Дело № 2-376/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Бутурлиновка 14 мая 2019г.

Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи Коровиной Г.П.,

при секретаре судебного заседания Бережной Е.Г., 

с участием истца ФИО2,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - АО "Россельхозбанк", по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда по адресу: 

<

...>, гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки на нежилое здание, погашении регистрационной записи об ипотеке.

У с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратился в суд с первоначальными исковыми требованиями к ФИО4 о переходе права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи, утверждая, что между ним и ФИО4 был заключен договор купли продажи от 27 марта 2018г., согласно которому ФИО4 передал, а ФИО2 принял в собственность здание, нежилое, 3-х этажный, общая площадь 2595,9 кв.м., лит. А, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № Обязательства по исполнению договора купли-продажи ФИО2 были исполнены в полном объеме, что подтверждается: распиской в получении денежных средств от 27 марта 2018г. на сумму 4200000 рублей; платежным поручением от 12.07.2018г. № 21 на сумму 35207054 рубля 08 копеек; распиской в получении денежных средств от 12 июля 2018г. на сумму 2592945 рублей 92 копейки. При этом указанное нежилое здание находится в залоге у АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК», который в свою очередь, не возражал против продажи данного объекта недвижимости третьим лицам. Переданные истцом денежные средства были перечислены ФИО4 на расчетный счет АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК», что подтверждается платежным поручением от 12.07.2018г. №. Однако истец не имеет возможности до настоящего времени оформить надлежащим образом право собственности, поскольку по обращению АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК» в Управление Росреестра по 

<

адрес> в погашении записи было отказано, что подтверждается сообщением об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке от 18.07.2018г. №. В связи с этим, истец просил суд принять решение о переходе права собственности на нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес> ФИО2 ИНН 

<

***>, на основании договора купли-продажи от 27 марта 2018г. заключенному между ФИО4 и ФИО2

Определением суда от 08 апреля 2019г. к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

Определением суда от 15 апреля 2019г. принято заявление истца ФИО2 об уточнении исковых требований, в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которому в дополнение к ранее заявленным требованиям, просил принять решение о прекращении ипотеки на нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес> погашении регистрационной записи об ипотеке № от 11.10.2013г. (л.д. 58-59, 65).

В судебном заседании 17 апреля 2019г. истец ФИО2 отказался от требования о принятии решения о переходе права собственности на нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес> ФИО2 ИНН 

<

***>, на основании договора купли-продажи от 27 марта 2018г. заключенному между ФИО4 и ФИО2 (л.д. 68-69, 83).

В судебном заседании 14 мая 2019г. истец ФИО2 требование о прекращении ипотеки на нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес> погашении регистрационной записи об ипотеке № от 11.10.2013г., поддержал в полном объеме и просил рассмотреть гражданское дело в рамках уточненных требований, удовлетворив его требования, при этом пояснил, что поведение банка в этом случае является недобросовестным, он не является стороной по банковскому договору, Банк давал согласие на продажу объекта недвижимости, им полностью произведен расчет с продавцом ФИО6, то есть, обязательства перед Банком выполнены. Он не владел информацией о том, что объекты недвижимости, то есть нежилое здание по 

<

адрес> находится в залоге.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, согласно заявлению поступившему в суд, просит рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, исковые требования ФИО2 признает в полном объеме (л.д. 109).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - АО "Россельхозбанк", по доверенности, ФИО3, возражала против удовлетворения исковых требований истца ФИО2 в виду следующего. 

Согласно материалам дела, нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2595,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, являлось предметом ипотеки по двум договорам, а именно: по договору об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ (в качестве обеспечения по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ) и по договору об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ (в качестве обеспечения по договору об открытии кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ). Новый залогодатель, в силу ст. 37, 38 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Согласно заявлению ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, он также просил о снятии обременения с указанного здания только лишь по договору об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в ответ на письмо ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, АО «Россельхозбанк» также дал ответ о том, что Банк не имеет возражений относительно снятия обременения по договору об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из всех представленных истцом писем, которые АО «Россельхозбанк» направлял ФИО4, а именно: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №/ от ДД.ММ.ГГГГ, - Банк предоставил согласие на продажу здания с кадастровым номером №, что АО «Россельхозбанк» и не отрицает, однако, как указано в данных письмах, в части вопроса о выводе указанного здания из обеспечения, Банком было принято решение о выводе данного объекта из обеспечения только лишь по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (договор об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ). Кроме того, Банк имеет возможность подать в суд исковое заявление о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в виду некорректности указанной в нем информации относительно наличия обременения, а именно п. 3.5. В виду того, что здание с кадастровым номером №, является также обеспечением по договору об открытии кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ (договор об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ), в силу ст. ст. 38 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ФИО2, который приобрел заложенное по договору об ипотеке имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, становится на место залогодателя по договору об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от ДД.ММ.ГГГГ и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Информация об имуществе, находящимся в залоге, находится в прямом доступе для граждан и истец мог убедиться, что отсутствуют обременения. Таким образом, обременение здания с кадастровым номером № ипотекой АО «Россельхозбанк» № от ДД.ММ.ГГГГ по Договору об ипотеке (залоге) №.11 от ДД.ММ.ГГГГ остается действующим, в виду чего, требования истца о погашении регистрационной записи, удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны (л.д. 90).

В силу ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, а потому суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика ФИО4, удовлетворив его ходатайство, а также представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, извещенного о рассмотрении дела надлежащим образом.

Заслушав в судебном заседании явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 апреля 2019г., собственником нежилого 3-х этажного здания, общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО1 (л.д.61-62).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 31.12.2017 N 486-ФЗ), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства настоящего гражданского дела было установлено, что объект нежилого 3-х этажного здания, общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, являлся предметом ипотеки по двум договорам: по Договору об ипотеке (залоге) недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.11 – в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и по Договору об ипотеке (залоге) недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.11, выступающий в качестве обеспечения обязательств по договору об открытии кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении указанного права собственности было зарегистрировано ограничение (обременение) права, а именно ипотека в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк», о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись об ипотеке № от 11.10.2013г. (л.д. 61-62).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 03.07.2016г.) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, по доверенности ФИО3 представлена копия заявления ИП ФИО4 на имя заместителя директора Воронежского РФ АО «Россельхозбанк» от 07.02.2018, который просил снять обременения с нежилого, 3-х этажного здания, общей площадью 2 595,9 кв.м., лит А, по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, площадью 995 кв.м., кадастровый № по вышеуказанному адресу, которые являются предметом залога по Договору об ипотеке (залоге) №.11 от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивающего обязательства по договору об открытии кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В свою очередь, заместитель директора Воронежского РФ ФИО5 на заявление ФИО4 б/н от ДД.ММ.ГГГГ, что АО «Россельхозбанк» сообщил, что предоставит свое согласие на вывод из обеспечения двух объектов недвижимости: нежилого, 3-х этажного здания, общей площадью 2 595,9 кв.м., лит А, по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, площадью 995 кв.м., кадастровый № по вышеуказанному адресу, которые являются предметом залога по Договору об ипотеке (залоге) №.11 от ДД.ММ.ГГГГ, после перечисления на счет Банка денежных средств в размере 66 000 000.00 рублей (л.д. 15).

Кроме того, на обращения ФИО4 б/н от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнений от ДД.ММ.ГГГГ, АО «Российский сельскохозяйственный Банк» ДД.ММ.ГГГГ № сообщил, что им было принято решение о выводе из обеспечения по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. вышеназванных объектов недвижимости, которые являются предметом залога по Договору об ипотеке (залоге) № от ДД.ММ.ГГГГ., а также права аренды на земельный участок, кадастровый №. 

При этом Банк разъяснил, что условием снятия обременений Банка с указанных объектов недвижимости является погашение ФИО4 суммы задолженности в размере не менее 57 283 000.00 рублей, при этом денежные средства должны быть перечислены до предоставления Банком документов, необходимых для снятия обременения и ареста с указанных выше объектов недвижимости. Банк не возражал против заключения договора купли-продажи между ФИО4 и потенциальным покупателем, а также против цены реализации объектов недвижимости в размере 42 000 000.00 рублей, при условии поступления от него в погашение задолженности денежных средств в общем размере 57 283 000.00 рублей до момента передачи документов на снятие обременений (л.д. 13-14).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, в адрес Банка, в погашение просроченного основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, перечислены денежные средства в размере 55 283 000 рублей (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО4 и ФИО2 заключен Договор купли-продажи нежилого здания, 3-х этажного, общей площадью 2 595,9кв.м., лит А, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 7-9).

Согласно п. 2.1 Договора стороны оценили стоимость нежилого здания в 4 200 000.00 рублей, указанные денежные средства были получены ФИО4, в качестве задатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 200 000.00 рублей (л.д.16) и расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 592 945.92 коп. (л.д.28).

Управление Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за № отказало ФИО4 в погашении регистрационной записи об ипотеке в виду невозможности идентифицировать запись, подлежащую погашению (л.д.19).

В судебном заседании истец ФИО2 настаивает на удовлетворении его уточненных исковых требований, обосновывая свою позицию тем, что не является стороной по кредитному договору, поведение Банка в этом случае недобросовестное, так как он давал свое согласие на продажу объектов недвижимости. Он не владел информацией о том, что объекты недвижимости, то есть нежилое здание по 

<

адрес> находится в залоге. 

Между тем, следуя п. 3.5. Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО2: «На момент подписания настоящего договора нежилое здание находится в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк» по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.11 от 13.12.2012г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 18.12.2012г. номер записи 36-36-06/033/2012-436, заключенному между АО «Российский Сельскохозяйственный банк»-«Залогодержатель» и Продавцом, в обеспечении исполнения обязательств Продавца по Договору об открытии кредитной линии № от 13.12.2012г. На момент подписания настоящего договора Продавец предоставляет Покупателю согласие АО «Россельхозбанк» на продажу № от 26.02.2017г.» (л.д.8).

В свою очередь, следуя содержанию письма АО «Российский Сельскохозяйственный банк» № от 26.02.2017г., последним было принято решение о выводе вышеназванных объектов недвижимости, кадастровый №. которые являются предметом залога по Договору об ипотеке (залоге) № от ДД.ММ.ГГГГ, а также права аренды на земельный участок.

При этом Банк разъяснил, что дает свое согласие на заключение договора купли-продажи между ФИО4 и потенциальным покупателем в размере не менее 42 000 000,00 рублей, при условии поступления от ФИО4 в счет в погашения просроченной задолженности денежных средств в общем размере не менее 66 000 000,00 рублей (л.д.14).

Кроме того, согласно Договору об ипотеке (залоге) земельного участка №.11 от 03.10.2013г., заключенному между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» - «Залогодержателем» и Залогодателями – ФИО4 и ФИО7, недвижимое имущество: земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание) по адресу: 

<

адрес>, являются средством обеспечения надлежащего исполнения обязательств по Договору № об открытии кредитной линии (л.д.92-104).

Согласно п. 1.2 данного Договора, возведение на земельном участке новых зданий (сооружений), распоряжение земельным участком и расположенным на нем объектам недвижимости, а равно обременение прав на них, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду либо в безвозмездное, безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя, не допускаются (л.д.92).

Следуя правовой позиции, закрепленной в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании общего правила, предусмотренного в п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ, залог сохраняется в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства. В качестве исключения залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подп. 2 п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ). Исходя из особенностей залога товаров в обороте (ст. 357 Гражданского кодекса РФ) при их отчуждении залог также прекращается.

В п. 1 ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указанные положения Гражданского кодекса РФ конкретизируются: при переходе права собственности на имущество, кроме случаев, прямо установленных в законе, обременение в виде ипотеки сохраняется. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя вне зависимости от способа приобретения. Если должник по обеспечиваемому обязательству и залогодатель в договоре об ипотеке совпадают в одном лице, переход прав на имущество влечет замену стороны только в ипотечном отношении, но не в обеспечиваемом обязательстве. 

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, положения ст. 353 Гражданского кодекса РФ, абзаца 1 п. 1 ст. 38 комментируемого Закона, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, составляют конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в том числе публично значимые. Сами по себе эти нормы направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и, рассматриваемые в системной взаимосвязи с другими статьями Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 346, 460, 461), не могут расцениваться как нарушающие права лица (приобретателя), которое не лишено возможности прибегнуть к иным средствам защиты своих прав.

По настоящему гражданскому делу третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – АО «Российский сельскохозяйственный банк» возражает против заявленных, уточненных исковых требований истца ФИО2 о прекращении ипотеки на нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2 595,9кв.м., лит А, кадастровый № расположенного по адресу: 

<

адрес>, поскольку обременение здания по Договору об ипотеке (залоге) №.11 от ДД.ММ.ГГГГ остается действующим, а потому просят в удовлетворении исковых требований, отказать.

К доводам истца о том, что заключая Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ему не было известно о том, что объекты недвижимости находятся в залоге у Банка по Договору об ипотеке (залоге) земельного участка №.11 от ДД.ММ.ГГГГ, суд относится критически, поскольку информация об объектах недвижимости, находящихся в залоге, находится в прямом доступе и истцу ничто не мешало уточнить судьбу указанного имущества иным способом. 

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом указанного выше, соблюдая интересы стороны по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО2 о прекращении ограничения (обременения) в виде ипотеки права собственности на нежилое здание, 3-этажное, общей площадью 2595,9 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенному на земельном участке по адресу: 

<

адрес>., а также погашении регистрационной записи об ипотеке № от 11.10.2013г.

На основании изложенного, руководствуясь также статьями 194 – 198, 233-235 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки на нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 2595,9 кв.м., Лит. А, кадастровый №, расположенном на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, погашении регистрационной записи об ипотеке № от 11.10.2013г., отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Бутурлиновский районный суд Воронежской области.

Председательствующий Г.П. Коровина

Справка: Мотивированное решение изготовлено 17 мая 2019г.

Судья Г.П. Коровина