делу № 3а-484/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» декабря 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Авраменко Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского кооператива «Кустовая Лодочная Станция «КАТРАН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Потребительский кооператив «Кустовая Лодочная Станция «КАТРАН» обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 10980 +/- 37 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в районе пансионата «Электроника», по состоянию на 01.01.2022г. в размере 48 421 800 рублей. 

Также просит установить, что кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости указанного земельного участка подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2023г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № К-23-12 от 09.03.2023г., подготовленным оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 48 421 800 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 119 495 779,2 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя административного истца по доверенности ФИО2 поступили возражения на экспертное заключение дополнительной судебной экспертизы, содержащие ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в отзыве на административное исковое заявление представитель филиала Публично-Правовой Компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 указала, что филиал Компании не располагает сведениями, которые могли бы прокомментировать методику, используемую при расчете размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, в связи с чем, в вопросе удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Федерального закона, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

В своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просит вынести законное и обоснованное решение.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 10980 +/- 37 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, в районе пансионата «Электроника.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 119 495 779,2 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно данным отчета об оценке № К-23-12 от 09.03.2023г., подготовленного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 48 421 800 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 17 апреля 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, отчет об оценке № К-23-12 от 09.03.2023г., подготовленный оценщиком ФИО1, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........8 по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 95 998 000 рублей.

Определением суда от 17 августа 2023 года ввиду неполноты и неясности заключения судебной экспертизы, по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 95 998 000 рублей.

Между тем, от представителя административного истца по доверенности ФИО2 поступили возражения на экспертное заключение дополнительной судебной экспертизы, содержащие ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями лиц, участвующих в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнивший заключение дополнительной судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, пояснил, что поступившие замечания, на основании которых была выполнена дополнительная судебная экспертиза, полностью копируют замечания, которые поступили сейчас. По первому замечанию эксперт пояснил, что, учитывая ретроспективную дату оценки (дата оценки – 01.01.2022г.) эксперт не проводил осмотр оцениваемого объекта. По второму замечанию позиция эксперта отражена в письменных комментариях, из которых следует, что в разделе «Анализ рынка» на стр. 40-58 экспертом проведен анализ рынка, а также приведены все доступные аналоги (земельные участки) на рынке недвижимости в районе расположения объекта исследования (Краснодарский край, Хостинский район) на дату, близкую к дате определения кадастровой стоимости (01 января 2022 г.) наиболее сопоставимых с объектом исследования по основным ценообразующим факторам (приведены в заключении эксперта на стр. 52-58). Обоснование применения и отказ тех или иных аналогов предложений) приведен в заключении эксперта на стр. 51,52. Согласно п. 10.2 ФСО V «В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок..». Использование иных предложений по продаже земельных участков, которые отличаются по основным ценообразующим факторам, таких как: местоположение (удалены на значительном расстоянии от объекта исследования), удаленность от моря, площадь (отличаются в несколько газ по масштабу от оцениваемого объекта), категории земель (сельскохозяйственного назначения, лесного фонда...) является некорректным, так как потребуется внесение большого количества корректировок (в том числе значительных по модулю значений), что может исказить итоговые результаты и ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке (заключения). По третьему замечанию, по поводу масштаба участков, эксперт пояснил, что площадь участков объектов-аналогов - 10 000 кв.м, 8 000 кв.м, 7 000 кв.м, 15 000 кв.м и 17 000 кв.м, то есть они абсолютно сопоставимы, любые проверяющие органы, касающиеся оценочной деятельности, допускают данные различия, в связи с чем, замечание необоснованно. По замечанию, касаемому вида разрешённого использования земельного участка, эксперт пояснил, что в дополнительной экспертизе указано к какой зоне относится земельный участок, в заключении дополнительной экспертизы даны исчерпывающие ответы. Относительно колебания рыночного диапазона эксперт пояснил, что оценка выполнена на основании рыночных данных, а с периода с 2019 по 2022 год практически вся недвижимость в районе большого Сочи поднялась в цене в два-три раза. 

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя административного истца с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы, суду не представлено. 

В связи с чем, ходатайство представителя административного истца по доверенности ФИО2 о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд находит не подлежащим удовлетворению.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 28 марта 2023 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 марта 2023 года.

При таких обстоятельствах, заявленные требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подлежит частичному удовлетворению согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной, ввиду следующего. 

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2022г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

Между тем, от директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО7 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 17 апреля 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца Потребительского кооператива «Кустовая Лодочная Станция «КАТРАН».

Определение суда от 17 апреля 2023 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, заявление директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО7 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Потребительского кооператива «Кустовая Лодочная Станция «КАТРАН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 10980 +/- 37 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в районе пансионата «Электроника» кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 95 998 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 28 марта 2023 года.

Взыскать с Потребительского кооператива «Кустовая Лодочная Станция «КАТРАН» в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров