УИД 32RS0017-01-2020-000762-56

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Комаричи Брянской области дело №2-67/2021

18 марта 2021 года 

Комаричский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи- Кадыковой Е.С.,

при секретаре- Вдовенковой Т.В.,

при участии истцов ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4,

представителя истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО5, действующего по доверенности № от 29.10.2020,

представителя ответчика ООО «АгроКом» - ФИО6, действующей на основании доверенности № от 21.04.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АгроКом» о признании права на выдел земельного участка без обременений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО3, а также ФИО5, действуя в интересах ФИО2, ФИО1 обратились с иском к ООО «АгроКом» о признании права на выдел земельного участка без обременений.

В обоснование иска указали, что истцы являются собственниками земельных долей в размере 1/221 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Указанный земельный участок обременен договором аренды ООО «АгроКом» от 19.05.2005, согласно дополнительному соглашению №1 к данному договору от 27.07.2016 срок договора определен до 27.07.2031.

На основании п.4.1. договора аренды от 19.05.2005 арендодатель имеет право выделять в натуре земельный участок в счет своей доли только с согласия арендатора или по истечении действия настоящего договора. 

На основании п.5 ст. 14 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 участник, выразивший свое несогласие с передачей аренды земельного участка на общем собрании участников общей долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, при этом согласие арендатора не требуется.

Истцы договор аренды от 19.05.2005 не подписывали, подписи выполнены иными лицами.

ФИО2 и ФИО1 последовательно, начиная с 19.05.2005, и последующем на общем собрании 27.07.2016 возражали против условий аренды и против заключения договора аренды на предложенных условиях.

Ввиду отсутствия письменного согласия арендатора на выдел земельного участка истцы не могут произвести выдел своих земельных долей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просят суд признать за ними право на выдел земельного участка в счет земельных долей в праве общей долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, без обременений.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, а также представитель истцов ФИО2, ФИО1, – ФИО5 подержал исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «АгроКом» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковые требования, ссылаясь на то, что истцы получали арендную плату, поэтому приняли условия договора аренды от 19.05.2005. Поскольку на общем собрании истцы не голосовали против заключения договора аренды, то произвести выдел без согласия арендатора они не вправе. 

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Брянской области, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ определил провести судебное заседание без участия представителя третьего лица.

Выслушав истцов, представителя истцов и представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, истцы ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО3 каждый являются собственниками земельной доли в праве общей долевой собственности в размере 1/221 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

19.05.2005 между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и ООО «Агрофирма Амтел» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1348,5 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на срок 49 лет.

Решением Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-7108/2013 ООО «Агрофирма Амтел» признано несостоятельным должником (банкротом). 

В соответствии с соглашением от 26.02.2016 и дополнительным соглашением от 26.12.2016, заключенными между ООО «Агрофирма Амтел» в лице конкурсного управляющего и ООО «АгроКом», право аренды земельного участка с кадастровым номером № по договору от 19.05.2005, а также право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером № после 29.11.2005, перешло ООО «АгроКом».

По результатам общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже имущества и права аренды ООО «Агрофирма Амтел» от 15.02.2016 № между уполномоченным лицом собственников земельного участка Ш.В.В. и конкурсным управляющим ООО «Агрофирма Амтел» Т.Ю.А. было заключено дополнительное соглашение № от 27.№.2016 к договору аренды земельного участка от 19.05.№, находящегося в общей долевой собственности.

По условиям дополнительного соглашения №.2016 стороны согласовали, что арендная плата осуществляется арендатором путем предоставления каждому собственнику в год: зерно - 500 кг за земельный пай; обработка огородов 15 соток, если пайщик не пользуется, компенсация зерном 150 кг, солома - 1 тюк бесплатно на пай и 1 тюк за деньги - 150 рублей, доставка бесплатно; сено на лошадь, корову и другой жвачный скот - 1 тюк, 1 тюк за деньги по цене 800 рублей, если пайщик не берет сено, солому ему компенсируют зерном 150 кг (п.2.1). Общая сумма ежегодной арендной платы в денежном выражении составляет 6300 рублей (п.2.2).

Имея намерения на выдел принадлежащих земельных долей, № в Межмуниципальной отдел по Севскому и № области о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении земельного участка, образуемого в счет принадлежащих им условных долей.

Уведомлением от 01.10.2020 № о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельный участок, образуемого согласно межевому плану от 19.08.2020, подготовленному кадастровым инженером в связи с образованием земельного участка в счет земельных долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером № заявителю ФИО1 было предложено предоставить письменное согласие арендатора.

16.10.2020 ФИО1 и ФИО2 были направлены уведомления № о неустранении причин приостановления осуществлений действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на выделяемый земельный участок.

Согласно ч.2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки);

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года (далее - Закон N 101-ФЗ).

В силу положений п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

Согласно п. 5 ст. 14 Закон N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 года N 1196-О, от 29 января 2015 года N 162-О, от 21 мая 2015 года N 1197-О и от 25 февраля 2016 года N 348-О).

Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке, участники общей долевой собственности, заключив договор аренды от 19.05.2005, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду ООО «Агрофирма Амтел» и впоследствии ООО «АгроКом».

Истцы ссылаются на то, что договор аренды земельного участка от 19.05.2005 не подписывали, при этом не оспаривают его недействительность.

Как следует из решения суда от 13.02.2020 по гражданскому делу №2-22/2020 по иску ФИО2, ФИО4, ФИО1, ФИО3, ФИО7 к ООО «АгроКом» о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и расторжении договора аренды земельного участка, истцам было известно об условиях первоначального договора аренды от 19.05.2005, исков о признании данного договора недействительной (ничтожной) сделкой, в силу ст.168 ГК РФ заявлено не было. 

Исходя из правовой позиции Верховного суда РФ, изложенного в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) следует, что по смыслу п. 5 ст.14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

На основании п.4.1. договора аренды земельного участка арендодатель имеет право выделять в натуре земельный участок в счет своей доли только с согласия арендатора или по истечении срока действия настоящего договора.

Как установлено судом, на общем собрании участников общей долевой собственности земельного участка №, оформленном протоколом от 27.07.2016, при внесении изменений в существующий договор аренды от 19.05.2005 истцы ФИО1 и ФИО2 голосовали против. Вместе с тем, условия договора аренды не оспаривали, на повестку дня не ставили вопрос о выделе земельных долей в связи с несогласием договора аренды.

При этом, доводы о том, что выразив свое несогласие на общем собрании при рассмотрении вопроса повестки дня о внесении изменении в условия договора аренды истцы вышли из договора аренды, что дает им право на выдел без обременения, судом признается несостоятельными, поскольку внесенными изменениями в договор аренды от 19.05.2005 права истцов никак нарушены не были, а юридическая судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена на срок аренды, выдел долей из такого земельного участка возможен только с согласия арендатора.

Кроме того, истцы получали арендную плату, обращались в рамках гражданского дела №2-22/2020 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за несвоевременное исполнение условий договора аренды.

Вступившим в законную силу решением суда от 13.03.2020 по делу №2-22/2020 исковые требования ФИО2, ФИО4, ФИО1, ФИО3, ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «АгроКом» о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.2005 – удовлетворить частично.

Суд постановил, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АгроКом» в пользу ФИО2, ФИО4, ФИО1, ФИО3, ФИО7 неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды от 19.05.2005.

Также, указанным решением установлен факт получения ФИО3 и ФИО1 арендной платы за 2017 год в натуральном выражении по 800 кг зерна, а также получения ФИО2 и ФИО4 арендной платы за 2017 года в натуральном выражении в размере 1/2 от установленного договором размера арендной платы 400 кг зерна, факт оплаты ООО «АгроКом» платежными поручениями от 24.12.2019 задолженность по арендной плате ФИО7 в сумме 18900 руб. за период 2017-2019 годы, ФИО4 в сумме 12600 руб. за период 2018-2019 годы, ФИО2 в сумме 12600 руб. за период 2018-2019 годы, ФИО3 и ФИО1 в сумме 12600 руб. за период 2018-2019 годы; платежными поручениями от 27.01.2020 ФИО4 и ФИО2 в сумме 3150 руб. за ? 2017 года.

Исходя и норм ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Таким образом, получая арендную плату по данному договору, истцы приняли условия договора аренды от 19.05.2005 с учетом дополнительного соглашения №1 от 27.07.2016.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Поскольку материалы дела не содержат данных о том, что истцы были не согласны с предоставлением исходного земельного участка в аренду, при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду, выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

Таким образом, исковые требования истцов суд признает необоснованными, противоречащими существующему договору аренды и действующему законодательству и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АгроКом» о признании права на выдел земельного участка в счет принадлежащих земельных долей без обременения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Комаричский районный суд Брянской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.С. Кадыкова

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 марта 2021 года.

Мотивированное решение составлено 19 марта 2021 года.