Дело № 2-306/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 18 февраля 2020 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Лукьяновой Л.Н.

при секретаре Коротких М.С.

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором с учетом уточнений просит признать:

- действительным договор купли-продажи земельного участка № 108 в селе Таврово Белгородского района Белгородской области с кадастровым номером (номер обезличен) площадью 1500 кв.м. из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, а также ? доли в праве собственности на расположенный на указанном участке жилой дом площадью 131 кв.м. по адресу: (адрес обезличен) совершенный 05.11.2019 между ФИО3 и ФИО4, и произвести регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости с ФИО3 на ФИО4

В обоснование требований указал на то, что 05.11.2019 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли продажи, по условиям которого ФИО3 продал за 1 800 000 руб., а ФИО4 купил указанные земельный участок и ? долю жилого дома, договор исполнен сторонами. 05.11.2019 они обратились в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о регистрации перехода права собственности. Однако 08.11.2019 Управлением Росреестра по Белгородской области было отказано в государственной регистрации перехода права в связи с поступлением заявления ФИО4 о прекращении государственной регистрации и возврате документов без проведения правовой экспертизы, тем самым ответчик уклонился от государственной регистрации права собственности.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО4, извещенный о судебном разбирательстве дела судебной повесткой, направленной заказной корреспонденцией, которая получена 23.01.2020 согласно уведомлению о вручении, сведений о причинах неявки суду не сообщил, ранее представил заявление о рассмотрении дела без его участия и участия его представителя, указав, что исковые требования не признает.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Заслушав истца и его представителя, и исследовав обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ( статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Выписками из ЕГРН подтверждается принадлежность ФИО1 земельного участка площадью 1500 кв.м. по адресу: (адрес обезличен) а также подтверждается принадлежность сторонам по ? доли каждому находящегося на указанном земельном участке жилого дома по адресу: (адрес обезличен)

В обоснование исковых требований истец ссылается на заключение с ответчиком договора купли – продажи принадлежащих ему земельного участка и ? доли жилого дома, и на уклонение ответчика от государственной регистрации договора.

В подтверждение им представлен договор купли-продажи от 05.11.2019, составленный в простой письменной форме, и акт приема-передачи земельного участка и ? доли жилого дома от 09.11.2019, подписанные сторонами.

По условиям вышеуказанного договора ФИО3 продал за 1 800 000 руб. принадлежащие ему на праве собственности вышеуказанный земельный участок и 1/2 доли жилого дома, а ФИО4 купил указанное имущество. 

Как следует из материалов реестровых дел на указанные объекты недвижимости, 05.11.2019 истец и ответчик обратились в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации права собственности и перехода права собственности на указанное имущество на основании договора купли-продажи от 05.11.2019.

07.11.2019 поступило заявление от ФИО4 о прекращении государственной регистрации и возврате документов без проведения правовой экспертизы, так как договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению, о чем указано в уведомлениях об отказе ФИО3 в государственной регистрации права от 09.12.2019.

11.11.2019 ФИО3, а 16.11.2019 ФИО4 обратились с заявлением в Управление Росреестра по Белгородской области о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом ФИО4 в заявлении собственноручно указал, что ранее поданное заявление № (номер обезличен) от 07.11.2019 считать недействительным, согласен с заявителем второй стороны - ФИО3 о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество от 11.11.2019.

Управлением Росреестра по Белгородской области уведомлением от 09.12.2019 отказано ФИО3 в государственной регистрации права. При этом в уведомлении указано со ссылками на п.1 статьи 42 Закона о регистрации, о том что договоры на доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Указанное в свою очередь свидетельствует о том, что причиной, по которой не была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, явились не действия ответчика, направленные на его уклонение от государственной регистрации такого перехода права, а иные обстоятельства, не связанные с его волеизъявлением.

Так, в пункте 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В силу пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Правило о нотариальной форме сделок по отчуждению долей в праве общей собственности введено ст. 7 Федерального закона от 02.06.2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и действует с 01.01.2017г., а, следовательно, данное правило распространяется и на заключенный между сторонами договор.

В то время, как представленный истцом договор купли-продажи, заключенный с ответчиком нотариально не удостоверен, а поэтому и оснований для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являвшегося предметом договора, от продавца ФИО3 к покупателю ФИО4 не имелось и не имеется.

При этом доказательств уклонения ФИО4 от нотариального удостоверения сделки, истцом не представлено.

Исполнение сторонами договора не может являться основанием для удовлетворения иска в соответствии с положениями части 2 статьи 165 и статей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации перехода права собственности в виду уклонения ответчика (покупателя) от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

С учетом изложенных обстоятельств и в виду доказательств обратного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

Не подлежат удовлетворению и исковые требования в части признания договора купли-продажи от 05.11.2019 действительным, по следующим основаниям.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, такой способ защиты права как признание сделки купли-продажи объектов недвижимости действительной не предусмотрен действующим законодательством.

Способ защиты гражданских прав как признание сделки действительной, о чем заявлено истцом в настоящем споре, имеет ограниченную сферу применения, применимо в отношении строго ограниченного круга ничтожных сделок (пункт 1 ст. 165, 171, 172 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом истец ни в исковом заявлении, ни в своих пояснениях не ссылается на уклонение ответчика именно от нотариального удостоверения сделки, что в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации при доказанности указанного обстоятельства и исполнения сторонами сделки, являлось бы основанием для признания такой сделки действительной.

Суд отмечает, что отказ в удовлетворении данных исковых требований не лишает истца в случае уклонения стороны сделки от нотариального удостоверения такой сделки, предъявить иск о защите нарушенных прав по иным основаниям. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья Л.Н.Лукьянова

Мотивированный текст решения изготовлен 02 марта 2020 года.