3а-78/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Астрахань 17 апреля 2019 года

Судья Астраханского областного суда Баранов Г. В., при секретаре Мязиной Н. А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению « Федеральная кадастровая палата » Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ « ФКП Росреестра » по Астраханской области, Администрацию МО «Кмызякский район » об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является плательщиком арендной платы по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

...> « б », имеющего кадастровый номер 

<

данные изъяты>, площадь – 4640 кв. м. указанный договор аренды № 16/53 от 21 ноября 2016 года прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. На основании Постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П « Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области » определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 10806420 рублей 80 копеек. ФИО1 считает, что кадастровая стоимость земельного участка определена неверно. Согласно отчету № 16-10-18 от 30 октября 2018 года, подготовленного ООО « Агентство независимой оценки и судебных экспертиз » рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4640 кв. м. по состоянию на 15 августа 2016 года составляет 2080000 рублей, что значительно ниже его кадастровой стоимости. Ввиду того, что он имеет намерение выкупить данный земельный участок, полагает что завышением кадастровой стоимости будут нарушены его права, так как выкупная цена ставиться в зависимость от кадастровой стоимости. ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4640 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов – разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> » по состоянию на 15 августа 2016 года в размере 2080000 рублей на период с 15 августа 2016 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании ФИО1 просил удовлетворить требования в полном объеме. Представитель Правительства Астраханской области – ФИО2 не возражал по существу заявленных требований.

Представитель Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Федерального государственного бюджетного учреждения « Федеральная кадастровая палата » Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ « ФКП Росреестра » по Астраханской области, Администрации МО « Камызякский район » в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения административного истца, представителя административного ответчика, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4640 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов – разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды № 16/52 от 21 ноября 2016 года (л. д. 52 - 53 том 1), выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 31 января 2019 года (л. д. 54 том 1).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки « Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4) », утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 15 августа 2016 года постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П « Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка, оплачивает арендную плату, имеет намерение выкупить данный земельный участок по цене, определяемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации » результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, административный истец, будучи плательщиком арендной платы, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

При этом согласно статье 24. 19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24. 19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

По сведениям из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 31 января 2019 года, по результатам государственной кадастровой оценки земель города Астрахани, утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П « Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области», кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию 15 августа 2016 года в размере 10806420 рублей 80 копеек. При таких обстоятельствах датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 15 августа 2016 года.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривают, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2016 года, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 15 августа 2016 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П « Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области », административный истец представил суду отчет № 16-10-18 от 30 октября 2018 года, подготовленный ООО « Агентство независимой оценки и судебных экспертиз », согласно рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 4640 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов – разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 15 августа 2016 года составляет 2080000 рублей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298.

Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости по заказу истцов проведена его оценка.

Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4640 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов – разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> » по состоянию на 15 августа 2016 года составляет 2080000 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Суд считает, что в отчете № 16-10-18 от 30 октября 2018 года, подготовленный ООО « Агентство независимой оценки и судебных экспертиз », проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельного участка, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, обосновал отказ от применения затратного и доходный подходов. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Размер рыночной стоимости земельного участка, подтвержденный вышеуказанным отчетом, административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспаривался. В порядке статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о назначении экспертизы стороны не ходатайствовали.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО № 1 – «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета № 16-10-18 от 30 октября 2018 года, подготовленный ООО « Агентство независимой оценки и судебных экспертиз », и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельного его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения административного истца с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 14 февраля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 – 176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению « Федеральная кадастровая палата » Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ « ФКП Росреестра » по Астраханской области, Администрацию МО «Кмызякский район » об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4640 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов – разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 15 августа 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 2080000 рублей, которая подлежит применению с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 14 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>