Дело № 2-1858/2024

УИД: 66RS0001-01-2023-010723-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2024 года г. Екатеринбург 

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Весовой А.А., 

при секретаре Мокиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 о признании отсутствующим на земельном участке объекта недвижимости, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим на земельном участке объекта недвижимости, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки.

С учетом уточнений иска истец просил признать отсутствующим на земельном участке с кадастровым номером № объект недвижимого имущества - здание площадью 36,5 кв. м., назначение: жилое, наименование: жилой дом, с кадастровым номером №, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>. Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между МУГИСО и ФИО1 Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение до заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, то есть к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенному между МУГИСО и победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО1

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО1 заключен договор аренды № Т-26/0143 земельного участка площадью 600 кв. м. кадастровым номером № (далее земельный участок) для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет. Договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположение земельного участка: г. Екатеринбург, пересечение 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в МУГИСО поступило заявление ФИО1 о предоставлении в аренду указанного земельного участка по основанию: земельные участки, на которых расположены здания, сооружения собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федераций. К заявлению приложено сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, в котором указан единственный объект - жилой дом с кадастровым номером № площадью 41,5 кв.м.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельном участке расположен жилой дом площадью 36,5 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0306118:189, год завершения строительства - 2023, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Ответчику был предоставлен земельный участок на основании договора аренды ДД.ММ.ГГГГ № Т-105/0326.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией 

<

адрес> переадресовано МУГИСО обращение физического лица о проверке действий арендатор земельного участка по перемещению дома с земельного участка с кадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером №.

В этой связи ДД.ММ.ГГГГ МУГИСО осуществлено обследование земельного участка, в результате которого установлено следующее: на земельном участке расположен объект в виде фундамента, территория земельного участка огорожена забором. Фотоматериалами подтверждается отсутствие жилого дома на земельном участке, а также иных объектов недвижимого имущества.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (усмотрено, что без проведения торгов осуществляется предоставление в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность и в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Наличие зарегистрированного права на жилой дом порождает исключительное право собственника объекта недвижимого имущества на предоставление собственность или аренду земельного участка, отсутствие объекта недвижимого имущества на земельном участке, предоставленном для строительства, нарушает права и законные интересы собственника земельного участка в лице государства.

В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество.

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи оправе собственности ответчика на объект.

Поскольку наличие зарегистрированного права на объект недвижимости явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, такой договор является недействительным.

В судебное заседание представитель истца не явился, в заявлении направленном в суд просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, на исковых требованиях настаивал. Ранее в судебных заседаниях исковые требования поддерживал в полном объеме по предмету и основаниям. 

Представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, указывала на недоказанность обстоятельств изложенных в исковом заявлении. Договор аренды земельного участка без аукциона заключен на законных основаниях, поскольку на момент заключения договора аренды на спорном земельном участке находился объект недвижимости – жилой дом, который последующем был истцом реконструирован с увеличением площади. 

Третье лицо ФИО3, в судебном заседании пояснил, что 15.02.2023 проводил обследование спорного земельного участка, в ходе которого им было выявлено, что на земельном участке был залит ленточный фундамент и начата установка каркас жилого дома. Результаты обследования им были зафиксированы, в том числе по средствам фотографирования. Насколько глубоко был залит фундамент ему не известно и такой цели, как осмотр фундамента, при обследовании он не преследовал.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснила, что 06.03.2024 ею проводилось обследование спорного жилого дома, в ходе которого ею было установлено, что произошла реконструкция дома. Фундамент предыдущего жилого дома вошел в состав фундамента реконструированного дома за счет увеличения площади и этажности. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещен о дате, времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суд не известил. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, поскольку истцом не представлены доказательства отсутствия на период заключения договора аренды земельного участка капитального строения на нем. При этом ответчик по запросу истца до заключения договора аренды представлял доказательства того, что возведённый им жилой дом обладает признаками недвижимого имущества. 

Третьи лица Администрация г. Екатеринбурга, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка площадью 600 кв. м. кадастровым номером № (далее земельный участок) для строительства индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет. Договор заключен результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположение земельного участка: г. Екатеринбург, пересечение 

<

адрес> (л.д. 17-22 том 1).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 том 1) земельный участок передано МУГИСО ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 36.5, по адресу г. Екатеринбург, 

<

адрес>, кадастровый №, как на вновь возведенный объект недвижимости (л.д. 79-81том 1).

ДД.ММ.ГГГГ в МУГИСО поступило заявление ФИО1 о предоставлении в аренду указанного земельного участка по основанию: земельные участки, на которых расположены здания, сооружения собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федераций. К заявлению приложено сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, в котором указан единственный объект - жилой дом с кадастровым номером № площадью 41,5 кв.м. (л.д. 33-34 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО1 заключен договор аренды № № земельного участка площадью 600 кв. м. кадастровым номером № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-40 том 2), указанный договор зарегистрирован в ЕРГН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 85 оборот том 1).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из положений пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных частью 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перечень документов предоставляемых для заключения договора аренды предусмотрен Приказом Росреестра от 02. 09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. п. 73, 74, 75, 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Екатеринбурга переадресовано МУГИСО обращение физического лица о проверке действий арендатор земельного участка по перемещению дома с земельного участка с кадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 188,189 том 1).

В этой связи ДД.ММ.ГГГГ Министерством осуществлено обследование земельного участка, в результате которого установлено следующее: на земельном участке расположен объект в виде фундамента, территория земельного участка огорожена забором. Фотоматериалами подтверждается отсутствие жилого дома на земельном участке, а также иных объектов недвижимого имущества (л.д. 49 том 1).

Разрешая требования истца о признании отсутствующим на земельном участке с кадастровым номером № объект недвижимого имущества - здание площадью 36,5 кв. м., назначение: жилое, наименование: жилой дом, с кадастровым номером №, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, а как следствие признании недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между МУГИСО и ФИО1 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение до заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № то есть к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между МУГИСО и победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО1, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца поскольку истцом в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств отсутствия на момент заключения спорного договора аренды объекта недвижимости, фактически явившегося основанием к заключению договора аренды без аукциона. При этом напротив ответчиком доказано наличие оснований для заключения спорного договора аренды - объекта недвижимости поставленного на учет в ЕГРН. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 36.5, по адресу г. Екатеринбург, 

<

адрес>, кадастровый №, как на вновь возведенный объект недвижимости (л.д. 79-81том 1).

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ представленной ООО «Геокомплекс» и ФИО1 заключили договор от ДД.ММ.ГГГГ № на выполнение кадастровых работы по подготовке технического плана для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, расположенною на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу г. Екатеринбург, 

<

адрес>, земельный участок 28 кадастровым инженером ООО «Геокомплекс» ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ было произведено первоначальное обследование земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, городской округ г. Екатеринбург, 

<

адрес>, земельный участок 28. В результате проведения ДД.ММ.ГГГГ обследования было выявлено, что на земельном участке залит ленточный фундамент и начата установка каркаса жилого дома Фотоматериалы обследования земельного участка, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, представлены в приложении.

Второе обследование было проведено уже после завершения строительства жилого дома, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Фотоматериалы обследования земельного участка, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, представлены в приложении 2.

В результате проведения ДД.ММ.ГГГГ обследования было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, улица Maйская, земельный участок 28, завершено строительство объекта капитального строительства - жилого дома.

В результате завершения строительства объекта капитального строительства жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, земельный участок 28.

ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен технический план для постановки на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства - Жилого дома. В результате, на государственный кадастровый учет был поставлен объект недвижимости - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 36.5 кв.м., количество этажей - 1, в том числе подземных-0 (л.д. 140-18 том 2).

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гелкомплекс» и ФИО1 был заключен договор №, ДД.ММ.ГГГГ на выполнение кадастровых работы по подготовке технического плана на внесение изменений н жилой доме кадастровым номером №. Исполнителем ООО «Геокомплекс», кадастровым инженером ФИО4, 06.03 2024 произведено обследование объекта: жилой дом с кадастровым номером № расположенною на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу Российская Федерация. Свердловская область, городской округ юрод Екатеринбург, 

<

адрес>.

В результате проведения обследования было установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером № был реконструирован. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12 2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023), статье 1, п. 14 реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) изменение параметров объекта капитального строительства, его ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление таких элементов.

В результате проведения работ по реконструкции объекта капитального строительства с кадастровым номером № было произведено расширение объекта. Расширение объекта капитального строительства заключалось в увеличении контура объекта капитального строительства. По результату проведения расширение объекта капитального строительства с кадастровым номером № контур объекта был увеличен. После увеличения контура объекта капитальною строительства старый контур объекта капитального строительства с кадастровым номером № был преобразован и остался внутри нового контура объекта капитальною строительства, что отражено на схеме (л.д. 47). Проведение работ по расширению объекта капитального строительства, а именно увеличение контура объекта капитального строительства, идентифицируется как реконструкция, а не как новое строительство (л.д. 45-46).

Каких-либо доказательств, что спорный объект жилой дом с кадастровым номером № на момент заключения спорного договора аренды земельного участка не отвечал признакам капитальности и не являлся объектом недвижимости, материалы дела не содержат. 

Само по себе обращение ФИО6 по перемещению дома с земельного участка с кадастровым номером № как и акт от 08.11.2023 в котором зафиксировано наличие объекта незавершенного строительства в виде фундамента об отсутствие объекта недвижимости на момент заключения договора аренды земельного участка от 17.04.2023 не свидетельствует.

Наличие договора аренды земельного участка от 17.04.2023 не может ограничивать право ответчика произвести реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований МУГИСО не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 о признании отсутствующим на земельном участке объекта недвижимости, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2024.

Судья А.А. Весова