Дело № 3а – 66\21

78 OS 0000-01-2020-001276-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 8 июля 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, просит установить в отношении принадлежащего ему на праве долевой собственности объекта недвижимости: 

<

...> с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей 30 503 000 по состоянию на 01.01.2018.

Поскольку кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, его права нарушаются в сфере налогообложения, поскольку влекут увеличение налоговых обязательств.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года №... от 

<

дата>, составленный оценщиком ООО «Правовые решения».

Представитель административного истца в суд явился, заявленные требования поддерживает.

Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПБ ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в суд явились, полагают, что кадастровая стоимость объекта оценки должна быть установлена в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Представитель заинтересованного лица ООО «Строительная Холдинговая компания «Старый город-Карст» (сособственник объекта недвижимости), в суд явился, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц (сособственники объекта недвижимости): фио, фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; фио; представитель заинтересованного лица ЗАО «Завод ЖБИ-6»; фио; представитель ООО «Строительное управление»; фио – в суд не явились о слушании дела извещались, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем их неявка не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Получив объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве долевой собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере – 44 276 900,74 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В соответствии с отчетом №... от 

<

дата>, составленным оценщиком ООО «Правовые решения», по заказу административного истца, рыночная стоимость указанного объекта составляет – 30 503 000 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика, касающиеся недостатков отчета судом назначена судебная экспертиза данного отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта №... от 

<

дата>, проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости (допущены ошибки методологического характера).

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость установлена судебным экспертом в размере 45 800 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является оценщиком высшей категории, имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы 

<

...> 

Представители явившихся административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражают. Указывают, что рыночная стоимость объекта оценки должна быть установлена в размере определенном судебным экспертом.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Согласно ст. 83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

У суда не имеется сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта не имеется. Экспертом, допрошенным в судебном заседании, представившим письменные пояснения (

<

...>), доводы ходатайства о назначении повторной экспертизы опровергнуты. 

Так, указывая на необоснованность экспертизы, представитель административного истца, ссылается на то, что экспертом не проводился осмотр объекта оценки.

Статья 16 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», на которую ссылается представитель административного истца, предусматривает, что эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов. Из обстоятельств дела не следует, что соответствующего исследования экспертом не проводилось

Из содержания экспертного заключения следует, что непосредственный осмотр объекта оценки экспертом не проводился, им были исследованы материалы фотофиксации, приведенные в отчете об оценке 

<

...>). Эксперт пояснил, у него не имеется оснований не доверять им, самостоятельный осмотр объекта не привел бы к изменению мнения эксперта о факторах, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Суд также учитывает, что действующее законодательство не предусматривает обязательности личного присутствия эксперта на объекте оценки. Каких-либо доказательств того, что отсутствие личного осмотра объекта оценки повлекло его неверное описание и учет его характеристик, не имеется. 

При этом, экспертом не нарушены права административного истца, поскольку он не лишен права давать пояснения и задавать эксперту вопросы после ознакомления с заключением эксперта.

Представитель административного истца указывает, что не соответствует действительности утверждение эксперта об отсутствии в отчете ссылок на источники информации при описании ценообразующих факторов и диапазонов их возможного влияния на стоимость недвижимости. Согласно ссылки административного истца данная информация представлена на страницах 

<

...> отчета.

Однако данный довод несостоятелен, поскольку на страницах 

<

...> отчета 

<

...>) приведена иная информация – объявления для поиска возможных аналогов.

Как следует из текста экспертного заключения в отчете об оценке в приведенном анализе рынка все представленные данные (кроме одного) датированы августом 2018- октябрем 2020 годов, то есть после даты оценки 

<

...>) Эксперт пояснил, что суть данного замечания сводится к тому, что в отчете отсутствует информация, подтверждающая стоимостные показатели на дату оценки, приведенная в отчете информация о предложениях к аренде (продаже) относится к периоду после даты оценки и не может служить подтверждением сложившемуся уровню цен на дату оценки.

Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца о необоснованности экспертного заключения в части оценки отчета также несостоятелен.

В качестве одного из существенных недостатков отчета экспертом указано, что на дату оценки имеется достаточно аналогов, по которым известна цена сделки\предложения, в связи с чем отказ оценщика от применения сравнительного подхода необоснован 

<

...>

В связи с изложенным, довод представителя административного истца о том, что оценщик имеет право самостоятельного выбора подхода и метода оценки не свидетельствует о несостоятельности данного вывода эксперта, поскольку в соответствии с п.11 ФСО №1 выбор оценщиком используемых подходов должен быть обоснован.

Как пояснил эксперт суть содержащегося в п.4 экспертизы замечания в том, что (т.1 л.д.243) в отчете отсутствует информация, подтверждающая стоимостные показатели (в том числе арендные ставки) на дату оценки. Приведенная в отчете информация относится к периоду после даты оценки и не может служить подтверждением сложившемуся уровню арендных ставок на дату оценки. Экспертом выявлено достаточное количество предложений машино-мест в аренду, в то время как оценщик опирается на данные заказчика (о стоимости аренды) без корректного анализа соответствия этих данных рынку. Учитывая изложенное, доводы представителя административного истца о несостоятельности вышеназванного замечания эксперта, необоснованны.

Противоречит материалам дела указание представителя административного истца на то, что информация о привлеченных экспертах приведена оценщиком на страницах 6-7 отчета (т.1 л.д.30-31), а следовательно соответствующее замечание эксперта (

<

...>) является неправильным. На указанных страницах отчета не содержится сведений о привлеченных экспертах, напротив указано, что другие оценщики, специалисты и эксперты к выполнению работ по отчету не привлекались.

В качестве одного из существенных недостатков отчета, экспертом указано, что при использовании доходного подхода оценщик определяет ставку капитализации кумулятивным методом, что по сути является ставкой дисконтирования. Таким образом, им нарушен п.п. в п.23 ФСО №7 согласно которого, определение стоимости объектов недвижимости выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. 

Представителем административного истца не представлено обоснованных доводов, опровергающих экспертное заключение в указанной части, в связи с чем, соответствующий довод ходатайства о назначении повторной экспертизы также несостоятелен.

Кроме указания на необоснованность и противоречивость экспертного заключения в части ответа на первый вопрос, представитель административного истца также ссылается на то, что экспертом допущены многочисленные нарушения при самостоятельной оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В частности, им указано, что ценообразующие факторы перечисленные экспертом на страницах 28-29 не совпадают с ценообразующими факторами, используемыми экспертом в расчетах сравнительным подходом.

Как пояснил эксперт, все возможные, перечисленные им ценообразующие факторы были основными при подборе аналогов на рынке. Те параметры, по которым были выявлены различия, корректировались в рамках сравнительного подхода. Учитывая изложенное, вышеуказанный довод представителя административного истца несостоятелен.

Представитель административного истца также указывает, что в качестве единицы сравнения экспертом принята стоимость одного парковочного места, при этом машино-места имеют принципиальные различия в площади: аналог №2 и №3 представляют собой 2 машино-места; разница в площадях аналогов №5 и №6 – 5 кв.м.

Однако экспертом указано, что в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 07.12.20 №792 «Об установлении минимального и максимального допустимых размеров машино-места» параметры одного машино-места установлены в размере от 13,25 кв.м. (5,3х2,5) до 22,32 кв.м.(6,2х3,6). Таким образом, все объекты аналоги укладываются в данный диапазон, относятся к категории «стандартное» машино-место и соответствующей корректировки не требуют. При этом, аналог №2 предлагает на выбор два машино-места, и стоимость указана за одно машиноместо. Стоимость аналога №3 указана в объявлении не четко, может относиться как к одному, так и к двум машино-местам. Учитывая невозможность однозначного толкования данного объявления, экспертом проанализирована возможность влияния на конечную рыночную стоимость факта исключения данного аналога из расчетов и определил, что стоимость объекта исследования может измениться менее чем на 3%, что попадает в допустимый интервал неопределенности оценки (+\- 10%).

Эксперт обоснованно пояснил, что при сдаче в аренду «стандартных» машино-мест площадь не является параметром, влияющим на величину арендной ставки, что подтверждается низким разбросом арендных ставок при различиях в площадях объектов сравнения. 

Учитывая изложенное, является несостоятельным довод представителя административного истца о том, что при значительной разнице в площадях машино-мест, в рамках доходного подхода для определения арендной ставки за машино-место, единицей сравнения следовало определить не «1 парковочное место», а «1 кв.м. машино-места».

Эксперт указал, что при сопоставлении местоположения объектов сравнения он исходил из ближайшего окружения объектов сравнения, транспортной доступности, то есть сопоставлял локальное местоположение и окружение объектов сравнения, и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения корректировки на местоположение. При этом, относительно аналога №2 эксперт учел, что в проект комплекса входит два 20-этажных монолитных здания, подземный паркинг и 16-этажный апартамент отель на 975 номеров. В корпусах насчитывается 1062 жилые квартиры и 976 апартаментов. В связи с данными характеристиками данный комплекс отнесен экспертом к жилым и сопоставимым с объектом оценки.

Таким образом, доводы представителя административного истца о необоснованности отказа эксперта от корректировки на местоположение, в связи с расположением аналогов в различных районах города, необоснованным использованием аналога №2 (в связи с его нежилым назначением), несостоятелен.

По мнению представителя административного истца, эксперт в качестве итоговой рыночной стоимости необоснованно указывает результат максимально близкий к верхней границе диапазона стоимости, определенной в рамках доходного подхода. 

Данный довод также не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Как следует из текста экспертного заключения и как пояснил эксперт, рыночная стоимость объекта недвижимости определялась им в рамках сравнительного подхода. Доходный подход был применен в качестве поверочного, только для подтверждения полученного результата.

То обстоятельство, что установленная экспертом рыночная стоимость объекта оценки превышает кадастровую стоимость, также не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения 

Учитывая изложенное, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным и непротиворечивым.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость, установленная заключением судебной экспертизы, выше кадастровой стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении административного искового заявления следует отказать, поскольку установленный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 – отказать. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев