Дело 2-701/2018 г.

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

22 ноября 2018 г. ст. Зеленчукская, КЧР 

Зеленчукский районный суд КЧР в составе:

председательствующего судьи Тешелеевой Д.А.,

при секретаре судебного заседания Болатчиевой А.Р.,с участием представителя истца ФИО4 

ФИО5,

в отсутствие представителя ответчика администрации Исправненского сельского поселения ФИО6, 

с участием представителя 3-го лица администрации Зеленчукского муниципального района ФИО7,

в отсутствие представителя 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации Исправненского сельского поселения, 3-им лицам без самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, администрации Зеленчукского муниципального района КЧР о признании перехода права собственности и права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному им, ФИО4, и Обществом с ограниченной ответственностью «Исправная» на овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с инвентарным номером 1150105, расположенную на земельном участке с № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации по его заявлению,

установил:

ФИО4 обратился в Зеленчукский районный суд КЧР с иском к администрации Исправненского сельского поселения о признании договора купли-продажи недвижимого имущества – овчарни, расположенной по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Исправная» и ФИО4, действительной сделкой и признании права собственности ФИО4 на объект недвижимости «овчарню» общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с инвентарным номером 1250105, расположенную на земельном участке с кадастровым № из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса овцепоголовья в 

<

адрес>.

В обоснование своих требований сослался на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ он по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ООО «Исправная» овчарню, расположенную по адресу: КЧР, 

<

адрес>.

В соответствии с условиями договора ООО «Исправная» обязано было передать ему, ФИО4, в 10-дневный срок с момента оплаты стоимости имущества овчарню, приобретённую по договору купли-продажи.

В связи с тем, что оплата им была произведена не сразу, документальное оформление акта приёма-передачи было произведено в ДД.ММ.ГГГГ, а фактически объект недвижимости ему был передан ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Исправная» в лице Генерального директора ФИО1, действующего на основании Устава, подписал и передал ему по акту приёма-передачи овчарню

Стороны претензий друг к другу не имели, так как условия договора были выполнены полностью. Сторонами сделки были соблюдены требования статьи 224 ГК РФ по передаче недвижимого имущества. Овчарней ФИО4 стал пользоваться по назначению, у него и у его брата имелось большое стадо овец, которых они держали в данной овчарне.

Ими было проведено улучшение объекта недвижимости: деревянные перегородки внутри строения заменил на гипсоопилочные, деревянные двери заменил на металлические. Кровля прохудилась, пришлось заменить шифер. Овчарня состоит из 2-х частей: помещения для содержания овец и домика животновода. Общая площадь овчарни составляет 

<

данные изъяты> кв.м., площадь домика животновода составляет 

<

данные изъяты> кв.м. (копия технического паспорта прилагается).

Бесхозным спорный объект не признавался. Об истребовании его у ФИО4 никто не заявлял. Овчарня в реестре муниципальной собственности Зеленчукского муниципального района и на балансе Исправненского сельского поселения не состоит.

С момента приобретения и по сегодняшний день он открыто владеет, пользуется и несёт затраты по сохранности Овчарни.

Земля под строением относится к землям сельскохозяйственного назначения. На данный момент земельный участок с кадастровым № из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса овцепоголовья, где расположен объект недвижимости, предоставлен ему в аренду, что подтверждается постановлением главы администрации Зеленчукского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на овчарню он сразу не смог оформить, так как на тот момент денежных средств, необходимых для оформления технического паспорта и плана не было. По договоренности с ООО «Исправная» эти расходы должен был оплатить он и нести расходы по регистрации.

Через некоторое время он узнал, что ООО «Исправная» ликвидировано. 

На данный момент им предпринимались попытки зарегистрировать договор купли-продажи, о чём свидетельствует ответ регистрационной службы.

Взаимосвязанными положениями п.2 ст.218 и статей 454, 555 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Между ООО «Исправная» и им, ФИО4, заключена сделка купли-продажи недвижимого имущества, о чём свидетельствует соблюдение ими существенных условий договора: он внёс оплату в размере 63 279 рублей, продавец по акту приёма-передачи передал отчуждаемый объект недвижимого имущества. Данный договор составлен в письменной форме, что отвечает требованиям ст. 550 ГК РФ. На момент заключения сделки право собственности ООО «Исправная» на овчарню никем не оспаривалось.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на овчарню у ООО «Исправная» при том обстоятельстве, что им, ФИО4, уплачена цена за объект недвижимости, не должно ущемлять его права, как добросовестного покупателя на момент совершения сделки, и не может являться безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на овчарню.

Он считает, что в силу договора купли-продажи у него возникло право собственности на данный объект недвижимости, оно никем не оспорено и это право в силу ст. 12 ГК РФ подлежит признанию.

В ходе судебного заседания истец ФИО4 в лице его представителя ФИО5, изменил в порядке ст.39 ГПК РФ предмет спора и просил признать переход права собственности и право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному им и ООО «Исправная», на Овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с инвентарным №, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации по его заявлению. 

Истец в судебном заседании поддержал свои требования, объяснил, что на момент покупки им Овчарни Генеральным директором ООО «Исправная», находящегося по адресу: КЧР, 

<

адрес>, являлся ФИО1. Договор купли-продажи овчарни был заключен им с Гендиректором ООО «Исправная» ДД.ММ.ГГГГ, но денег на полную оплату стоимости Овчарни у него не хватило, поэтому акт приема –передачи Овчарни к договору купли-продажи недвижимого имущества – Овчарни был составлен ДД.ММ.ГГГГ, когда он ДД.ММ.ГГГГ заплатил полную стоимость. 

Впоследствии он сделал капитальный ремонт Овчарни, так как строение требовало такого ремонта, поскольку ООО «Исправная» не имело денежных средств не только на ремонт Овчарни, но и на бензин для техники. 

По этой причине он не мог зарегистрировать право собственности на Овчарню. С помощью друзей и родственников был сделан ремонт овчарни. 

После ремонта он в БТИ оформил технический паспорт на строение (Овчарню). Он получил выписку из Единого государственного реестра юридических лиц –ООО «Исправная» о том, что ООО «Исправная» ликвидировано на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля ФИО1 показал, что он являлся гендиректором ООО «Исправная» (бывшего колхоза). Такие вопросы, как продажа кошары, иных строений, он не мог решать самостоятельно без согласия Учредителя ООО «Исправная». Времена были тяжелые, денежных средств на покупку солярки, бензина, чтобы трактора могли работать, практически не было. Не было денежных средств на выдачу заработной платы работникам. В такой ситуации Учредитель ООО «Исправная» (фамилию не помнит) разрешил продать Овчарню, на содержание которой вообще не имелось денежных средств. 

В ООО «Исправная» были распределены паи только на земельные участки, распределение недвижимого имущества между колхозниками и иными лицами, работавшими в ООО «Исправная», не производилось. На общем собрании колхозников было принято решение выделить земельные паи в первую очередь колхозникам, затем медицинским работникам и учителям школ.

Он подтверждает свои подписи в договоре купли-продажи, в акте приема-передачи к договору купли-продажи овчарни, Деньги за овчарню были уплачены после заключения договора купли-продажи, но до составления акта-приема продажи Овчарни. Представленная в суд квитанция № ООО «Исправная» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что деньги в сумме 63272 руб.были получены за продажу Овчарни. Через несколько дней после этого был составлен Акт приема - передачи к договору купли-продажи Овчарни.

Свидетель ФИО2показал, что примерно 10-12 лет ФИО4 купил овчарню. Он и ФИО4 проживают в одном ауле- в а. Ильич. Ферма истца расположена на границе между 

<

адрес> и 

<

адрес>. Кроме ФИО4 никто не претендовал на данный объект недвижимости –Овчарню. Он другими ребятами помогали ему ремонтировать крышу данного объекта недвижимости.

Свидетель ФИО3 показал, что он помнит, что ФИО4 приобрел овчарню лет 10 тому назад. Там раньше работал ФИО8. После его смерти овчарню купил ФИО4, он держал в ней скот. Вместе с ребятами он помогал ФИО4 ремонтировать кровлю овчарни. ФИО4 как хозяин относился к овчарне, вложил в нее значительные средства, чтобы отремонтировать ее. Никаких претензий к ФИО4 со стороны других лиц не было. Если бы у кого-то были к нему претензии в отношении овчарни, он бы об этом знал. Эта овчарня ранее принадлежала Исправненскому колхозу. 

Из аула Ильич видны были земельные участки, строения колхоза «Исправная». По просьбе ФИО4 они помогали ему ремонтировать бывшую овчарню колхоза, а позже колхоз был переименован в ООО «Исправная». Они знают, что ФИО4 купил эту овчарню и содержал в ней своих овец и овец своего брата. Они по просьбе ФИО4 помогли в ремонте овчарни.

Представитель ответчика администрации ФИО9 ФИО6 направила в суд письменные возражения на исковое заявление ФИО4, просила отказать в удовлетворении исковых заявлений ФИО4

Свою позицию обосновала тем, что в деле отсутствуют доказательства нахождения спорных объектов на балансе ООО «Исправная», свидетельства о зарегистрированных правах за ООО «Исправная», разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, соответствие строительным нормам и правилам. На момент приобретения указанного имущества ФИО4 действовал ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»№.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от продавца к покупателю. В данном случае решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. 

Однако в деле не имеется сообщение Межмуниципального отдела по Зеленчукскому и Урупскому районам Управления Росреестра по КЧР об отказе от государственной регистрации. Истец по настоящее время не обращался в госорган для регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним. 

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой форме в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых и заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно п.1 ст.434 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В соответствии со ст.555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение с недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. не содержит индивидуальных характеристик спорного имущества, позволяющих однозначно идентифицированных характеристик спорного имущества, так как нетехнических характеристик, площади застройки, точное местоположение объекта и т.д., поэтому считают существенное условие о предмете сделки не было согласовано сторонами договора, вследствие чего, сделка является незаключенной, также и по этому основанию по мимо факта отсутствия государственной регистрации договора. При этом истец указывает два объекта, тогда как о домике животновода в договоре ничего вообще нет никакой информации не прописано и не оговорено.

По общим правилам гражданского законодательства незаконный договор не создает каких-либо прав и обязанностей для подписания его сторонами, следовательно, у истца не возникло прав на спорное имущество. 

Считает, что незаключенность договора от ДД.ММ.ГГГГ., препятствует удовлетворению судом исковых требований истца в полном объеме.

ООО «Исправная» являлось коммерческой корпоративной организацией. В качестве ООО признается хозяйственное общество, уставной капитал которого разделен на доли; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества в пределах стоимости принадлежащих им долей.

Истец не представил документы о том, какую долю он имел в ООО «Исправная», не представил документы общего собрания, где было решено, что участники ООО решили ему продать указанное имущество. 

Не имеется доказательства, что имущество было продано посредством торгов, не приложены объявление, протокол торгов, акта оценки имущества.

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт владения, пользования и содержания имущества, нет данных об оценке имущества для продажи.

Кроме того, на земельном участке расположены два здания, один является овчарней, второе –домик животновода.

Считают, что документы, представленные в качестве доказательств по данному делу, не содержат правовые пороки, влекущие юридические последствия. 

Приобретательная давность является добросовестной, если лицо, получающее владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Признаки самовольной постройки истцом не заявлены и не должны, хотя в исковом заявлении истцом указывается, что им осуществлена самовольная реконструкция объекта.

Согласно ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные органы на выдачу разрешений на строительство. В администрацию ФИО9 ФИО4 не обращался. В данном случае преимущественное право на объекты принадлежит собственнику земельного участка – Зеленчукскому муниципальному району. ФИО4 использовал земельный участок на основании договора аренды. Земельный участок администрацией был предоставлен ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса овцепоголовья сроком до ДД.ММ.ГГГГ. 

Представитель 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора и.о. главы администрации Зеленчукского муниципального района направил в суд письменные возражения относительно искового заявления истца ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование своих возражений сослался на возражения администрации Исправненского сельского поселения, поступившие в суд по электронной почте без электронной подписи.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО10 поддержали уточненное исковое заявление и просили удовлетворить требование о признании перехода права собственности и право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истцом ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Исправная» на овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с инвентарным №, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: КЧР, 

<

адрес>, Исправненское сельское поседение, на восток от 

<

адрес> (бригада № балка школьная) подлежащим государственной регистрации по его заявлению. 

Огласив исковое заявление с уточнениями в порядке ст.39 ГПК РФ (изменение предмета спора), заслушав объяснения представителя истца ФИО4 ФИО5, объяснения представителя ответчика администрации Исправненского сельского поселения ФИО6, представителя 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукского муниципального района КЧР Миргородскую, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд полагает иск ФИО4 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Исправная» в лице Генерального директора ООО «Исправная» и ФИО4 заключили договор № купли-продажи недвижимого имущества – а именно- Овчарню, находящуюся по адресу: 

<

адрес> введенного в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «Исправная» продало, а ФИО4 купил объект недвижимости –Овчарню за 63 272 руб.

Факт уплаты ФИО4 стоимости купленной им Овчарни подтвержден квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 

Акт приема-передачи объекта недвижимости составлен после уплаты его стоимости ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.,л.д.

Договор купли-продажи объекта недвижимости - овчарни, акт приема-передачи были подписаны продавцом ООО «Исправная» в лице Гендиректора ООО «Исправная» ФИО1 с разрешения учредителя юрлица ООО «Исправная» и покупателем ФИО4

В связи с тем, что объект недвижимости нуждался в капитальном ремонте, а необходимых для этого денежных средств у покупателя ФИО4 не было, он в течение длительного времени сделал капитальный ремонт объекта недвижимости – овчарни при помощи его знакомых, при этом одновременно содержал скот в нем. 

ФИО4 по окончании капитального ремонта Овчарни обратился в КЧР ГУП «Техинвентаризация» для оформления технического паспорта нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Исправная» ликвидировано на основании решения арбитражного суда о признании его несостоятельным (банкротом) на основании определения арбитражного суда от 13 марта 2008 года.(л.д.

В связи с ликвидацией продавца ООО «Исправная» истец ФИО4 не смог зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество –Овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с инвентарным №, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

Исследованные судом доказательства, в том числе использование покупателем ФИО4 по назначению приобретенного им на основании письменного договор купли-продажи недвижимого имущества –Овчарни, заключенного между ООО «Исправная» и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, а именно производство капитального ремонта овчарни в течение длительного времени, оформление технического паспорта недвижимого имущества овчарни, пользование им как своим собственным, подтверждают переход к ФИО4, права собственности и права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ООО «Исправная», на овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с инвентарным №, расположенную на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес> подлежащая государственной регистрации по его заявлению. 

Доводы ответчика администрации Исправненского сельского поселения и представителя 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукского муниципального района КЧР ФИО7 о том, что в деле отсутствуют доказательства нахождения спорных объектов на балансе ООО «Исправная», свидетельство о зарегистрированных правах за ООО «Исправная», разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, соответствие строительным нормам и правилам суд признает не состоятельными, поскольку никакие строительные работы относительно овчарни истцом ФИО4 не проводились, так как капитальный ремонт Овчарни истцом ФИО4 не требует разрешения от кого-либо, сделка купли-продажи овчарни заключена уполномоченными лицами ООО «Исправная» и его Учредителя. Отсутствие государственной регистрации права собственности на Овчарню ООО «Исправная» не является основаниями для признания договора купли-продажи овчарни недействительным. Из содержания договора купли –продажи, заключенного между ООО «Исправная» и ФИО4, следует, что договор составлен сторонам в требуемой форме, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Требования ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец ООО «Исправная» исполнил обязанность по передаче проданного имущества покупателю, подписав акт приема –передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества (л.д. ). Все условия и требования ст.ст.432, 454, 549,554, 555 ГПК РФ осуществлены при заключении договора купли-продажи ООО «Исправная» и ФИО4, в связи с чем оснований считать, что сторонами не согласованы условия договора купли-продажи недвижимости нет. Отсутствие на момент купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальных характеристик объекта недвижимости – овчарни- спорного имущества, позволяющих однозначно идентифицировать недвижимость, из-за отсутствия технических характеристик, площади застройки, точное местоположение объекта согласно мнению ответчика, не соответствуют действительности, так как все эти параметры значатся в техническом паспорте объекта недвижимости. 

Отсутствие государственной регистрации права у продавца ООО «Исправная» на объект недвижимости - Овчарню не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, как и отсутствие государственной регистрации права у покупателя ФИО4, поскольку законом не установлены сроки государственной регистрации права. 

Исследованные в совокупности доказательства подтверждают обоснованность исковых требований истца ФИО4 о признании перехода права собственности и права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ООО «Исправная», на овчарню, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с инвентарным номером 1150105, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации по заявлению ФИО4

В связи с ликвидацией продавца ООО «Исправная» переход права собственности и право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Исправная» на овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с инвентарным №, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, к ФИО4 государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества –Овчарни обязано провести государственную регистрацию перехода права собственности, Управление федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР. 

Иск ФИО4 к Администрации Исправненского сельского поселения Зеленчукского муниципального района КЧР, 3-му лицу без самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Зеленчукского муниципального района КЧР подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить исковое заявление ФИО4.

Признать переход права собственности и право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Исправная» на овчарню общей площадью 970,0 кв.м с инвентарным №, расположенную на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> к ФИО4.

Зарегистрировать переход права собственности к покупателю ФИО4 по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Исправная».

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода к ФИО4 права собственности на Овчарню общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с инвентарным №, расположенной на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

Решение суда может быть обжаловано через Зеленчукский районный суд в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КЧР в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 8 декабря 2018 года.

С у д ь я