Дело № 2-422/2024

УИД: 47RS0010-01-2023-000833-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.ФИО1 14 ноября 2024 года

Лодейнопольский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Тимофеевой И.А., 

при секретаре Кухарь К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО СЗ «Дарстрой-Запад» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору, 

установил:

ООО СЗ «Дарстрой-Запад» обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил суд взыскать с ответчика:

- задолженность по договору долевого участия от 28 октября 2021 года № в размере 180`000 рублей;

- неустойку за неисполнение обязательств по договору в сумме 4`386 рублей;

- расходы по уплате государственной пошлины – 4`888 рубля.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ним (ООО СЗ «Дарстрой-Запад») и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28 октября 2021 года №. Согласно п.3.2 договора у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства общей площадью 66,9м2, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что цена договора составляет 6`021`000 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры – 90`000 рублей и проектной площади квартиры равной 66,9м2.

В соответствии с п.4.5 Договора при заключении договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади квартиры по проектной документации, которая взята сторонами за основу расчетов по договору, и фактической общей площадью квартиры, которая будет установлена в техническом плане БТИ после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по результатам технической инвентаризации. В связи с чем стороны договорились о следующем порядке окончательных расчетов: в случае расхождения фактической инвестируемой и проектной инвестируемой площади объекта долевого строительства более чем на 0,5м2 стороны производят перерасчет стоимости объекта долевого строительства, исходя из цены его 01 квадратного метра, указанной в п.4.1 договора, и производят взаиморасчеты.

По результатам технической инвентаризации фактическая площадь квартиры составила 68,9м2 и увеличилась на 2,0м2, в связи с чем сумма доплаты составляет 180`000 рублей, в связи с чем в адрес ответчика 16 марта 2023 года было направлено уведомление о необходимости произведения доплаты, от получения которого ФИО2 уклонилась.

В последствии, 21 июля 2023 года, ответчику также была направлена досудебная претензия об оплате задолженности по договору, которая также не была получена ФИО2

Так как до настоящего времени ответчиком требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были, то истец был вынужден обратиться с иском в суд.

Истец ООО СЗ «Дарстрой-Запад», будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени слушания по делу, в судебное заседание своего представителя не направил, просил рассматривать дело без участия своего представителя (л.д.7).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая их не законными и не обоснованными, противоречащими ФЗ «О защите прав потребителей». Дополнительно в судебном заседании пояснила, что условия, заключенного договора долевого участия в строительстве она не оспаривала, также не оспаривала и акт односторонней приемки-передачи квартиры, который ею был получен. В настоящее время квартира оформлена в ее (ФИО2) собственность.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ).

По смыслу ч.1 ст.5 ФЗ №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения, с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

На основании ч.1 ст.7 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п.2 ч.2 ст.7 ФЗ №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом согласно ст.ст.5 и 7 ФЗ №214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Положениями ч.1 ст.56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 ст.55 ГПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Как установлено ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28 октября 2021 года № (л.д.14-21).

В соответствии с п.3.2 договора у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства общей площадью 66,9м2, расположенный по адресу: 

<

адрес>. При этом проектная площадь квартиры составляла: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона – 62,7м2; приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади (площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5/0,3) лоджии 66,9м2; жилая площадь комнат: – 12,3м2, 12,3м2; площадь кухни – 20,9м2; площадь коридора – 8,6м2; площадь гардеробной – 4,6м2; площадь санузла – 4,0м2; площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5/0,3 – 2,9м2, 1,3м2 (л.д.15-15оборот). 

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что цена договора составляет 6`021`000 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры – 90`000 рублей и проектной площади квартиры равной 66,9м2 (л.д.15оборот).

Из п. п.4.5 договора, следует, что при заключении договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади квартиры по проектной документации, которая взята сторонами за основу расчетов по договору, и фактической общей площадью квартиры, которая будет установлена в техническом плане БТИ после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по результатам технической инвентаризации. В связи с чем стороны договорились о следующем порядке окончательных расчетов: в случае расхождения фактической инвестируемой и проектной инвестируемой площади объекта долевого строительства более чем на 0,5м2 стороны производят перерасчет стоимости объекта долевого строительства, исходя из цены его 01 квадратного метра, указанной в п.4.1 договора, и производят взаиморасчет (л.д.16оборот).

Объект долевого строительства (квартира) передан ответчику по одностороннему акту приема-передачи от 01 октября 2023 года (л.д. 32). Указанным актом приема-передачи зафиксирована площадь переданной квартиры: общая площадь квартиры, без учета площади холодных помещений – 64,50м2; площадь холодных помещений – 10,60м2 (балкон -4,6, лоджия - 6,0), Общая площадь квартиры составила 68,9 м2, что ФИО3 в судебном заседании также не оспаривалось.

При этом согласно приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» применяются следующие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1,0.

Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 2,00м2 (64,50 + (4,60м2 х 0,3) + (6,0м2 х 0,5) -66,9м2). Также в соответствии с актом приема-передачи от 01 октября 2023 года дольщик имеет пред застройщиком задолженности в размере 180`000 рублей (л.д.32); оплата задолженности должна быть произведена дольщиком в течение 05 рабочих дней с момента получения уведомления (п.4.6.1 договора).

Уведомление совместно с экспликацией к объекту долевого строительства направлено в адрес ФИО2 16 июня 2023 года, почтовое отравление прибыло в место вручения 26 июня 2023 года и за истечением срока хранения было возвращено отправителю 27 июля 2023 года (л.д.22-25).

Оценивая вышеизложенное, судом приходит к выводу о том, что поскольку, заключенным между истцом и ответчиком договором долевого строительства прямо предусмотрена возможность и порядок изменения цены в случае увеличения площади передаваемого жилого помещения более чем на 0,5м2, то дольщик имеет задолженность перед застройщиком по договору долевого участия в строительстве в размере 180`000 рублей, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению и требования истца в части взыскания с ответчика за период с 01 августа 2023 года по 25 октября 2023 года неустойки в сумме 4`386 рублей, поскольку в силу ч.6 ст.5 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, 

Ответчик в установленный договоре срок задолженность перед истцом по договору долевого строительства не погасил, продолжил нарушать обязательства, в связи с чем с ФИО3, согласно требованиям ч.6 ст.5 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, в пользу истца также подлежит взысканию неустойка в размере 4`386 рублей, согласно представленному истцом и проверенному судом расчету. Размер взыскиваемой неустойки суд полагает разумным и обоснованным и не находит оснований для ее уменьшения.

Согласно требованиям ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе и расходы по уплате государственной пошлины. 

Пунктом 1 ст.88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина за требование имущественного характера, подлежащего оценке, исчисленная в силу абз.5 п.п.1 п.1 ст.333.19 НК РФ, на сумму 4`888 рубля (л.д.8).

Таким образом, с ответчика ФИО3 подлежат взысканию расходы по уплате истцом государственной пошлины в размере 4`888 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ООО СЗ «Дарстрой-Запад» – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, 

<

данные изъяты>, в пользу ООО СЗ «Дарстрой-Запад», ИНН: 

<

***>, КПП: 230901001:

- задолженность по договору долевого участия от 28 октября 2021 года № в размере 180`000 рублей;

- неустойку за неисполнение обязательств по договору в сумме 4`386,91 рублей;

- расходы по уплате государственной пошлины – 4`888 рубля.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Лодейнопольский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено: 15 ноября 2024 года.

Судья