Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Самара 14 марта 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-200/2023 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Самарская инновационная компания» (далее также ОАО «Самарская инновационная компания», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором, просит установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере, соответственно, 20 340 233 руб., 3 312 332 руб., а также взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области судебные расходы в размере 54 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, превысила размер их действительной рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, затрагивая права и обязанности общества, как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованного лица - Правительства Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные пояснения, согласно которым, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оставляют принятие решения на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений и отзывов в адрес суда не направили.

В силу ст. 150 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела ОАО «Самарская инновационная компания» на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>:

- с кадастровым номером №, площадью 1 857,1 кв.м, 

- с кадастровым номером №, площадью 214,9 кв.м,

о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 19.07.2022.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровом номером № утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 по состоянию на 01.01.2021 в размере 27 839 228,97 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена актом ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» № АОКС-63/2022/000070 от 17.03.2022 по состоянию на 01.01.2021 в размере 7 569 081, 06 рублей.

Указанные выше обстоятельства подтверждены выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 04.08.2022.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Будучи собственником нежилых зданий, включенных в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22.10.2021 № 2233, общество заинтересовано в установлении их действительной рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований представлен Отчет об оценке № 31/05-22/2 от 02.09.2022, выполненный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр». 

Как видно из отчета, рыночная стоимость спорных объектов капитального строительства по состоянию на дату кадастровой оценки – 01.01.2021 определена в размере:

- с кадастровым номером № – 20 340 023 руб., 

- с кадастровым номером № – 3 312 332 руб.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству представителя ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 01.12.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консалтинговый центр «Слово».

По результатам судебной экспертизы составлено экспертное заключение № 49/2022-СЭ от 12.01.2023, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 01.01.2021 определена в следующем размере:

- с кадастровым номером № – 27 500 605,89 руб., 

- с кадастровым номером № – 3 900 523,41 руб. 

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что при проведении исследований эксперт руководствовался законодательством об оценочной деятельности; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка в исследуемом сегменте, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и использованных подходов к оценке (сравнительного и доходного), согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован.

Методика исследования, расчёты и порядок определения величины рыночной стоимости нежилых помещений соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. Оснований полагать, что экспертом допущены математические либо методологические ошибки у суда не имеется.

Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, замечаний к экспертному заключению стороны не представили, у суда сомнений в компетентности и объективности эксперта не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере, определенном отчетом об оценке, суд не усматривает и полагает, что экспертное заключение является наиболее полным и аргументированным.

Ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы от административного истца и иных лиц, участвующих в деле, не поступило. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, подлежат частичному удовлетворению в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 07.11.2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

Административным истцом также заявлено о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с обращением в суд в размере 54 000 рублей, из которых на оплату государственной пошлины 4000 рублей, на оплату услуг оценщика 50 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы могут быть взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке. 

Принимая во внимание диапазон расхождения между кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером № (7 569 081,06 руб.) и его рыночной стоимостью (3 900 523,41 руб.), определенной решением суда, суд полагает, что с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки такое расхождение, составляющее более 48,46%, не может быть признано приемлемым и допустимым, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости.

Однако, диапазон расхождения между кадастровой стоимостью нежилого здания с кадастровым номером № (27 839 228,97 руб.) и его рыночной стоимостью (27 500 605,89 руб.) составляющий 1, 21 % является допустимым отклонением, которое связано с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и индивидуальными особенностями объектов оценки, что не учитывалось при проведении массовой кадастровой оценки.

Таким образом, оснований для компенсации судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с оспариваем кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, суд не усматривает.

В обоснование расходов на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений в размере 50 000 рублей, заявителем представлен договор № 31/05-22/2 от 31.05.2022, заключенный с оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», акт № 181 от 11.10.2022, платежное поручение № 1261 от 07.06.2022 об оплате денежных средств в размере 50 000 рублей. 

Вместе с тем, по запросу суда ООО «Независимый кадастровый центр» представлены сведения о стоимости работ по оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату оценки, из которых следует, что стоимость проведения работ по оценке нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 20 000 рублей. Суд полагает, что данные расходы подлежат компенсации. Оснований полагать, что размер расходов на оценку рыночной стоимости нежилого помещения завышен, у суда не имеется, таких доказательств административными ответчиками не представлено.

В счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины за подачу административного иска, подтвержденных платежным поручением № 2613 от 25.10.2021, суд полагает взыскать в пользу административного истца 2000 рублей. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, понесенные административным истцом судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № подлежат взысканию с ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», утвердившего своим актом результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В удовлетворении заявления о взыскании расходов на проведение оценки нежилого помещения с кадастровым номером №, а также на оплату государственной пошлины в сумме 2 000 за подачу административного иска об оспаривании кадастровой стоимости указанного объекта, следует отказать.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявления о взыскании судебных расходов. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 857,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 27 500 605,89 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 214,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 3 900 523,41 рублей. 

Датой обращения ОАО «Самарская инновационная компания» с заявлением в суд считать – 07.11.2022.

Заявление ОАО «Самарская инновационная компания» о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» в пользу открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» судебные расходы на оплату государственной пошлины 2 000 рублей, на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания – 20 000 рублей, а всего 22 000 рублей. Во взыскании расходов в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья подпись О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.03.2023.

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –