РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ

17 декабря 2025 года Железнодорожный районный суд г.Самара в составе: председательствующего Вельминой И.Н., при секретаре Жигулиной В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску НО ТСЖ «СТАРТ» к ФИО1 ФИО20, ФИО1 ФИО21 об освобождении незаконно занимаемого помещения, обязании демонтировать самовольно возведенные конструкции и приведение в первоначальное состояние, взыскании судебных расходов, по иску ФИО1 ФИО22 к Администрации г.о. Самара, НО ТСЖ «СТАРТ» о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение в порядке наследования, по встречному иску НО ТСЖ «СТАРТ» к ФИО1 ФИО23, ФИО1 ФИО24 о признании договора о долевом строительстве недействительной сделкой, признании общим имуществом многоквартирного дома нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

НО ТСЖ «Старт» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО7, в котором просит обязать ФИО7 и ФИО6 освободить незаконно занимаемое ими помещение, площадью 118,0 кв.м., расположенное на техническом этаже во втором подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу; демонтировать самовольно возведенные балконы и привести указанное помещение в первоначальное состояние по проекту строительства МКД в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО7 и ФИО6 в пользу НО ТСЖ «Старт» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей. Истец указал, что НО ТСЖ «Старт» является эксплуатирующей организацией жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а ответчики ФИО7 и ФИО6 являются собственниками 

<

адрес>, расположенной на 10 этаже в указанном многоквартирном жилом доме, и самовольно заняли помещение на техническом этаже во втором подъезде, площадью 118,00 кв м, при этом, самовольно возвели там балконы. Балконы с двух сторон выполнены кирпичной кладкой, установлены навесы и остеклены. Данные балконы нависают над отмосткой и газоном с лицевой стороны МКД. Фиксация самовольных конструкций металлическими конструкциями к ограждению кровли, которая выполнена из кирпичной кладки и облицовочной плитки не предусмотрена проектом, они оказывают чрезмерную нагрузку на фасад дома и влияют на целостность ограждения кровли. Данные обстоятельства подтверждаются актами осмотра и фотографиями. Ранее НО ТСЖ «Старт» обращалось к ответчикам с предписанием об освобождении незаконно занимаемого ими спорного помещения на техническом этаже, демонтаже самовольно возведенных балконов и приведении указанного помещения в первоначальное состояние по проекту строительства МКД, однако ответчики до настоящего момента требования предписания не исполнили. Истец считает, что спорное помещение на техническом этаже, занятое ответчиками, относится к общему имуществу МКД, а передача его в пользование третьим лицам допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей. Поскольку ТСЖ является управляющей организацией многоквартирного дома, то есть лицом, ответственным за надлежащее состояние общего имущества МКД, то при выявлении несоответствия состояния общего имущества дома требованиям законодательства РФ, именно на него возложена обязанность по принятию всех необходимых мер, направленных на устранение выявленных нарушений и несоответствий, следовательно, этим обусловлен материально-правовой интерес истца, действующего в интересах собственников многоквартирного дома. Таким образом, в отсутствие согласования с собственниками МКД самовольное занимание помещения на техническом этаже во втором подъезде дома и самовольная реконструкция данного помещения, включая возведение балконов, является нарушением действующего законодательства и прав собственников МКД.

ФИО6 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г.о. Самара, НО ТСЖ «Старт», в котором с учетом уточнения исковых требований просит признать за ней право собственности в порядке наследования на реконструированное нежилое помещение №.1, площадью 115,8 кв.м, расположенное на техническом этаже 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес>. ФИО6 указала, что ей на основании Договора долевого участия в строительстве 197-квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АОЗТ «Самарасельстрой» и ФИО6, приобретено в собственность жилое помещение: трехкомнатная квартира с кадастровым номером №, площадью 87,6 кв.м., расположенная на 10 этаже дома по адресу: 

<

адрес>. Указанное помещение передано ФИО6 по Акту приема-передачи от 27.12.2000 

<

...> 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись государственной регистрации права собственности № 63-63-01/018/2005-026 от 28.02.2005. Также, 15.06.1998 г. между АОЗТ фирма «Самарасельстрой» в лице ФИО8, действующего на основании Устава, и ФИО1 ФИО25 (мужем ФИО6) заключен Договор о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в соответствии с условиями которого Дольщик принимает участие в строительстве подсобного помещения технического этажа, площадью 118,00 кв.м., фиксированная стоимость которого составляет 50 000 рублей (пункты 1.2, 1.4 Договора). Таким образом, с момента постройки указанного МКД и сдачи его в эксплуатацию указанное помещение технического этажа было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. После передачи Дольщику нежилого помещения, им была осуществлена перепланировка указанного помещения, а также иные строительные и отделочные работы, в результате чего в настоящее время оно используется как помещение под номером 127.1. После проведения перепланировки ФИО9 за регистрацией права собственности в установленном законом порядке не обращался, но, несмотря на это, нес бремя содержания данного помещения: проводил там текущий и капитальный ремонт, оплачивал коммунальные и иные услуги. 15.06.2016 г. ФИО9 умер, единственным наследником первой очереди после смерти ФИО9 является его супруга – ФИО6, которая приняла открывшееся после смерти мужа наследство и продолжает до настоящего времени поддерживать помещение в надлежащем состоянии, нести соответствующие расходы, оплачивать коммунальные и иные платежи. Указанное помещение используется истцом как самостоятельный объект недвижимого имущества с момента принятия дома Госкомиссией, оно прошло технический учет в БТИ именно в том качестве, в котором существует на данный момент, не предназначено для обслуживания иных помещений, истец несет бремя его содержания, помещение приобретено у Застройщика на законном основании, а проведенная в нем перепланировка не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Спорным помещением иные сособственники жилых и нежилых помещении данного МКД никогда не владели, узлов, агрегатов, щитовых, обслуживающих более одного помещения в нем не имеется. Действующее законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Как следует из Заключения по обследованию спорного помещения, выполненного ИП ФИО10, объемно-планировочные решения обследуемого помещения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории РФ, не затрагивают права и интересы третьи лиц и не нарушают предельные параметры разрешенного строительства, помещение не угрожает жизни и здоровью граждан и является пригодным для дальнейшей эксплуатации при условии выполнения работ по инженерному обеспечению, а также соответствует требованиям, предъявляемым к жилой квартире.

Определением Железнодорожного районного суда г. Самары от 11.03.2025 гражданское дело № 2-885/2025 по иску ФИО6 к Администрации г.о. Самара, НО ТСЖ «Старт» о признании права собственности в порядке наследования на реконструированное нежилое помещение присоединено к гражданскому делу № 2-349/2025 по иску НО ТСЖ «Старт» к ФИО6, ФИО7 об обязании освободить незаконно занимаемое помещение на техническом этаже, демонтировать самовольно возведенные балконы и привести помещение на техническом этаже в первоначальное состояние.

НО ТСЖ «Старт» заявлено встречное исковое заявление к ФИО6, ФИО7 о признании Договора от 15.06.1998 г. о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключенного между АОЗТ фирма «Самарасельстрой» и ФИО9 недействительной сделкой; признании общим имуществом МКД по адресу: 

<

адрес>, нежилого помещения, площадью 118,00 кв.м., расположенного над квартирой № с назначением: подсобное помещение технического этажа. Истец по встречному иску указал, что представленный ФИО6 в качестве правоустанавливающего документа Договор от 15.06.1998 г. о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключенный между АОЗТ фирма «Самарасельстрой» и ФИО9, имеет признаки недействительности (ничтожности), установленные статьями 10, 168, 170 Гражданского Кодекса РФ, о которых свидетельствуют следующие обстоятельства: копия Договора от 15.06.1998 г. явно отличается по форме и содержанию от Договора долевого участия от 02.09.1997 г., заключенного между АОЗТ фирма «Самарасельстрой» и ФИО6; копия Договора на двух страницах выглядит как два разных документа по качеству печати текста; отсутствует нумерация на первой странице; подпись президента фирмы ФИО8 отличается от подписи в Договоре о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от 02.09.1997 г., заключенного между АОЗТ фирма «Самарасельстрой» и ФИО6; копия квитанции об оплате с множественными дефектами датирована 21 мая 1998 г., отсутствует печать АОЗТ «Самарасельстрой» или «Самарастройинвест»; квитанция к приходному кассовому ордеру содержит одну подпись кассира, без расшифровки, что является нарушением; в основании квитанции прописано: «Долевое участие в стр-ве ж.д.Револ. подсоб. этаж», не указан номер договора или дата его заключения, нет четкого указания на помещение или площадь помещения, а расчетный счет в квитанции не совпадает с расчетным счетом, указанным в договоре; нет кассового чека, подтверждающего оплату. По представленным документам (Договору от 15.06.1998 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру №39 от 21.05.1998 г.) следует, что оплата произошла на 26 дней раньше заключения договора, следовательно, без основания и не является и не идентифицируется оплатой по данному договору, пунктом 2.2.1 которого предусмотрено, что «дольщик в течение 3 (трех) дней с даты подписания настоящего договора осуществляет перечисление денежных средств на расчетный счет ООО «Самарстройинвест» согласно договора 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей». Также к Договору от 15.06.1998 г. отсутствует акт приема- передачи помещения, а цена помещения в договоре в 7-8 раз ниже стоимости 1 кв.м. аналогичного недвижимого имущества на момент его заключения, также отсутствует печать АОЗТ «Самарасельстрой». Данные обстоятельства свидетельствуют о фальсификации документа, оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы третьих лиц – собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. В спорном нежилом помещении проходят инженерные коммуникации: канализация, водоснабжение, находятся задвижки и другое оборудование, обслуживающее все помещения в доме. Однако, доступ в спорное помещение незаконно ограничен, ответчиками установлена железная дверь, ключ от которой находится у них. Решение собственниками помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование или собственность спорного помещения не принималось. Проектно-технической документацией на указанный многоквартирный жилой дом не предусмотрено наличие нежилых помещений на 11 техническом этаже, на дату, указанную в Договоре от 15.06.1998 г. о совместном долевом строительстве, спорного нежилого помещения не существовало. В соответствии со сведениями ЕГРН в составе многоквартирного жилого дома отсутствует нежилое помещение, площадью 118,00 кв.м. Таким образом, спорное нежилое помещение сформировано за счет общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и изначально проектировалось в качестве подсобного помещения технического этажа, а не на иные цели, следовательно, оно относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Оспариваемый договор заключен после строительства дома, в процессе ввода его в эксплуатацию, следовательно, его предметом не могло являться долевое участие в строительстве, поскольку, дом был достроен, помещения сформированы. Срок исковой давности в отношении заявленных требований ТСЖ не пропущен, так как ТСЖ «Старт» не являлось стороной по оспариваемому договору, сведений о зарегистрированном праве на спорное помещение в ЕГРН не содержится, а о наличии Договора от 15.06.1998 г. ТСЖ «Старт» стало известно в ходе судебного заседания (04.02.2025) только после обращения ФИО11 в Железнодорожный районный суд г. Самары с иском о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

В судебном заседании представители НО ТСЖ «Старт» ФИО12, ФИО13, ФИО14 исковые требования об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, демонтировать самовольно возведенные балконы, привести помещение в первоначальное состояние, встречные исковые требования о признании договора недействительной сделкой, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома поддержали в полном объеме по основаниям, изложенном в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, пояснениям, данным в ходе судебного разбирательства, в удовлетворении исковых требований ФИО6 о признании права собственности на занимаемое помещение просили отказать.

ФИО6, ее представители по доверенности ФИО15 и ФИО16 исковые требования о признании права собственности на нежилое помещение в порядке наследования поддержали в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ТСЖ об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, демонтировать самовольно возведенные балконы и привести помещение в первоначальное состояние, встречных исковых требований ТСЖ о признании договора недействительной сделкой, признании нежилого помещения общим имуществом МКД просили отказать по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, отзывах на исковые заявления, пояснениям, данным в ходе судебного разбирательства.

ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. Представители ФИО7 по доверенности ФИО15 и ФИО16 исковые требования ФИО6 о признании права собственности в порядке наследования на нежилое помещение поддержали в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ТСЖ об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, демонтировать самовольно возведенные балконы и привести помещение в первоначальное состояние, встречных исковых требований ТСЖ о признании договора недействительной сделкой, признании нежилого помещения общим имуществом МКД просили отказать по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, отзыве на исковые заявления, пояснениям, данным в ходе судебного разбирательства.

Представитель Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Представитель Государственной жилищной инспекции по Самарской области, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, также относятся к общему имуществу.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Соответственно, при регистрации права собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме к собственнику переходит также право общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207 указал, что правовой режим подвальных (чердачных) помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Высший Арбитражный Суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 г. № 11401/12 по делу № А40-121855/09-23-810 отметил, что, если подвальные помещения на дату первой приватизации являлись самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима обслуживающих помещений.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, относятся: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома и т.д. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.

Важно, что в силу ст. 36 ЖК РФ право общей собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную или чердачную часть жилого дома. Одновременно в жилом доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ. Нахождение спорного объекта на техническом этаже МКД само по себе автоматически не относит его к общедомовому имуществу.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пункт 4 статьи 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом установлено, что НО ТСЖ «Старт» осуществляет управление многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

02 сентября 1997 года между АОЗТ фирма «Самарасельстрой», именуемой «Фирма», в лице президента фирмы ФИО8, действующего на основании Устава, и ФИО6, именуемой в дальнейшем «Дольщик», заключен Договор долевого участия в строительстве 197-квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от 02.09.1997 г., в соответствии с условиями которого Фирма осуществляет строительство 197-квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, а Дольщик принимает долевое участие в строительстве одной трехкомнатной 

<

адрес> на 10-ом этаже, общей площадью 94,0 кв.м., стоимостью 282 000 000 рублей без отделочных работ.

27.12.2000 

<

...> 

<

адрес>, в лице представителя Совета общественного самоуправления микрорацона им. Ю. 

<

адрес> ФИО17, передал ФИО6 указанную в договоре 

<

адрес>, состоящую их трех комнат, жилой площадью 55,2 кв.м., общей площадью 94,2 кв.м., соответствующую техническим характеристикам, представленным в справке МУП БТИ г. Самары и техническому плану по Акту приема-передачи, а ФИО6 указанную квартиру приняла.

Право собственности ФИО6 на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН о праве собственности на жилое помещение: трехкомнатную квартиру с кадастровым номером №, площадью 87,6 кв.м., расположенную на 10 этаже по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права собственности № 63-63-01/018/2005-026 от 28.02.2005 г.

15.06.1998 г. между АОЗТ фирма «Самарасельстрой» в лице ФИО8, действующего на основании Устава, и ФИО1 ФИО26 (мужем ФИО6) заключен Договор о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в соответствии с условиями которого Дольщик принимает участие в строительстве подсобного помещения технического этажа, площадью 118,00 кв.м., фиксированная стоимость указанного подсобного помещения 50 000 рублей (п. 1.2, 1.4). После завершения строительства 197-ми квартирного дома Фирма обязуется выделить в собственность Дольщику подсобное помещение технического этажа, площадью 118,00 кв.м., передать один экземпляр договора и документа об оплате подсобного помещения для включения в Постановление Главы города Самары «Об утверждении акта Государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию».

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 21.05.1998 г. ФИО9 в кассу АОЗТ «Самарасельстрой» внесена денежная сумма в размере 50 000 рублей.

30.12.1998 г. на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатации государственная приемочная комиссии, назначенная распоряжением Главы администрации г. Самары от 28.12.1998 г. № 1003р 

<

адрес> принят в эксплуатацию. Строительство произведено на основании решения № 1220 Главы г. Самары от 27.09.1995 г.

Согласно Свидетельству о смерти № от 05.07.2016, выданному Отделом ЗАГС Железнодорожного района г.о. Самара Управления ЗАГС Самарской области, ФИО1 ФИО27 умер, о чем составлена запись акта о смерти № 1249.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, единственным наследником после смерти ФИО9 является его супруга – ФИО6, что подтверждается Свидетельством о праве на наследство по закону от 28.11.2024, выданным нотариусом г. Самары Самарской области ФИО18 и зарегистрированным в реестре за № 63/168-н/63-2024-6-555.

В соответствии с п. 2 ст. 1153 ГК РФ, принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Согласно Выкопировке из инвентарного дела 

<

адрес> от 05.12.2001 (стр. 21), спорное помещение включает в себя лоджию 11,3 кв.м., а помещение 17,4 кв.м. является единым целым, без балконов или лоджий.

Как следует из Технического паспорта квартиры б/н 

<

адрес> в 

<

адрес>, выполненного ООО «Консоль-Проект», спорное недвижимое имущество представляет собой помещение 1998 года постройки, общей площадью 115,8 кв.м., жилой площадью 46,8 кв.м., расположенное на техническом этаже, состоящее из жилой комнаты 15,4 кв.м., жилой комнаты 17,4 кв.м., коридора 9,9 кв.м., санузла 2,9 кв.м., санузла 3,4 кв.м., санузла 4,0 кв.м., кухни-гостинной 42,3 кв.м., жилой комнаты 14,0 кв.м., коридора 6,5 кв.м., лоджии 5,3 кв.м.

ФИО6 в судебное заседание представлено Экспертное исследование № 93 от 06.11.2025, выполненное ООО «Судебный экспертный центр «Золотое сечение», помещение №.1 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, соответствует помещению, выкупленному по договору о совместном долевом строительстве (простое товарищество) от 15.06.1998 г. В состав данного помещения площадь общего имущества МКД не входит.

Согласно Заключению по обследованию спорного помещения, выполненного ИП ФИО10 №, объемно-планировочные решения обследуемого помещения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории РФ, не затрагивают права третьи лиц и не нарушают предельные параметры разрешенного строительства. Обследуемое помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (квартирам), согласно ФЗ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не затрагивает интересы третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан и является пригодным для дальнейшей эксплуатации при условии выполнения работ по его инженерному обеспечению. По всем требованиям объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым квартирам.

В материалы дела ФИО6 также представлены счета по лицевому счету № №, ежемесячно выставляемые НО ТСЖ «Старт», на оплату содержания, коммунальных услуг и ремонта помещения 127.1 

<

адрес> в 

<

адрес>., задолженность по оплате отсутствует.

Определением Железнодорожного районного суда г. Самары от 19.03.2025 по ходатайству представителей ФИО6 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Институт оценки и ФИО3» (

<

адрес>). Перед экспертами на разрешение поставлены следующие вопросы:

Обладает ли помещение №.1 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, приобретенное ФИО9 по договору о совместном долевом строительстве жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признаками общего имущества МКД?

Соответствует ли реконструированное (перепланированное) помещение №.1 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Влияет ли данный объем реконструкции на эксплуатацию инженерных сетей, несущих и ограждающих конструкций, нарушена ли система вентиляции МКД и достаточен ли доступ для обслуживание инженерных коммуникаций?

Возможно ли осуществить строительные работы по демонтажу балконных ограждений и освобождению балконных плит, относящихся к помещению 127.1, без нанесения ущерба конструктивным элементам здания и иному общему имуществу МКД?

Если возможно, то определить перечень строительных работ.

Согласно Заключению эксперта № 0160-1/25, выполненному экспертом ООО «Институт оценки и управления» ФИО19:

Помещение №.1 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, приобретенное ФИО9 по договору о совместном долевом строительстве жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признаками общего имущества МКД обладает частично. Через квартиру проходит верхний розлив системы отопления и имеются на стояках вниз отсечные вентили для обслуживания нижерасположенных квартир (перекрытия стояка при аварийной ситуации).

Реконструированное (перепланированное) помещение №.1 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данный объем реконструкции на эксплуатацию инженерных сетей, несущих и ограждающих конструкций не влияет. Система вентиляции МКД не нарушена. Свободный доступ для обслуживание инженерных коммуникаций, в части перекрытия нескольких стояков отопления только при аварийных ситуациях ограничен присутствием или отсутствием жильцов квартиры. В остальных случаях имеется доступ по договоренности для обслуживания сетей.

Осуществление строительных работ по демонтажу балконных ограждений и освобождению балконных плит, относящихся к помещению 127.1, без нанесения ущерба конструктивным элементам здания и иному общему имуществу МКД невозможно, так как повлечет выполнение дополнительных работ по фасаду здания, переостеклению 

<

адрес>.1, выполнение восстановительного ремонта 

<

адрес>.1, изменению прохождения коммуникаций.

Перечень строительных работ определить возможно только общие, точная оценка объемов дается только после разработки ППР (плана производства работ на строительном объекте).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО19 представленное в суд заключение поддержал в полном объеме, ответы на поставленные сторонами вопросы давал четко, логично и последовательно, что нашло отражение в протоколе судебного заседания.

Данное заключение эксперта суд признает, как достоверное, допустимое, относимое и достаточное доказательство, поскольку оно составлено с учетом требований законодательства и действующих нормативных актов, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеющим соответствующее образование, подготовку и стаж работы.

Не согласившись с заключением эксперта представителем НО ТСЖ «Старт» заявлено ходатайство о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы. В обосновании данного ходатайства ТСЖ представило Заключение специалиста 25-11/2025 от 24.11.2025, выполненное АНО «Центр Судебных Экспертиз «СОЮЗ», согласно которому акт экспертного исследования ООО «Институт оценки управления», выполненный ФИО19, в области строительно-технического исследования является необоснованным, необъективным, неполным и противоречит выводу о безопасности.

Доводы представителя НО ТСЖ «Старт», по существу сводящиеся к несогласию с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, не принимаются судом во внимание, поскольку судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, суд не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку оно проведено компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, вопреки доводам ТСЖ, в силу положений ст. ст. 7, 8 Федерального закона "О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации", ст. 85 ГПК РФ судебный эксперт, исходя из уровня своих знаний, квалификации и поставленных перед ним вопросов, самостоятельно определяет методики, подлежащие применению в каждом конкретном случае, то несогласие представителя ответчика с выбранной методикой проведения исследования не может являться основанием для признания такого заключения недостоверным доказательством.

Представленное представителем НО ТСЖ «Старт» в материалы дела указанное Заключение специалиста 25-11/2025 от 24.11.2025 относительно заключения судебной экспертизы не является опровержением выводов судебной экспертизы, поскольку является лишь мнением лица, не привлеченного в качестве специалиста к участию в деле и не предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, специалист осмотр спорного помещения не производил.

ФИО6 и ее представители возражали против проведения повторной и дополнительной экспертизы по основаниям, изложенным в письменных возражениях на ходатайство ТСЖ «Старт» о назначении повторной экспертизы, указав, что Заключение специалиста 25-11/2025 от 24.11.2025 содержит замечания, основанные на применении Приказов Минюста РФ, утративших силу, а также на невнимательном изучении рецензентом Заключения эксперта, что привело к ошибочным не соответствующим обстоятельствам дела выводам специалиста; считают, что предусмотренных законом оснований для назначения повторной и (или) дополнительной экспертиз не имеется, выводы эксперта ФИО19, изложенные в Заключении эксперта № 0160-1/25, понятны, последовательны и основаны на действующих нормах законодательства.

Исходя из содержания абз. 3 ч. 2 ст. 79 ГПК РФ стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Согласно статье 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1), в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (часть 2).

Суд полагает, что ФИО3 НО ТСЖ «Старт» в ходе рассмотрения дела не заявлено оснований, предусмотренных статьей 87 ГПК РФ, свидетельствующих о необходимости назначения дополнительной экспертизы, так как экспертное заключение, выполненное ООО «Институт оценки и управления», с учетом дополнительных пояснений по заключению эксперта, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны, вследствие чего оснований для назначения дополнительной и повторной судебной экспертизы суд не усматривает.

Разрешая спор, руководствуясь действующим законодательством, проанализировав собранные по делу доказательства и оценив в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, признав результаты судебного исследования ООО «Институт оценки и управления» допустимым доказательством по делу, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО6 подлежат удовлетворению, так как ее умерший муж ФИО4, единственной наследницей по закону которого она является, возмездно приобрел спорное помещение по Договору о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от 15.06.1998 г., площадью 118,00 кв.м., которое существует в настоящее время в относительно неизменном виде с учетом входящих в состав помещения балконов, лоджий, плит перекрытия с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Суд учитывает, что помещение используется ФИО6 как самостоятельный объект недвижимого имущества с момента принятия дома Госкомиссией, оно прошло технический учет в БТИ (в 2001 г.), истец несет бремя его содержания, оно приобретено у застройщика на законном основании, проведенная в нем перепланировка не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Согласно сложившемуся многолетнему порядку пользования, спорным помещением иные сособственники жилых и нежилых помещении данного МКД никогда не владели, узлов, агрегатов, щитовых, обслуживающих более одного помещения в нем не имеется, а установленное в процессе судебной экспертизы наличие в помещении отсечных вентилей для обслуживания нижерасположенных квартир (для перекрытия стояка при аварийной ситуации) не является безусловным основанием для отнесения спорного помещения к общему имуществу МКД, поскольку суд учитывает именно сложившийся многолетний порядок пользования помещением (более 25 лет), а также существование в данном доме на техническом этаже иных жилых и нежилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности и не относящихся к общему имуществу МКД, несмотря на их расположение на техническом этаже дома и наличие в них тех или иных общих коммуникаций дома.

Доводы представителей НО ТСЖ «Старт» о недействительности Договора о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суд находит несостоятельными, поскольку ФИО6 представлен на обозрение оригинал оспариваемого договора, подлинность которого не вызывает у суда сомнений, ходатайств о назначении судебной экспертизы по проверке подлинности печати и (или) подписи в договоре от ТСЖ не поступало, иных доказательств недействительности сделки в подтверждение заявленных требований стороной не представлено.

Суд соглашается с доводами ФИО6, что сравнение оспариваемого Договора от 15.06.1998 с Договором долевого участия от 02.09.1997 в части подписи президента фирмы ФИО8 и претензии ТСЖ к ФИО6 в части заполнения АОЗТ фирмы «Самарасельстрой» приходного кассового ордера являются необоснованными, поскольку ФИО6 стороной по оспариваемому Договору от 15.06.1998 не являлась, давать указания Застройщику по вопросам нумерации страниц или правилам заполнения приходного ордера возможности не имела. ФИО6 в судебном заседании пояснила, что со слов умершего мужа ей известно, что первоначально между ним и Застройщиком был заключен предварительный договор купли-продажи помещения технического этажа, и только после полной оплаты за помещение ДД.ММ.ГГГГ был составлен и подписан основной договор, а цена договора определялась соглашением сторон, что соответствует нормам гражданского законодательства о свободе договора.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ о признании сделки (Договора о совместном долевом строительстве (простое товарищество) 197-ми квартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) по покупке помещения технического этажа недействительной, а следовательно, и требований о признании спорного помещения общим имуществом МКД, а также об обязании ФИО2 и ФИО5 освободить указанное помещение технического этажа и привести его в первоначальное состояние в соответствии с проектом строительства МКД.

Отказывая НО ТСЖ «Старт» в удовлетворении перечисленных исковых требований, суд, соответственно, отказывает и во взыскании с ФИО6 и ФИО7 расходов на уплату государственной пошлины в размере 6000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования НО ТСЖ «СТАРТ» к ФИО1 ФИО28, ФИО1 ФИО29 об освобождении незаконно занимаемого помещения, обязании демонтировать самовольно возведенные конструкции и приведение в первоначальное состояние, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Признать за ФИО1 ФИО30 право собственности в порядке наследования на реконструированное нежилое помещение №.1, площадью 115,8 кв.м., расположенное на техническом этаже 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Встречные исковые требования НО ТСЖ «СТАРТ» к ФИО1 ФИО31, ФИО1 ФИО32 о признании договора о долевом строительстве недействительной сделкой, признании общим имуществом многоквартирного дома нежилое помещение на техническом этаже оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самара в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено 03.02.2026 г.

Судья Вельмина И.Н.