Дело № 2-1979/2018

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Ивковой А.В.,

при секретаре Мироновой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания, 

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя требования тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 15.08.2007 года (Кредитный договор) ФИО1 ФИО8 (Ответчик/Заемщик/Залогодатель) КБ «Европейский трастовый банк» предоставил заем в размере 1 850 000 рублей сроком на 240 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 52,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на 07.08.2007 года квартира оценена в размере 2 355 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО НП «Агентство оценки» от 07.08.2007 года № и отражено в закладной. В качестве обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору в залог была принята квартира (ипотека в силу закона). Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена Управлением федеральной регистрационной службы по Костромской области 23.08.2007 года на основании договора купли-продажи квартиры от 15.08.2007 г. Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области первоначальному залогодержателю 23.08.2007 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23.08.2007 года за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ» (ранее имевшее наименование – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было изменено на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 05.12.2016 г., ГРН ...), в дальнейшем изменены на АО «ДОМ.РФ» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 14.03.2018 г., ГРН ...)). Начиная с июля 2017 года ответчиком платежи по договору займа не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, залогодержателем в соответствиис п.4.4.1 Договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Требование от 28.11.2017 года). Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения. В соответствии со ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», условиями п. 4.4.3 Кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по займу, обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчика по состоянию на 15.03.2018 г. составляет 1 598 309,16 руб., в том числе 1 481 349,18 руб. - задолженность по основному долгу; 88 166,91 руб. - задолженность по процентам; 28 793,07 руб. - задолженность по пеням. С момента проведения оценки, на основании которой была установлена стоимость квартиры (2007 год) и до момента обращения взыскания на предмет залога прошел значительный промежуток времени, и, следовательно, рыночная стоимость определенная 07.08.2007 года независимым оценщиком, не может быть признана актуальной и достоверной. Более того, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Считают, что начальную продажную стоимость квартиры следует установить исходя из рыночной стоимости квартиры в размере 2 080 000 руб. согласно отчету 

<

адрес> от 22.12.2017 г., выполненному ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» с учетом пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 348-350, 807, 809-811 ГК РФ, ст. 173, 194-198 ГПК РФ, ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просит суд взыскать с ФИО1 ФИО10 в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по кредитному договору № от 15.08.2007 года по состоянию на 15.03.2018 года в размере 1 598 309,16 руб., в том числе 1 481 349,18 руб. – задолженность по основному долгу, 88166,91 руб. – задолженность по процентам, 28 793,07 руб. – задолженность по пеням; обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 44:27:070240:733, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1 ФИО9 на праве собственности. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из рыночной стоимости, определенной в отчете № от 22.12.2017 г.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 ФИО11 исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 ФИО12., извещенная о времени и месте судебного заседания в установленном процессуальном порядке в судебное заседание не явилась. О причинах неявки суду не сообщила и не просила рассмотреть дело в её отсутствие. Сведениями об уважительности причин неявки ответчика суд не располагает. 

На основании ст. 233 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Пунктом 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено, что при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что 15.08.2007 г. между КБ «Европейский трастовый банк» и ФИО1 ФИО13 заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) 

<

***> для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на сумму 1 850 000 рублей, сроком на 240 месяцев.

Исполнение обязательств по кредиту обеспечено залогом приобретаемой заемщиком квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 52,2 кв.м., кадастровым номером №

Квартира приобретена заемщиком по договору № купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа, 15.08.2007 г. заемщиком ФИО1 ФИО14 в пользу КБ «Европейский трастовый банк» (АО) составлена закладная о залоге квартиры. Ипотека на объект залога зарегистрирована 23.08.2007 года, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Платежным поручением от 16.08.2007 г. № подтверждается, что кредитор 16.08.2007 г. перечислил на счет заемщика №, открытый в АБ «Газпромбанк» (ЗАО) заемные денежные средства по договору № от 15.08.2007 г. в сумме 1 850 000 рублей.

Согласно условиям договора займа, указанным в разделах 3 и 4 кредитного договора, заемщик обязуется возвращать кредит и уплачивать проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, установленном в разделе 3 договора. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 22 706,34 руб. 

При просрочке в исполнении обязательств заемщиком размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов. Пунктом 5.3 кредитного договора установлены пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. 

Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ» (ранее – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было изменено на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 05.12.2016 г., ГРН ...), в дальнейшем изменены на АО «ДОМ.РФ» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 14.03.2018 г., ГРН ...).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4.4.1 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: при нецелевом использовании заемщиком предоставленного кредита; при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более, чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных, настоящим договором, договором купли-продажи квартиры, договором страхования, а также договором о счете; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета залога; при грубом нарушении заемщиком и/или собственником квартиры правил пользования квартирой, ее содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения квартиры; при необоснованном отказе кредитору в проверке заложенного имущества и составе лиц, проживающих в предмете ипотеки; при обнаружении незаявленных обременений на квартиру; при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных платежей, если, по мнению кредитора, такие платежи могут провести к обращению взыскания на предмет залога со стороны третьих лиц; при невыполнении обязательств по страхованию согласно п.п. 4.1.7-4.1.12 настоящего договора; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесении ежемесячных платежей по денежному обязательству более раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требований владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

Как следует из материалов дела, с июля 2017 года ответчиком платежи по договору займа не производятся. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, залогодержателем в соответствии с п. 4.4.1 Договора займа предъявлено требование от 28.11.2017 года о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. 

Доказательств добровольного исполнения обязательств по погашению кредитной задолженности ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Согласно расчету задолженности по кредитному договору, предоставленному истцом, по состоянию на 15.03.2018 г. задолженность ответчиков составляет 1 598 309,16 руб., в том числе 1 481 349,18 руб. – задолженность по основному долгу, 88166,91 руб. – задолженность по процентам, 28 793,07 руб. – задолженность по пеням.

Расчет задолженности соответствует условиям кредитного договора, принимается судом как арифметически верный, поскольку согласуется с фактами нарушения заемщиком обязательств по договору, ответчиком не оспорен. 

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ (в действующей редакции и редакции, действовавшей на момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Представленными истцом доказательствами подтверждается существенное нарушение заемщиком ФИО3 ФИО15 условий кредитного договора от 15.08.2007 г. Требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на задолженное имущество основаны на законе и условиях договора, в связи с чем подлежат удовлетворению. 

Из пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

В связи с тем, что с момента проведения оценки, на основании которой была установлена залоговая стоимость квартиры и до момента обращения взыскания на предмет залога, прошел значительный промежуток времени, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из рыночной стоимости квартиры в размере 2 080 000 руб. согласно отчету № от 22.12.2017 г. ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» с учетом пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, в размере 1 664 000 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в связи с обращением в суд подлежат взысканию с ответчика в размере 22 191 рубль 55 копеек (16 191,55 рублей за требование о взыскании задолженности по договору займа + 6 000 рублей за требование об обращении взыскания на заложенное имущество). 

Руководствуясь ст.ст.194,198, 235 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО16 в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по кредитному договору 

<

***> от 

<

дата> по состоянию на 

<

дата> в размере 1 598 309 рублей 16 копеек, в том числе 1 481349 рублей 18 копеек – задолженность по основному долгу, 88166 рублей 91 копейка – задолженность по процентам, 28793 рублей 07 копеек – задолженность по пеням. 

В целях взыскания задолженности по кредитному договору 

<

***> от 

<

дата> обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на квартиру с кадастровым номером 44:27:070240:733, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1 ФИО17 на праве собственности, определив начальную продажную стоимость в размере 1 664 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 ФИО18 госпошлину в размере 22 191 рубль 55 копеек.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья А.В. Ивкова