Мотивированное 

решение

 изготовлено 16.06.2025г.

Дело 2-481/2025

50RS0№-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года 

Подольский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Волковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» о признании недействительными в части условий договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки за задержку выплаты денежных средств, о соразмерном уменьшении стоимости переданного объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику и просит взыскать в его пользу расходы на устранение недостатков строительства объекта долевого строительства в размере 357 820 рублей, неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков с 01.07.2025г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 за каждый день просрочки; признать недействительным пункт 3.8 договора участия в долевом строительстве №САВ№ от 20.03.2023г., взыскать в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства денежные средства в размере 33 854,19 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 70 000 рублей, расходы на оплату доверенности в размере 2 000 рублей, почтовые расходы в размере 294 рублей.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №САВ№ в отношении объекта долевого строительства – жилое помещение №, площадью 32,34 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мур. Саввино, 

<

адрес>. В ходе эксплуатации квартиры выявились неоговоренные застройщиком недостатки строительства квартиры. Кроме того, фактическая площадь квартиры меньше, чем предусмотрена договором, поэтому цена договора должна быть снижена. До настоящего времени денежные средства не выплачены, недостатки не устранены, ответчик в добровольном порядке требования истца не исполняет.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены. 

Суд, огласив исковое заявление, исследовав материалы дела, находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом о соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 указанной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании части 6 статьи 7 участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве №САВ№ в отношении объекта долевого строительства – жилое помещение №, площадью 32,34 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мур. Саввино, 

<

адрес> (л.д.8-17).

В соответствии с условиями договора, ответчик обязуется произвести отделочные работы, которые указаны в Приложении к договору. 

В ходе эксплуатации квартиры истец обнаружил неоговоренные застройщиком недостатки строительства, согласно проведенной независимой строительно-технической экспертизе стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов, сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире составляет 603 193 рублей (л.д.23-44). 

До настоящего времени денежные средства не выплачены, недостатки не устранены, ответчик в добровольном порядке требования истца не исполняет, претензия, направленная ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» оставлена без удовлетворения (л.д. 46). 

По ходатайству ответчика по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Суть Дела» (л.д. 68-69).

Согласно экспертному заключению (л.д.73-145), недостатки в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>, мур. Саввино, 

<

адрес>, имеются.

При натурном исследовании эксперты обнаружили следующие недостатки:

- стены, оклееные обоями – неровности поверхности превышают 3мм;

- облицовка стен керамической плиткой- неровности плоскости облицовки более 2 мм на всех стенах; отклонение ширины шва более 0,5мм;

-покрытие пола из ламината. При контроле двухметровой рейкой выявлено отклонение более 2 мм. Неравномерны швы, уступы; 

- установка дверей межкомнатных – лицевые поверхности имеют заусенцы и механические повреждения, зазоры в местах неподвижных соединений более 0,3 мм; перепад лицевых поверхностей более 0,7мм; 

- отклонение от прямолинейности кромок дверных полотен и коробок не должно превышать 1,0мм на 1,0 м длины;

- нарушение целостности профиля (скол). Отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышают 1 мм на 1м длины на любом участке;

Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушение застройщиком строительно-технических норм и правил, применяемых при строительстве и производстве отделочных работ жилых помещений.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 357 820 рублей (л.д.125).

Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры в размере составляет 357 820 рублей. 

При этом суд учитывает заключение судебного эксперта. Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена на основании определения суда, в соответствии с требованиями действующего законодательства, эксперт имеет соответствующую квалификацию и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта составлено без нарушений, содержит описание процедуры и методов исследования, а также ответы на все поставленные судом вопросы, выводы эксперта отражены достаточно ясно и полно и обоснованы ссылками на нормы действующего законодательства.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, суд исходит из того, что Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с ДД.ММ.ГГГГ, ст.10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с ДД.ММ.ГГГГ в виде трех процентов от цены договора.

Стоимость объекта долевого строительства по договору составила 4 561 851,29 рублей, соответственно, 3% от цены договора составит 136 855,54 рублей.

Таким образом, за последующий период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ неустойка в порядке ч.8 ст.7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч.4 ст.10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Истец просит признать недействительным п.3.8 договора участия в долевом строительстве от 20.03.2023г., в соответствии с которым предусмотрено, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 1 кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании недействительным п.3.8 договора участия в долевом строительстве от 20.03.2023г., взыскании денежных средств в размере 33 854,19 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора, суд исходит из того, что оспариваемые условия договора не противоречат положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, предусмотрев в договоре в п.3.8 взаимные обязательства в случае увеличения/уменьшения площади квартиры.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ). 

Согласно правовой позиции, приведенной в п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. 

Судом установлено, что площадь квартиры истца после обмеров, составила 32,10 кв.м., что подтверждается передаточным актом от 27.03.2024г. (л.д.22), то есть меньше на 0,24 кв. м проектной площади (32,34 кв.м.).

Указанные сведения об общей площади квартиры внесены в Единый государственный реестр недвижимости и ответчиками не оспорены.

Суд приходит к выводу о том, что стороны договора согласовывали наличие допустимых погрешностей в площади помещения и условия оплаты, не влияющих на качество данного объекта, а потому оспариваемое истцом условие договора не может быть признано недействительным, нарушающим его права как потребителя, соответственно, оснований для признания ничтожным пункта 3.8 договора участия в долевом строительстве от 20.03.2023г., а также взыскания с ответчика суммы в счет уменьшения цены договора в размере 33 854,19 рублей суд не находит.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая, что действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, суд взыскивает с ответчика в пользу истца моральный вред в сумме 20 000 рублей, находя указанную сумму разумной и справедливой. В удовлетворении большей части данных требований отказывает. 

Отказывая в удовлетворении требований истцов о взыскании штрафа, суд исходит из того, что претензия направлена истцом в адрес застройщика вместе с исковым заявлением - 23.09.2024г. (л.д.47), то есть в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, ввиду чего основания для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя отсутствуют.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 рублей.

Согласно положениям п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании.

Как усматривается из доверенности 

<

адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.48), она является специальной и выданной по конкретному делу. Доверенность выдана представителю исключительно с целью представления интересов истца по данному делу. Таким образом, требования о взыскании средств за выдачу нотариальной доверенности, суд удовлетворяет.

Суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате оценочных услуг в размере 70 000 рублей (л.д.45), расходы по оплате почтовых отправлений в размере 294 рублей (л.д.47).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета г.о. 

<

адрес> в сумме 14 445,50 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» о признании недействительными в части условий договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки за задержку выплаты денежных средств, о соразмерном уменьшении стоимости переданного объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 357 820 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 70 000 рублей, расходы на оплату доверенности в размере 2 000 рублей, почтовые расходы в размере 294 рублей. 

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» о признании недействительными в части условий договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании неустойки за задержку выплаты денежных средств, соразмерного уменьшения стоимости переданного объекта долевого строительства, штрафа оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «СЗ «Главстрой-Столичный» в доход бюджета 

<

адрес> государственную пошлину в размере 14 445,50 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий подпись А.В. Волкова