№ 2-154/2025

91RS0011-01-2024-000815-65

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2025 года пгт.Красногвардейское

Красногвардейский районный суд Республики Крым в составе: 

председательствующего - судьи Пикулы К.В. 

при секретаре - Андриевской К.И., 

с участием

истца - ФИО1,

представителя истца - ФИО2,

представителя ФИО3 - ФИО4,

представителя ФИО5 - Гриненко Ю.Н. , 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по объединенным в одно производство исковым заявлениям ФИО1 к ФИО3 , ФИО5 , третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, 

о признании предварительного договора основным, признании права собственности, взыскании неустойки,

ФИО1 к ФИО3 , ФИО5 

о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании неустойки, - 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась с настоящим исковым заявлением, в редакции заявления от 11 октября 2024 года, с требованиями о 

признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенного 13 февраля 2019 года между ФИО3 и ФИО1, основным договором купли-продажи № доли земельного участка КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 1343,0 кв.м, и № доли жилого дома КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 74,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>; 

признании за истцом права собственности на № доли земельного участка КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 1343,0 кв.м и № доли жилого дома КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 74,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих ФИО3 ;

взыскании с ФИО3 в пользу истца штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 8 предварительного договора, в размере выплаченного аванса в сумме 330 000 рублей;

признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенного 13 февраля 2019 года между ФИО5 и ФИО1, основным договором купли-продажи № доли земельного участка КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 1343,0 кв.м, и № доли жилого дома КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 74,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>; 

признании за истцом права собственности на ? доли земельного участка КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 1343,0 кв.м, и № доли жилого дома КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 74,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих ФИО5 ;

взыскании с ФИО3 в пользу истца штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 8 предварительного договора, в размере выплаченного аванса в сумме 270 000 рублей;

взыскании судебные расходы.

В рамках гражданского дела №2-150/2025 ФИО1 заявлены требования о 

возложении на ФИО3 обязанности, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с условиями предварительного договора, заключенного от 13 февраля 2019 года между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1;

взыскании с ФИО3 в пользу истца штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 8 предварительного договора, в размере аванса в сумме 330 000 рублей; 

возложении на ФИО5 обязанности, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с условиями предварительного договора, заключенного от 13 февраля 2019 года между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО1;

взыскании с ФИО5 в пользу истца штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 8 предварительного договора, в размере аванса в сумме 270 000 рублей; 

взыскании судебных расходов.

Определением суда от 11 февраля 2025 года исковые требования ФИО1 объединены в одно производство в порядке статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с присвоением единого номера 2-154/2025.

Требования мотивированы тем, что ответчики являются собственниками домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

13 февраля 2019 года между истцом и ответчиками, с каждым в отдельности, были заключены предварительные договоры купли-продажи принадлежащих им долей. Предметами предварительных договоров являлись обязательства сторон заключить в будущем основные договоры купли-продажи на условиях, предусмотренных такими предварительными договорами.

По соглашению сторон ФИО1 внесла авансовые платежи, остаток денежных средств обязалась передать в момент заключения основных сделок, частично за счет средств материнского (семейного) капитала.

Вместе с тем, основные договоры купли-продажи до настоящего времени не заключены. Препятствием к заключению таких договоров является уклонение ФИО5 от регистрации своих имущественных прав на спорное имущество. Со стороны второго сособственника также чинятся препятствия в завершении сделки, которые выражаются в выселении ФИО1 из спорного домовладения и взыскании финансовых санкций.

Истец обращает внимание, что правоотношения сторон сложились ранее заключения предварительных договоров, условия которых, по сути, сводились к разрешению истцу вселиться и постоянно проживать в указанном доме, безоплатно и без установления срока на такое проживание. Целью такой договоренности являлось содержание жилого дома, оплата коммунальных услуг, оформление правоустанавливающих документов на объект. 

С момента заключения предварительных договоров, в результате улучшений, произведенных истцом в период проживания в спорном домовладении, стоимость имущества значительно увеличилась.

Истец также ссылается на положения Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», не допускающих распоряжение средствами материнского капитала на приобретение неизолированного жилого помещения.

В письменных возражениях ФИО3 не согласился с заявленными требованиями и суждениями истца относительно возможности квалификации предварительного договора основным, указал на его прекращение по истечении срока действия, недоказанности уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи. Указал, что вступившим в законную силу судебным актом в споре по делу №2-903/2023 установлены обстоятельства уклонения истца от заключения основного договора, которые не подлежат повторной переоценке. Ответчик также заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям, заявленным к ответчику (том 2 л.д. 167-171, том 3 л.д.113-116, дело №2-150/2025 л.д. 59-68).

В судебном заседании истец и ее представитель поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исках.

Представитель ответчика ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, мотивируя доводами, изложенными в письменных возражениях.

Принимая во внимание, что у суда отсутствуют сведения о проживании на территории Российской Федерации ответчика ФИО5 и ее место жительства фактически неизвестно, в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве представителя ответчика назначен адвокат.

Представитель ответчика ФИО5 – адвокат Гриненко Ю.Н. исковые требования не признал, пояснил, что мнение ответчика ему неизвестно. 

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, извещенный о времени и месте судебного слушания, явку уполномоченного представителя не обеспечил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии со статьей 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 195 ГПК Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы судом, то есть представлены сторонами.

Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (часть 1 статьи 118 Конституции Российской Федерации) суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пункте 3 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В статье 429 ГК РФ закреплены положения о предварительном договоре, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Из материалов дела следует, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежали ФИО6 

После смерти ФИО6, наступившей 30 декабря 2017 года, с заявлениями о принятии наследства обратились дети наследодателя – ФИО3 и ФИО7 (том 1 л.д.110 оборот – л.д.111).

18 октября 2018 года нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство на имя ФИО3 (том 1 л.д. 136). Свидетельства о праве собственности на наследство второму наследнику не выдавались.

20 сентября 2018 года ФИО7 умер, не оформив своих прав на наследственное имущество (том 2 л.д. 4).

Его наследником, обратившимся с заявлением о принятии наследства, является супруга ФИО5 (том 2 л.д. 5); свидетельства о праве собственности на наследство ей не выдавались.

13 февраля 2019 года между продавцами ФИО3 и ФИО5 , с одной стороны, и покупателем ФИО1, с другой стороны, заключены предварительные договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок, площадью 1343 кв.м, и жилой дом, площадью 74,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.12, 14).

По условиям договора с ФИО3 , цена продаваемых объектов определена сторонами в размере 840 000 рублей; расчет производится следующим образом: денежные средства в размере 432 000 рублей оплачиваются покупателем наличными в момент подписания основного договора, с учетом переданного аванса в сумме 330 000 рублей; оставшаяся сумма в размере 408 000 рублей - за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 

По условиям договора с ФИО5 , цена отчуждаемых объектов недвижимости установлена в размере 360 000 рублей; расчет производится следующим образом: 270 000 рублей оплачиваются в момент подписания предварительного договора, оставшаяся денежная сумма в размере 90 000 рублей - наличными в момент подписания основного договора.

Срок заключения основных договоров купли-продажи определен сторонами не позднее 1 сентября 2019 года.

В пункте 8 предварительных договоров стороны предусмотрели ответственность продавцов за уклонение от заключения основного договора купли-продажи и/или подписания его на условиях предварительного договора, которая наступает в виде обязанности возвратить сумму аванса и уплатить неустойку в таком же размере.

В качестве аванса покупатель передал ФИО3 денежную сумму в размере 330 000 рублей, ФИО5 - 270 000 рублей (том 1 л.д. 13,15).

Основные договоры купли-продажи до настоящего времени между сторонами не заключены.

Доводы истца сводятся к уклонению ответчиков от заключения основных договоров на условиях предварительных договоров и возможности их квалификации как договоров купли-продажи с условием о предварительной оплате, либо понуждении к заключению основных договоров. 

В подтверждение своей позиции истец ссылается на разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», из которых следует, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Суд не находит оснований для применения указанных положений в силу следующего.

Вопреки доводам искового заявления, уплаченные истцом суммы, не являются значительными в рамках рассматриваемых сделок, по договору с ФИО5 сумма уплаченного аванса составляет 75 % от обусловленной стоимости имущества, ФИО3 переданы денежные средства в размере 330 000 рублей, что составляет 39,28 % от цены сделки, при этом, в отношениях с последним, выплата оставшейся суммы зависит от условий реализации сертификата на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала.

Описанные условия характеризуют заключенные договоры как предварительные и не могут быть квалифицированы в качестве договоров купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Нормами ч. 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). 

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 года №338-ФЗ, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежали нотариальному удостоверению.

В пункте 5 статьи 488 ГК Российской Федерации установлено, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (часть 2 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Учитывая установленный Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» порядок предоставления и распоряжения средствами материнского (семейного) капитала, предполагающий полную оплату цены договора через определенное время, жилье, приобретаемое по такому договору, считается находящимся у продавца в залоге (ипотека) в силу закона. 

Исходя из положений пункта 2 статьи 429 ГК РФ, части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ, заключенные сторонами предварительные договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежали нотариальному удостоверению. 

При этом разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №49, не исключают необходимость соблюдения требований к форме сделки. 

Вместе с тем, усматривается, что предварительные договоры были заключены в простой письменной форме, нотариально не удостоверены, что свидетельствует о ничтожности договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 названой статьи).

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В рассматриваемом споре суд пришел к выводу о ничтожности предварительных договоров, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Суд не вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности сделки, поскольку это не является предметом настоящего спора, не связано с защитой публичных интересов и не относится к случаям, предусмотренным законом (пункт 4 статьи 167 ГК РФ).

Стороны не лишены возможности инициировать вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки в рамках иного спора.

Разрешая иные доводы иска, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 названной статьи, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно разъяснениям, содержащимся к в пункте 28 постановления Пленума №49, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Участники судебного спора предусмотрели положения о заключении основных договоров купли-продажи не позднее 1 сентября 2019 года, при этом в договорах не поименованы действия, направленные на заключение основного договора, которые надлежало совершить каждой из сторон.

Ни материалы рассматриваемого гражданского дела, ни материалы дела №2-903/2023 не содержат документальных подтверждений мер, предпринятых сторонами к заключению основных договоров до истечения обусловленного срока, предложения заключить основной договор стороны друг другу не направляли. Обращение ФИО3 в отделение Пенсионного фонда Российской Федерации за разъяснением порядка распоряжения средствами материнского капитала и переписка между ФИО1 и супругой ФИО3 датированы позже срока, установленного договорами, и по своему характеру не могут служить доказательствами надлежащего исполнения обязательства ни одной стороной либо доказательствами уклонения от заключения основного договора (дело №2-903/2023 том 1 л.д. 8-12, 32-33).

Стороной истца, заявляющей о недобросовестности со стороны ответчиков, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, не приведены обстоятельства и подтверждающие их доказательства, позволяющие сделать вывод о виновности ответчиков в незаключении основных договоров купли-продажи. 

Требования истца, ссылающейся на пункт 5 статьи 429 ГК РФ, о понуждении ответчиков заключить основные договоры купли-продажи недвижимого имущества, также не могут быть удовлетворены, поскольку шестимесячный срок, установленный положениями указанной статьи, является пресекательным, и в споре между сторонами данный срок истек 1 марта 2020 года.

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу о ничтожности предварительных договоров купли-продажи в виду несоблюдения нотариальной формы сделок, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в иске.

Поскольку истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, сделанное стороной ответчика заявление о применении последствий его пропуска не препятствует рассмотрению дела судом по существу и отказу в удовлетворении заявленных требований без изучения вопроса об истечении сроков давности. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации,- 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Красногвардейский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья К.В. Пикула

Мотивированное решение

изготовлено 4 апреля 2025 года