Судья Сабитова Ч.Р. УИД 16RS0045-01-2024-001226-69

дело № 2-43/2025

№ 33-831/2026 (33-17006/2025)

учет № 213

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 января 2026 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Плюшкина К.А., судей Гафаровой Г.Р., Галимова Р.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткач П.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Галимова Р.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Авиастроительного районного суда города Казани от 25 июня 2025 года, которым постановлено: исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2:

- денежные средства в счет уменьшения покупной цены жилого дома, - 223 398 руб. 56 коп.;

- компенсацию морального вреда – 2 000 руб.;

- штраф – 50 000 руб.;

- расходы на оценку – 20 000 руб.;

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 в вышеприведенной формулировке, в обоснование требований указав, что 28 января 2022 года между сторонами по делу заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец приобрела в собственность земельный участок, общей площадью 476 +/- 8 кв. м., и жилой дом, общей площадью 121,2 кв.м., расположенные адресу: 

<

адрес>. В соответствии п. 3 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составила 3 500 000 руб., из них стоимость земельного участка - 1 000 000 руб., стоимость жилого дома - 2 500 000 руб. В процессе эксплуатации выявились строительные недостатки индивидуального жилого дома. Согласно оценке ФИО4, подготовленной по заказу истца, стоимость устранения выявленных дефектов составила 301 016 руб. Претензия истца о выплате денежной суммы в счет уменьшения покупной цены жилого дома 301 016 руб. и расходов на оценку 20 000 руб. оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований по результатам судебной экспертизы, истец просил взыскать с ответчика:

- денежные средства в счет уменьшения покупной цены жилого дома - 223 398 руб. 56 коп.;

- компенсацию морального вреда – 5 000 руб.,

- штраф;

- расходы на оценку – 20 000 руб.;

- расходы на проведение судебной экспертизы - 45 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Судом постановлено решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, поскольку судом неправильно применены нормы материального права, а именно к спорным правоотношениям, по мнению заявителя, не должен применяться Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), поскольку ФИО1 не является индивидуальным предпринимателем. Также истцом не представлены доказательства, что ФИО1 систематически занимается деятельностью по продаже домов и извлекает из этого прибыль. Кроме того, передаточный акт от 10 февраля 2022 года к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28 января 2022 года подписан обеими сторонами. С момента подписания передаточного акта 10 февраля 2022 года до момента подачи искового заявления 22 февраля 2024 года прошло 2 года, претензия от ФИО5 не поступала.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 – ФИО6 доводы апелляционной жалобы и пояснений на возражения поддержала, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 – ФИО7 представила возражения на апелляционную жалобу просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, представителей не направили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключение случаев, предусмотренных законом.

Частями 1 и 2 статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно частям 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2).

Судом установлено и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28 января 2022 года ФИО2 приобрела у ФИО3 индивидуальный жилой дом общей площадью 121,2 кв. м. с кадастровым номером 16:50:330108:275, расположенный по адресу: 

<

адрес> а также земельный участок по данному адресу.

В соответствии п. 3 договора стоимость недвижимого имущества составила 3 500 000 руб., из которых, стоимость земельного участка – 1 000 000 руб., стоимость жилого дома - 2 500 000 руб.

В пункте 10 договора указано, что продавец обязуется передать недвижимое имущество в чистовой отделке (на полу ламинат, кафель, натяжной потолок, межкомнатные и входная двери, обои, лестница-сосна) с подключенными коммуникациями (электричество, водоснабжение, газоснабжение, септик), газовый котел Бош, трехкамерный стеклопакет, на первом этаже теплый пол.

10 февраля 2022 года между сторонами был составлен передаточный акт к договору купли-продажи от 28 января 2022 года.

Право собственности на недвижимые объекты зарегистрированы за истцом в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Поскольку в процессе эксплуатации жилого дома выявились существенные строительные недостатки, истец обратился к эксперту ФИО4 с целью определения соответствия объекта долевого строительства требованиям, установленным к качеству такого объекта, и определения стоимости затрат на устранение выявленных недостатков.

Согласно заключению эксперта ФИО4 №186 от 19 января 2024 года стоимость устранения выявленных недостатков (отсутствие естественной вентиляции в санузле первого этажа, некачественная поклейка обоев на стены, дефекты светопрозрачных конструкций, системы водяных теплых полов и нарушений, допущенный при их монтаже) составила 301 016 руб.

Претензия истца, содержащая требование истца о выплате денежной суммы в счет уменьшения покупной цены жилого дома 301 016 руб. и расходов на оценку 20 000 руб., направлена истцом 7 февраля 2024 года. Конверт возращен 12 марта 2024 года в связи с неудачной попыткой вручения адресату, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с идентификатором .....

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В связи наличием противоречий относительно качества выполненных строительных работ по ходатайству сторон определением суда от 25 июля 2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Проектно-конструкторское бюро «Идея».

Из заключения ООО «Проектно-конструкторское бюро «Идея» от 3 марта 2023 года следует, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> не соответствует строительным, санитарным и иным нормам и правилам, а также договору купли-продажи от 28 января 2022 года. В жилом доме имеются недостатки, отраженные в акте осмотра № 186 от 11 декабря 2023 года.

На объекте исследования не выявлено следов воздействия или иных факторов, которые могли бы привести к возникновению обнаруженных при производстве экспертизы строительных недостатков. Исходя из этого, указанные недостатки были классифицированы как производственные.

Причиной возникновения дефектов может служить ряд факторов: неправильный выбор оконных конструкций, нарушение правил монтажа светопрозрачных конструкций, ненадлежащее качество выполнения работ. Данные признаки можно классифицировать как производственные, т.е. возникшие в результате приобретения качественных изделий и их некачественного монтажа.

Часть недостатков возникла в ходе производства работ: проявившиеся в ходе производства работ – использование некачественных окон, их монтаж, отсутствие вентиляции, ошибки при проектировании и монтаже системы отопления, т.е. в период до 22 января 2022 года. (дата приобретения объекта исследования истцом). Часть недостатков возникла в ходе эксплуатации объекта: отклеивание обоев, которое возникло в период с 22 января 2022 года по 11 декабря 2023 года. (дата составления отчета экспертом ФИО4).

Обнаруженные на объекте исследования дефекты носят скрытый характер.

Стоимость устранения выявленных недостатков определена экспертом в 223 098 руб. 56 коп.

Возражая относительно позиции истца и заключения судебной экспертизы, сторона ответчика утверждала, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, что имеющиеся строительные недостатки в жилом доме носят явный характер, которые могли быть выявлены при покупке спорного объекта.

Между тем, из дополнительных письменных пояснений эксперта, предоставленных на вопросы представителя ответчика, следует, что собственник, не обладая специальными знаниями и приборами, не мог выявить большинство обнаруженных дефектов при покупке дома, кроме того часть дефектов возникло в процессе эксплуатации дома. Также указывается, что скрытыми являются дефекты, для которых не предусмотрены методы их контроля. Человек, не обладающий специальными знаниями и наличием измерительных приборов, не может визуально определить искривление и вертикальность оконного блока, необходимость узла подмеса в системе отопления и прочее. Обои отошли у основания в ходе эксплуатации, возможно из-за недостаточной вентиляции помещения, при покупке объекта дефект обнаружен не был.

Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 730 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона РФ «О защите прав потребителей», оценив представленные по делу доказательства, включая заключение судебной строительно-технической экспертизы и письменные пояснения эксперта, в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив факт передачи ответчиком истцу индивидуального жилого дома с существенными скрытыми производственными недостатками, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости взыскания денежных средств в счет уменьшения покупной цены жилого дома в размере 223 398 руб. 56 коп. и расходов за проведенную досудебную оценку в размере 20 000 руб., вместе с тем считает решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания компенсации морального вреда в размере 2 000 руб. и штрафа в размере 50 000 руб. в силу следующего.

Как следует из абзаца 3 части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Поскольку одним из ключевых признаков предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, одним из юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является выяснение вопроса о систематическом получении прибыли ФИО1

Вместе с тем, как следует из соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности от 5 июля 2020 года (т.1 л.д. 246) ФИО3 принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ...., общей площадью 1642 кв.м. В результате перераспределения образовались 5 земельных участков ЗУ2 (площадью 476 кв.м., кадастровый ....), ЗУ3 (площадью 489 кв.м., кадастровый ....), ЗУ4 (площадью 400 кв.м., кадастровый ....), ЗУ5 (площадью 448 кв.м., кадастровый ....), ЗУ6 (площадью 510 кв.м., кадастровый ....).

Далее, в соответствии с выпиской из ЕГРН о принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, ФИО1 проданы ЗУ2 (площадью 476 кв.м., кадастровый ....), ЗУ3 (площадью 489 кв.м., кадастровый ....), ЗУ4 (площадью 400 кв.м., кадастровый ....) ЗУ5 (площадью 448 кв.м., кадастровый ....), ЗУ6 (площадью 510 кв.м., кадастровый ....) по договорам купли-продажи земельных участков и жилых домов.

Из пояснений, данных представителем ФИО1 – ФИО6 в суде апелляционной инстанции следует, что ФИО1 земельные участки покупались для личных целей, в том числе для родственников, иного ФИО2 не представлено.

Материалами дела не подтверждается, а также истцом не представлено доказательств того, что ответчик неоднократно и на постоянной основе занимался строительством и продажей недвижимости как предприниматель. Единовременная продажа нескольких объектов, образовавшихся от раздела одного первоначального участка, даже если она сопряжена со строительством, не может служить достаточным основанием для признания гражданина осуществляющим предпринимательскую деятельность в смысле, придаваемом этому понятию гражданским законодательством, в связи с чем судебная коллегия отмечает, что Закон о защите прав потребителей в рассматриваемых спорных правоотношениях не применим, а значит требования о взыскании штрафа не подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о компенсации морального вреда. Оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется, поскольку, как указано выше, спорные правоотношения под действие Закон о защите прав потребителей не подпадают, а регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

ФИО2 не представлено доказательств причинения ей физических или нравственных страданий действиями ответчика, нарушающими ее личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие ей нематериальные блага, в связи с чем требования о взыскании компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы относительно того, что дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации дома и при проведении судебной экспертизы не являются скрытыми, что ответчик могла до подписания договора купли-продажи и передаточного акта осмотреть спорный объект невидимости, пригласить эксперта, обладающего специальными знаниями для проверки дома, судебная коллегия отмечает следующее.

В силу статей 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец несет ответственность за качество товара, передаваемого по договору купли-продажи, а покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Из заключения ООО «Проектно-конструкторское бюро «Идея» от 3 марта 2023 года следует, что спорный жилой дом не соответствует строительным, санитарным и иным нормам и правилам, а также договору купли-продажи от 28 января 2022 года.

Судебная коллегия оценивает указанное заключение эксперта с учетом установленных по делу обстоятельств. Каких-либо оснований не доверять данному заключениям эксперта у судебной коллегии не имеется, доказательств несостоятельности их выводов или некомпетентности эксперта ее проводивших и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено. Указанные оценки отвечают требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств, опровергающих заключение эксперта, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, представителем ФИО1 – ФИО6 не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в пределах двухлетнего срока с момента подписания передаточного акта к договору купли-продажи от 28 января 2022 года истцом претензия ответчику не направлялась, судебной коллегией отклоняются с учетом следующего.

Претензия с требованием к ФИО2 о выплате в счет уменьшения покупной цены 301 016 руб. была направлена ФИО3 7 февраля 2024 года, что подтверждается квитанцией об оплате почтового отправления РПО .... (л.д. 22).

9 февраля 2024 года была осуществлена неудачная попытка вручения почтовой корреспонденции, 12 марта 2024 года был осуществлен возврат отправителю из-за истечения срока хранения.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, судебная коллегия считает, что истцом ответчику претензия была направлена в установленным законом порядке.

Учитывая изложенное, судебная коллегия признает выводы суда первой инстанции относительно требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены в размере 223 398 руб. 56 коп. и расходов на досудебную оценку в размере 20 000 руб. правильными и основанными на законе, в этой части решение суда первой инстанции изменению не подлежит.

В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В силу положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей при подаче искового заявления), с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 5 433 руб. 98 коп., а 766 руб. 18 коп. подлежат возврату ФИО2 как излишне уплаченные денежные средства при уплате государственной пошлины при подаче искового заявления.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Авиастроительного районного суда города Казани от 25 июня 2025 года по данному делу отменить в части взыскания компенсации морального вреда в размере 2 000 руб., штрафа в размере 50 000 руб.

Взыскать с ФИО1 (паспорт ....) в пользу ФИО2 (паспорт ....) расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 5 433 руб. 98 коп.

Возвратить ФИО2 (паспорт ....) 766 руб. 18 коп., как излишне уплаченные денежные средства при уплате государственной пошлины при подаче искового заявления.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи