста, выполненное ООО «СудЭкспертиза» (том 1 л.д. 19-109).

Согласно указанному отчету № рыночная стоимость комнаты 76 в секции 14 в 

<

адрес> (с учетом: стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок) составила 739 913 рублей; компенсация за не произведенный капитальный ремонт в указанном доме составила 213 064 рубля; стоимость иных затрат связанных с переездом составят 49 811 рублей 

Оспаривая первоначально указанный истцами размер возмещения за изымаемое жилое помещение, представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации города Омска заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости жилого помещения и доли земельного участка, проведение которой было поручено ООО «ГЮЦН «Эталон» (том 1 л.д. 216-220).

По итогам проведения судебной экспертизы ООО «ГЮЦН «Эталон» подготовлено экспертное заключение 06Э/19 (том 2 л.д.2-64).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость комнаты, площадью 18,3 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комн.76, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество и доли общей собственности на земельный участок составляет 470 000 рублей; размер убытков, причиненных истцу, в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка, в том числе расходы, связанные с переездом в другое жилое помещение; расходы, связанные с временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность жилого помещения; расходы на поиск другого жилого помещения; расходы на оформление права собственности на новое жилое помещение составляет 30 097 рублей; размер компенсации за не проведенный капитальный ремонт (убытков, причиненных истцу, в связи с не проведением капитального ремонта) жилого 

<

адрес> в г. Омске (пропорционально доле истца) составляет 210 074 рубля, итого 710 171 рубль (том 2 л.д. 33). 

В целом оценивая заключение, представленное истцом, с заключением судебного эксперта, суд при вынесении решения отдает предпочтение последней, поскольку судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, указанное заключение составлено независимым экспертом, которым использовалась нормативно-техническая документация и специальная литература, о чем указано в заключении, оснований сомневаться в объективности указанного экспертного заключения у суда не имеется. 

Анализируя заключение судебной экспертизы и приведенные по ней доводы исковой стороны, суд приходит к следующему.

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд полагает, что в данном случае корректировка на техническое состояние жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, произведена экспертом обосновано, поскольку рыночная стоимость по своей сути предполагает продажу жилого помещении в том состоянии, в котором оно находится, в противном случае, возложение на ответвленное лицо обязанности по выплате выкупной стоимости аварийного жилья по цене, предусмотренной для выкупа жилого помещения не находящегося в аварийном состоянии, приведет к нарушению прав ответной стороны. Учитывая, что жилой дом находится в аварийном состоянии, в том числе, по вине жильцов, которыми своевременно не были предприняты меры по капитальному ремонту помещений в доме, рыночная стоимость подлежит учету с учетом фактического технического состояния жилого помещения.

Оценивая довод представителя истца относительно занижения экспертом рыночной стоимости комнаты за счет неправильного указания ее площади, суд учитывает следующее. 

Согласно сведениям Управления Росреестра по Омской области общая площадь жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сек. 14 ком. 76, составляет 19,1 кв.м (том 1 л.д. 187).

В своих выводах эксперт указывает рыночную стоимость комнаты площадью 18,3 кв.м. (том 2 л.д. 33).

Согласно техническому паспорту жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сек. 14 ком. 76 (том 1 л.д. 88-91), комната имеет общую площадь 19,1 кв.м., из них сама комната 18,3, в том числе жилая – 17,4 кв.м., подсобная – 0,9 кв.м. Также имеется балкон – 0,8 кв.м (том 1 л.д. 89, 90).

Таким образом, эксперт в заключении указал площадь жилого помещения без учета площади балкона. 

При расчете рыночной стоимости должна учитываться общая площадь жилого помещения с учетов всех пристроек. Наличие балкона в данном случае влияет на стоимость жилого помещения, подлежащего оценке. 

Как следует из заключения, экспертом при расчете рыночной стоимости комнаты была проведена увеличивающая корректировка на наличие балкона в размере 2,5 % от стоимости 1 квадратного метра аналогичных жилых помещений (том 2 л.д. 17-18). 

Таким образом, доводы представителя истца в данной части необоснованны, поскольку экспертом рыночная стоимость жилого помещения установлена в том числе с учетом наличия балкона, в связи с чем, произведена увеличивающая стоимость корректировка. Указание экспертом на площадь комнаты без площади балкона не повлияло на ее итоговую рыночную стоимость. 

Довод представителя истца о том, что в экспертном заключении при расчете рыночной стоимости комнаты не учтена стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок и доли в праве на общее имущество, также не может быть принят судом во внимание, поскольку из анализа выводов, сделанных специалистом, следует, что расчет рыночной стоимости комнаты произведен с учетом включения стоимости доли в праве на общее имущество и доли общей собственности на земельный участок (том 2 л.д. 4).

В тоже время является обоснованным довод представителя истца о том, что эксперт необоснованно округлил стоимость комнаты с 474 684 рубля до 470 000 рублей, что судом признается арифметически неверным. В связи с чем, возмещению подлежит рыночная стоимость жилого помещения в сумме 474 684 рубля.

Довод ответчика о том, что компенсация за не проведенный капитальный ремонт не должна включаться в выкупную стоимость подлежит отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 

<

адрес> в г. Омске построен в 1959 году (том 1 л.д. 114). В 2016 году дом признан аварийным и подлежащим сносу. 

Установлено, что истец приобрел жилое помещение - комнату № на основании договора купли-продажи в 2001 году, прежние владельцы данного помещения приватизировали спорную комнату в 2000 году (том 1 л.д. 198-199, 196).

При этом, ответчиком суду не представлено сведений о проведении в доме капитального ремонта.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. 

Обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации жилого помещения, однако, выполнена не была. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние. 

Таким образом, определенная судебным экспертом сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 210 074 рубля должна быть включена в выкупную цену жилого помещения и подлежит взысканию в пользу истца. 

С учетом изложенного заявленные исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, с определением выкупной стоимости жилого помещения – комнаты № в секции 14 в 

<

адрес> в г. Омске, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок; иных затрат, связанных с изъятием жилого помещения; компенсации за не произведенный капитальный ремонт судом определена в общем размере 714 855 рублей (474 684+30 097+210 074=714 855). 

Рассматривая заявленные требования, суд полагает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска исходя из следующего.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011 г., департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) является структурным подразделением Администрации города Омска (п. 1).

В соответствии с п.п.19,19.1 данного Положения департамент осуществляет подготовку проектов правовых актов Администрации города Омска о резервировании земель, изъятии земельных участков для муниципальных нужд; заключает соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Таким образом, первоначальные имущественные требования истца ФИО1 удовлетворены судом в размере 714 855 рублей, что составляет 71 % от первоначально заявленной суммы имущественных требований в размере 1 002 788 рублей.

С учетом результата разрешения спора истцу подлежат возмещению понесенные по делу судебные расходы.

Истец просит о возмещении судебных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 300 рублей, расходов на оплату досудебной оценки в размере 12 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», по смыслу законоположений о взыскании судебных издержек (главы 7 ГПК РФ) принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. 

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (п. 10).

Представленным оригиналом квитанции подтверждается, что истец произвел оплату экспертных услуг ООО «СудЭкспертиза» на сумму 12 000 рублей (том 1 л.д. 110). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

С учетом того, что при обращении в суд с имущественным требованием, истцу надлежало представить заключение специалиста, в том числе в отношении размера убытков, требования иска судом удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ответчика расходы на производство экспертизы пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 8 520 рублей (12 000 х 71%=8 520). 

В силу положений ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Из договора на оказание юридических услуг №№ от ДД.ММ.ГГГГ года (том 1 л.д. 175) следует, что он заключен между ФИО1 и ООО Юрцентр «ПАРТНЕР» в лице директора ФИО9, который являлся процессуальным представителем истца в судебных заседаниях. Стоимость услуг по настоящему договору составила 25 000 рублей и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными оригиналами квитанций (том 1 л.д. 205-206).

В рамках настоящего договора исполнитель обязуется: консультировать заказчика по всем вопросам, вытекающим из настоящего договора, осуществить сбор необходимых документов и доказательств для подачи иска в суд, осуществить подбор экспертного учреждения, подготовить для эксперта вопросы необходимые для проведения экспертизы, а также составить исковое заявление в суд от имени заказчика, произвести расчет исковых требований, составлять ходатайства, запросы, а также иные процессуальные документы, необходимые для обеспечения защиты прав и интересов заказчика в суде. Представлять интересы заказчика в суде первой инстанции и участвовать во всех судебных заседаниях, назначаемых судом первой инстанцией, а заказчик обязуется уплатить исполнителю за оказанные услуги вознаграждение (п. 1.2. договора). 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ГПК РФ, п. 11).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13).

Принимая во внимание вышеизложенное, категорию дела и его сложность, проведение консультации, подготовку искового заявления, подачу иска в суд, участие представителя истца в двух судебных заседаниях (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает разумным несением расходов истцом по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, пропорционально размеру удовлетворенных требований, что составит 10 650 рублей (15 000 х 71% =10 650).

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей (л.д. 2), которая подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу настоящее судебное решение является основанием для регистрации перехода права собственности.

В связи с присуждением истцу выкупной стоимости право собственности ФИО1 на жилое помещение – по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комната 76, прекращается после выплаты в его пользу выкупной стоимости за указанное жилое помещение и земельный участок в вышеуказанных присужденных суммах.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комната 76, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 714 855 рублей.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ФИО1 выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комната 76, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 714 885 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, секция 14, комната 76, после выплаты в его пользу выкупной цены указанного жилого помещения (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) в вышеуказанной присужденной сумме.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате услуг по оценке в размере 8 520 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 650 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Казанцева

Решение в окончательной форме изготовлено 23.08.2019 г.