Дело № 2–1/2019 25 февраля 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Невской Н.С

при секретаре судебного заседания Калиниченко А.А., 

с участием истицы ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, указав, что с 19.11.2015 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. 15 января 2018 года из выписки из Единого государственного реестра недвижимости узнала, что собственником ее (истицы) квартиры на основании договора купли-продажи от 18.12.2017 является ФИО3, которая заключила данный договор с ФИО2, на имя которого она (истица) выдала доверенность от 04.12.2017. Поскольку с октября 2017 года серьезно заболела и проходила длительное стационарное и амбулаторное лечение, находилась в болезненном состоянии и под воздействием лекарств, кроме того, плохо видела, не могла в полном объеме отдавать отчет своим действиям в момент выдачи доверенности, текст доверенности не читала, намерения отчуждать квартиру не имела, просит признать недействительной доверенность, выданную на имя ФИО2, признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ответчиками и применить последствия недействительности сделок, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности на квартиру за ответчицей (т. 1 л.д. 1-5).

Истица в ходе судебного разбирательства поддержали заявленные требования и дополнили их, просили признать недействительным последующий договор купли-продажи квартиры от 09.01.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО4 (т. 1 л.д. 144-145).

Определением суда от 04.06.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4 (т. 1 л.д. 161).

Определением суда от 09.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5 и временно исполняющая обязанности нотариуса ФИО6 (т. 1 л.д. 219).

Определением суда от 06.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области (т. 2 л.д. 87).

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены (т. 2 л.д. 88, 94, 100-101, 103, 104, 105, 106, 107, 108).

Заслушав объяснения истицы, показания свидетелей, исследовав материалы дела, медицинские документы истицы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 549 ГК РФ, По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Статьей 558 ГК РФ предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

В соответствии со ст. 189 ГК РФ, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи от 19.11.2015 ФИО1 приобрела в собственность двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 7, 74).

04 декабря 2017 года ФИО1 выдала доверенность ФИО2 на управление и распоряжение ее (истицы) имуществом, данная доверенность была удостоверена временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5 – ФИО6 (т. 1 л.д. 49-51).

Действуя по указанной доверенности ФИО2 заключил от имени ФИО1 договор купли-продажи, по которому продал ФИО3 квартиру по указанному адресу за 1500000 руб. 00 коп. Данный договор, согласно его условиям, одновременно являлся распиской в получении денежных средств и актом приема-передачи квартиры (т. 1 л.д. 46-47). 25 декабря 2017 года за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на эту квартиру (т. 1 л.д. 54). 

09 января 2018 года ФИО3 заключила с ФИО4 договор купли-продажи, по которому передала в собственность ФИО4 спорную квартиру за 1500000 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 52-53). 01.02.2018 право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ФИО4 (т. 1 л.д. 54).

Нотариально удостоверенным распоряжением от 15.01.2018 ФИО1 отменила ранее выданную на имя ФИО2 доверенность (т. 1 л.д. 10, 71-73).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно заключению комиссии судебно-психиатрических экспертов от 16.01.2019, ФИО1. С.В. на момент подписания ею доверенности от 04.12.2017 и последующий период с 05.12.2017 по 25.12.2017 каким-либо психическим расстройством не страдала, у нее имелись психические и поведенческие нарушения вследствие употребления алкоголя, 

<

данные изъяты>. В связи с развитием неврологических нарушений с октября 2017 года истица проходила лечение в неврологических отделениях соматических стационаров, где ее состояние расценивалось в рамках энцефалопатии токсического генеза, отмечалось когнетивное снижение без уточнения характера снижения, при этом симптоматики психотического регистра, снижения интеллекта, грубых нарушений эмоционально-волевой сферы не фиксировалось, дезорганизации поведения не описывалось. Была выписана в удовлетворительном состоянии. При настоящем клиническом обследовании, у истицы на фоне неврологических признаков энцефалопатии обнаруживаются общее снижение темпа психической деятельности, легкая неустойчивость активного внимания в эксперименте, тенденция к обстоятельности мышления, ослабление памяти у личности с преобладанием истеро-неустойчивых характерологических черт, что в совокупности не достигает степени психического расстройства; признаков повышенной внушаемости не выявляется. Анализ материалов дела, медицинской документации в сопоставлениями настоящего обследования показал, что данных за то, что в период подписания ФИО1 доверенности от 04.12.2017 и последующий период с 05.12.2017 по 25.12.2017 по психическому состоянию с учетом имеющихся у нее заболеваний и рекомендованного лечения она могла понимать значение своих действий и руководить ими (т. 2 л.д. 78-85).

Суд доверяет заключению вышеуказанного экспертного учреждения, поскольку экспертиза проведена четырьмя экспертами, имеющими высшее медицинское образование, достаточный стаж работы, содержит подробную исследовательскую часть, в которой дана оценка медицинским документам и материалам, имеющимся в гражданском деле.

Учитывая изложенное, суд не может согласиться с доводом истицы о том, что доверенность, выданную на имя ФИО2, а также последующие сделки, следует признать недействительными на основании ст. 177 ГК РФ, поскольку истица в ходе судебного разбирательства не доказала, что находилась в момент выдачи доверенности в таком состоянии, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими. 

Не смотря на это, суд считает, что требования истицы подлежат удовлетворению по иным основаниям.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из текста выданной на имя ФИО2 доверенности следует, что ФИО1 доверила ему управление и распоряжение всем ее имуществом, в чем бы оно не заключалось, и где бы оно не находилось, в соответствии с этим заключать разрешенные законом сделки, в частности: покупать, принимать в дар любое движимое и недвижимое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия, иметь право свободного доступа на все принадлежащие ей объекты недвижимости, оплачивать коммунальные платежи, производить расчеты по заключенным сделкам, подписывать необходимые договоры, расторгать заключенные сделки, с правом отчуждения недвижимого имущества, приобрести на ее имя за цену и на условиях по своему усмотрению любое недвижимое имущество (т. 1 л.д. 49). 

Таким образом, текст доверенности подробно предусматривает сделки, направленные на приобретение истицей имущества, а право на отчуждение уже имеющейся у истицы квартиры доверенному лицу не дает. Фраза «с правом отчуждения недвижимого имущества» относится к предыдущему выражению о том, что у доверенного лица есть право расторгать заключенные им сделки с правом отчуждения недвижимого имущества. Имеющаяся у истицы в собственности квартира была приобретена до выдачи доверенности на имя ФИО2, поэтому на это имущество фраза «с правом отчуждения недвижимого имущества» не распространяется. Из текста доверенности не следует, что у истицы было намерение отчуждать принадлежащее ей до подписания доверенности имущество. 

Последующее поведение истицы, а именно, отмена доверенности через один месяц и десять дней, свидетельствуют об отсутствии воли истицы на отчуждение квартиры. 

Действия же ответчика ФИО2 по отчуждению квартиры при отсутствии полномочий на продажу квартиры, и ответчицы ФИО3, купившей квартиру у лица, не имеющего право на ее отчуждение, свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчиков.

Учитывая, что продажа квартиры истицы была произведена лицом, не имевшим право на ее отчуждение, договор купли-продажи от 18.12.2017 следует признать недействительным. 

Последующий договор купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО7 также подлежит признанию недействительным. Поведение ФИО7 в данном случае также не является добросовестным, поскольку она спорную квартиру фактически не принимала, никогда в ней не была, в пользование ответчицы квартира не переходила, ФИО1 все время после заключения оспариваемых сделок проживала в спорной квартире и других владельцев в ней не видела. Доказательств того, что оспариваемые сделки были фактически исполнены, ответчики не представили.

При таких обстоятельствах требования истицы о признании двух договоров купли-продажи квартиры недействительными подлежат удовлетворению, при этом суд не высказывается относительно оспариваемой доверенности, поскольку на момент рассмотрения дела она была отменена, и оснований для признания ее недействительной судом не установлено.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 18 декабря 2017 года между ФИО3 и ФИО2, действующим по доверенности от имени ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 09 января 2018 года между ФИО3 и ФИО4.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи, закрепляющие право собственности ФИО3 и ФИО4 на указанную квартиру.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи лицами, участвующими в деле, апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Н.С. Невская