гр. дело №2-404/18 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«09» февраля 2018 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Буслаевой В.И.

при секретаре Красниковой В.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 по ордеру ФИО2, 

представителя ответчика ООО «Партнер» по доверенности ФИО3, 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к ООО «Партнер» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ г. № в связи с существенным изменением обстоятельств,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Партнер» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ №/ДУ в связи с существенным изменением обстоятельств.

Заявленные требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер» и ФИО1 и ФИО4 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса из домов 6-25 этажей со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, возводимый на земельных участках по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер участков № и №

Объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира, условный №, расположенная на 11 этаже в корпусе К1, общая проектная площадь 53,95 кв.м (п. 1.3 Договора).

В соответствии с абз.2 п.1.1 Договора окончание строительства запланировано на ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области произведена государственная регистрация Договора долевого участия №ДУ от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.4. Договора оплата цены Договора осуществляется Участником долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора.

После заключения Договора, у истцов существенно изменились обстоятельства, на которые они рассчитывали ранее на момент заключения Договора, в связи с этим возможность для оплаты Договора в соответствии с графиком платежей отсутствует и они были вынуждены отказаться от исполнения Договора. О возникновении данных обстоятельств, истцы незамедлительно уведомили застройщика - ООО «Партнер» и предложили рассмотреть возможность расторжения Договора по соглашению сторон.

05.10.2017 г. в адрес застройщика направлено уведомление-требование о расторжении Договора, однако оно не было удовлетворено.

Ссылаясь на пп.4 п.1.1 ст. 9 Федерального закона №214-фз от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст.ст. 450 -452 ГК РФ истцы обратились в суд за защитой своих нарушенных прав, просят суд:

Расторгнуть Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса из домов 6-25 этажей со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, от "ДД.ММ.ГГГГ г. №№ в связи существенном изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Истцы ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина не явки не известна.

Представитель истца ФИО1 по ордеру ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Партнер» по доверенности ФИО3 иск не признала, просила в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в письменных мотивированных возражениях.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Партнер» и ФИО1, ФИО4 бы заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, по условиям которого Застройщик ООО «Партнер» обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс из домов 6-25 этажей со встроено-пристроенными нежилыми помещениям (1 этап), возводимый на земельных участках по адресу: 

<

адрес>, и 

<

адрес>, кадастровый номер земельных участке № и №, и после получения разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 1.3. Договора, Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства в общую совместную собственность, порядке и сроки, установленные Договором.

Согласно п. 1.3. Договора Объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира условный №, расположенная на 11 этаже в корпусе К1; общая проектная площадь Объекта долевого строительства, включая площадь помещения вспомогательного использования, площадь дверных проемов, лоджий/балконов составляет 53,95 кв.м, (площадь балконов определена с учетом понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий определена с понижающим коэффициентом 0,5).

Согласно п. 2.2 Договора цена Договора на момент подписания договора составляет 2 627 500 рублей. 

Оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора. В случае, если между сторонами будет подписан график платежей, то оплата цены договора должна быть осуществлена в соответствии с указанным графиком, который будет являться приложением и неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению № к Договору стороны договорились об оплате цены Договора путем внесения платежей:

-первый платеж в размере 2250000,00 руб. - в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации Договора;

-второй платеж в размере 377 500 рублей - до 30.06.2018г. (л.д.32).

Договор от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ.

05.10.2017 г. в адрес застройщика истцами было направлено заявление с предложением расторгнуть договор, со ссылкой на то, что у них после заключения договора существенно изменились обстоятельства, на которые они рассчитывали ранее, в связи с чем, возможность для оплаты договора в соответствии с графиком платежей отсутствует (л.д.9).

Ответчик письмом исх.№/П от ДД.ММ.ГГГГ, адресованным ФИО1 и С.В. в свою очередь обратился с претензией и уведомил последних о перерасчете цены по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №/ДУ в связи с нарушением сроков оплаты по договору (л.д.34-37).

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из искового заявления ФИО5, а также пояснений, данных в предварительном судебном заседании, их требование о расторжении договора участия в долевом строительстве основано на существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: не имеется достаточных денежных средств для оплаты по договору в установленные графиком сроки.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4 названной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Основания изменения и расторжения договора регулируются статьей 450 ГК РФ, в соответствии с требованиями которой, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2 ст. 450 КГ РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.4 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела и указано выше, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер» и ФИО1, ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, предметом которого являлись обязательства застройщика своими силами в предусмотренные договором сроки построить на земельном участке, принадлежащем застройщику жилой комплекс, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства – 2-х комнатную квартиру условный №, расположенную на 11 этаже в корпусе К1, общей проектной площадью 53,95 кв.м.

В подтверждение выполнения условий договора стороной ответчика представлена информация о ходе строительства, которая не оспаривалась стороной истцов при рассмотрении данного дела.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (ч.3 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени оплата по Договору истцами не произведена.

Основания возникновения у участника долевого строительства в одностороннем порядке права отказаться от исполнения договора установлены в ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к ним в частности относятся:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) иные установленные федеральным законом или договором случаи.

Анализируя представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора, предусмотренных п.п. 1-4 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по смыслу которых предполагается наличие виновных действий застройщика связанных с его исполнением не имеется. Доказательств обратного стороной истцов не представлено.

Из толкования преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", положений части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве и разъяснений в пунктах 1, 2 и 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, заключенного истцами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, спорные правоотношения подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии 32 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении условий заключенного с истцами договора, либо об имевших место существенных изменениях обстоятельств, являющихся основаниям для расторжения договора, истцами не представлено, как не представлено и доказательств оплаты исполнителю фактически понесенных расходов, связанных с исполнением обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, исходя из поведения истцов, как участников гражданского оборота, суд приходит к выводу о том, что истцы, зарегистрировав ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве и не исполняя условия договора об оплате цены договора (в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации договора т.е. не позднее 29.09.2017 г.), и только 05.10.2017 г. направив заявление с предложением расторгнуть договор ввиду отсутствия денежных средств, которое было доставлено в ООО «Партнер» 18.10.2017 г., что подтверждено письмом УФПС Воронежской области (л.д.10) тем самым действовали, по мнению суда не добросовестно, нарушая закон и условия договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении заявленных требований.

Принятое решение не препятствует истцам защитить свои нарушенные права, как потребителя услуг по договору о долевом участии в строительстве жилья, (при наличии такового) иным, предусмотренным законом способом.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО4 к ООО «Партнер» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ №/ДУ в связи с существенным изменением обстоятельств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия настоящего решения в окончательной форме. 

Судья В.И. Буслаева

Решение в окончательной форме составлено 13 февраля 2018 г.