Дело № 2-1433/2018

Поступило в суд 30.07.2018 года.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2018 г. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Зюковой О.А., при секретаре Диденко М.П. с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя третьего лица ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков, аннулировании записи о переходе права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков № 727, площадью 523 кв.м по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № площадью 565 кв.м по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № заключенного между ФИО1 и ФИО6 15.05.2017 г., а также об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации указанного договора и переходе права собственности по указанной сделке. В обоснование иска указала, что в апреле 2017 года у нее возникли сложности с исполнением обязательств по кредитному договору с Банком ВТБ 24. В связи с чем, 01.06.2017 г. Ответчик предложил свои услуги по решению данного вопроса: заключить договор займа на сумму 2000000 рублей и в рамках этого договора заключить договор купли-продажи земельных участков в качестве залога в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Ответчик заверил её в том, что после исполнения обязательств по договору займа будет заключен обратный договор купли-продажи земельных участков. Истец согласилась, заключила с ответчиком договор займа на сумму 2000000 рублей сроком до 01.06.2021 г. Перед заключением договора займа, стороны заключили 15.05.2017 г. оспариваемый договор купли-продажи земельных участков, при этом воля сторон была направлена на заключение договора залога земельных участков в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 01.06.2017 г. Ответчик внес свои денежные средства в погашение задолженности истца перед банком в размере 1170000 рублей. В настоящее время истец полагает, что договор купли-продажи заключался с целью прикрыть другую сделку, он является притворной сделкой, что влечет его ничтожность. Денежные средства за земельные участки по договору купли-продажи она не получала, следовательно, договор не является возмездной сделкой. Намерений продать земельные участки у нее не было. Земельными участками она продолжает пользоваться, на участках хранятся её вещи, инструменты, иное имущество. Она обрабатывает земельные участки, несет бремя их содержания, оплачивает все необходимые платежи.

Определением суда от 19.10.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО4, являющаяся в настоящее время собственником спорных земельных участков (л.д. 87).

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала, пояснила, что договор купли-продажи заключила добровольно. Ответчику она доверяла. После заключения договора займа и договора купли-продажи участков, он погасил за нее задолженность в банке.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании пояснил, что 15.05.2017 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельных участков, в этот же период был заключен договор займа на 2000000 рублей. Для того, чтобы обеспечить исполнение данного договора займа, ответчик предложил истцу оформить земельные участки как залог по договору купли-продажи. При этом, указанные земельные участки истцом не выставлялись на продажу, что свидетельствует об отсутствии намерения их продавать. После того, как был заключен договора займа, незамедлительно был оформлен договор купли-продажи, который обеспечивал возможность исполнения возврата денежных средств истцом ответчику. Но после второго платежа отношения испортились из-за того, что ответчик стал требовать возврата полной суммы, требовать оформления дополнительного имущества истца, на что истец попросила обратно переоформить земельные участки и пообещала в ближайшее время возвратить долг. Ответчик начал предпринимать меры связанные с реализацией земельных участков. В этот период истец продолжала пользоваться земельными участками, в период, когда был оформлен договор купли-продажи. Дополнительно истец и ответчик заключили договор аренды на спорные земельные участки, с целью дальнейшего пользования. В договоре имеется пункт, в котором указано, что ответчик не имеет право продавать и реализовать этот участок. Истец оплачивала членские взносы, страховала данный объект и в период, когда они пользовались земельным участком, истец приехала летом и обнаружила, что замки опечатаны. Сосед рассказал, что приезжал ночью мужчина и опечатал все строения и вход на территорию. При телефонном разговоре ответчик потребовал возвратить всю сумму долга, либо он продает земельные участки в связи с неисполнением договора займа. Истец начала искать денежные средства, она обращалась в органы полиции, но ей было отказано, поскольку это гражданско-правовые отношения. Истец предпринимала меры в подаче заявления в Росреестр для приостановления регистрации договоров купли-продажи. Однако ответчик реализовал данные земельные участки. Представитель истца полагает, что одна сделка прикрывает другую, участниками сделки являются одни и те же стороны. Притворность сделки заключается в том, чтобы обезопасить себя в исполнении договора займа, а намерений реализовать, исполнить взятое обязательство по договору купли-продажи у истца не было никаких. Участки не выставлялись на продажу, а были реализованы в результате необходимости исполнения договора займа. 

Ответчик ФИО6 Н.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 83). 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась. В обоснование своей позиции пояснила, что истцом пропущен срок исковой давности, который истек 16.05.2018 г. Кроме этого, истец добровольно заключила договор купли-продажи земельных участков, лично участвовала при регистрации сделки. Договор купли-продажи исполнен сторонами. Согласно п. 5 договора расчет в размере 3000000 рублей произведен полностью с продавцом до подписания договора. Волеизъявление сторон при совершении сделки было направлено именно на заключение договора купли-продажи. Договор займа от 01.06.2017 г. на сумму 2000000 рублей является самостоятельной сделкой и не имеет никакого отношения к оспариваемому договору купли-продажи. 

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагала, что иск не подлежит удовлетворению. Её представитель ФИО5 пояснил, что ФИО4 является добросовестным приобретателем спорных земельных участков. Она приобретала их с целью личного использования и на сегодняшний день улучшила их состояние. Сейчас цена за объект сопоставима с рыночной. На момент совершения сделки земельные участки не находились в залоге, не имели каких-либо других обременений, не являлись предметом судебных споров. Обратил внимание на то, что истец добровольно заключила договор купли-продажи, о чем сама заявила в судебном заседании. Считает иск незаконным, полагает, что срок исковой давности по заявленному требованию составляет 1 год, который следует исчислять с момента совершения сделки, то есть с 15.05.2017 г.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, третьего лица и его представителя, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15.05.2017 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО6 заключен договор купли-продажи земельных участков №, площадью 523 кв.м по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № площадью 565 кв.м по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № (л.д. 8-9). По условиям договора, ФИО6 приобрел у ФИО1 указанные земельные участки за 3000000 рублей, стоимостью по 1500000 рублей каждый. Денежные средства продавец ФИО1 получила до подписания указанного договора (п. 5 договора). Договор является одновременно актом приема-передачи земельных участков (п. 8 договора).

По утверждению истца ФИО1, указанный договор купли-продажи от 15.05.2017 г. заключался не с целью отчуждения земельных участков, а с целью обеспечения исполнения договора займа, заключенного между ней и ФИО6 01.06.2017 г., по которому ФИО6 передал ей 2000000 рублей на срок до 01.06.2021 года (л.д. 10). Продавать спорные земельные участки она не намеревалась. Поэтому договор купли-продажи от 15.05.2017 г. является притворной сделкой, а потому ничтожен. 

Суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Аналогичные положения содержала редакция приведенной статьи на момент совершения сторонами оспариваемой сделки. 

Согласно разъяснениям в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Таким образом, для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Как указывалось выше, ФИО6 исковые требования не признал, указал, что, заключая договор купли-продажи, имел намерения приобрести у истца земельные участки. Судом при рассмотрении дела также не установлены факты того, что ФИО6, заключая договор купли-продажи, преследовал иную цель и имел волю на совершение другой сделки – договора залога. Не установлены обстоятельства, с которыми положения статьи 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.

Доводы представителя истца о том, что спорные земельные участки не выставлялись истцом на продажу, суд находит несостоятельными. Как указывалось выше, представитель истца пояснял, что истец и ответчик ранее уже были знакомы и между ними уже возникали заемные правоотношения. При таких обстоятельствах, учитывая желание ответчика приобрести земельные участки на условиях, устраивающих истца, у истца не было необходимости давать какие-либо объявления о продаже участков.

Истец и допрошенные в судебном заседании свидетели Ф.А., Ш.А. поясняли, что между истцом и ответчиком должен был быть заключен договор займа, условия которого стороны долго не могли согласовать. Подписание договора займа откладывалось, поскольку договор не содержал условия о залоге спорных земельных участков. ФИО6 неоднократно переписывал текст договора, однако условие о залоге так и не было включено. 

Свидетель Ш.А. пояснял в судебном заседании, что истец просила его присутствовать при заключении сделки для того, чтобы он оценил текст договора на предмет наличия условий о залоге, что он и сделал. В день, когда он присутствовал на сделке, договор займа под залог спорных участков не был подписан сторонами, поскольку в договоре не было условия о залоге.

В конечном итоге между сторонами был заключен договор купли-продажи земельных участков.

Из приведенных пояснений следует, что ответчик не имел намерений заключить с истцом договор залога в отношении спорных земельных участков, а истец выразила свою волю на отчуждение земельных участков. Истец не лишена дееспособности, не ограничена в дееспособности, лично участвовала при подписании договора и при регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки и не могла не знать, что заключает договор купли-продажи, влекущий отчуждение из её собственности спорных земельных участков. 

Также истец имела возможность, и при должной осмотрительности должна была обратиться за юридической консультацией перед заключением оспариваемой сделки.

Также истец поясняла в судебном заседании, что заключая договор купли-продажи земельных участков, она доверяла ответчику, полагала, что после исполнения обязательства по договору займа будет заключен договор купли-продажи, по которому она вернет себе право собственности на земельные участки. Данные пояснения также свидетельствуют о том, что истец понимала, что утрачивает право собственности на земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В договоре займа от 01.06.2017 г. не содержится условий о том, что исполнение обязательства по нему обеспечено залогом спорных земельных участков. Договор купли-продажи от 15.05.2017 г. также не содержит ссылок на то, что он заключается в обеспечение исполнения истцом обязательства по договору займа, который будет заключен в будущем. Поэтому суд расценивает договор купли-продажи от 15.05.2017 г. самостоятельным договором, не имеющим отношение к договору займа от 01.06.2017 г. 

Согласно ч.1 ст. 338 ГК РФ, заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором.

По договору залога право собственности на заложенное имущество до момента предъявления кредитором требования об обращении на него взыскания принадлежит заемщику, а не передается полностью кредитору с государственной регистрацией права собственности на него.

В рассматриваемом случае истец утратила право собственности на спорные земельные участки, следовательно, существенное условие, предусмотренное действующим законодательством, относящееся к залогу, сторонами выполнено не было.

Заключение между истцом и ответчиком договора аренды спорных земельных участков от 07.06.2017 г. сроком на 11 месяцев (л.д. 11) нельзя расценивать как оставление заложенного имущества у заемщика ФИО1, поскольку право собственности у ФИО1 на момент заключения договора аренды уже было утрачено, и принадлежало ФИО6 Обязательство ФИО6 не распоряжаться спорными земельными участками на время действия договора аренды не подтверждает и не опровергает юридически значимые обстоятельства для данного спора, и не противоречит положениям, применяемым к договору аренды, предусмотренным Главой 34 ГК РФ. 

Уплата истцом членских взносов за спорные земельные участки после заключения договора-купли продажи предусмотрено договором аренды земельных участков от 07.06.2017 г. в качестве арендной платы.

Страхование истцом спорных земельных участков по полису от 06.09.2017 г. также не подтверждает позицию истца о том, что отчуждать земельные участки она не намеревалась. Данное обстоятельство объясняется тем, что истец после отчуждения земельных участков продолжала ими пользоваться по договору аренды и могла выступать страхователем с целью избежать ущерба в случае наступления страховых рисков. 

Анализируя изложенное, суд не усматривает оснований для признании договора купли-продажи от 15.05.2017 г. притворной сделкой.

Кроме этого, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч.2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч.2 ст. 184 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Оспариваемый договор купли-продажи от 15.05.2017 г. является оспоримой сделкой, поэтому при исчислении срока исковой давности к нему должны применяться положения ч.2 ст. 184 ГК РФ.

Согласно материалам регистрационного дела (л.д. 35-57), право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за ответчиком ФИО6 25.05.2017 г. на основании договора купли-продажи от 15.05.2017 г. ФИО1 лично участвовала при регистрации права собственности, поэтому не могла не знать о том, что за ФИО6 зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, а не обременение в форме залога указанных участков. 

Кроме этого, из материалов дела следует, что ФИО1 обращалась с заявлением в полицию г. Бердска Новосибирской области по факту мошенничества со стороны ФИО6, который обещал погасить её долги взамен на переоформление спорных земельных участков в залог. ФИО6 погасил её долги, она переоформила на него свои земельные участки, однако в последующем при заключении договора займа обнаружила, что в нем нет условия о залоге. В последующем ФИО1 отказалась от заявления, и в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО6 09.06.2017 г. было отказано (л.д. 15). Однако данное обстоятельство свидетельствует о том, что уже 31.05.2017 г. ФИО1 знала о том, что спорные земельные участки переоформлены на ответчика не в залог, а с отчуждением права собственности. 

Таким образом, истец должна была узнать о нарушении её прав не позднее 31.05.2017 г., соответственно срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи от 15.05.2017 г. истек до 01.06.2018 г.

Первоначально с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 15.05.2017 г. истец обратилась 07.06.2018 г. в Ленинский районный суд г. Новосибирска, то есть за пределами установленного законом срока исковой давности.

Доводы истца о том, что срок исковой давности должен исчисляться с 25.10.2018 г., когда ФИО6 обратился с иском к ней о взыскании задолженности по договору займа от 01.06.2017 г., суд находит не обоснованными, поскольку, как указывалось выше, судом установлено, что договор купли-продажи от 15.05.2017 г. и договор займа от 01.06.2017 г. являются самостоятельными, не взаимосвязанными сделками. Кроме этого, истец и ее представитель поясняли в судебном заседании, что требование о полном возврате суммы займа ФИО6 требовал от истца уже через два месяца после заключения договора займа (л.д. 78 оборот, 137 оборот). Однако в тот момент истец не считала свои права нарушенными. 

Согласно ч.2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства в их совокупности, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных участков №, площадью 523 кв.м по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № площадью 565 кв.м по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о переходе права собственности на указанные земельные участки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья /подпись/ О.А. Зюкова

Полный текст решения изготовлен 20.11.2018 года.