Р Е Ш Е Н И Е

 

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

5 февраля 2024 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи: Архиповой Е.В.,

при секретаре судебного заседания: Мамилиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-194/2024 по исковому заявлению ООО «Гранит» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору и встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Гранит» о взыскании денежных средств,

установил

ООО «Гранит» через своего представителя обратилось с иском к ФИО1 о взыскании сумм по договору участия в долевом строительстве в размере недовыплаченной суммы за жилое и нежилое помещения 112 608,06 рублей и неустойки за нарушение срока платежа в сумме 21 044,57 рублей, указав. в обоснование требований, что между сторонами заключены договоры от 13.09.2019 №П/3-1-1 и от 05.03.2020 №К/3-1-5, по условиям которого ответчик обязалась осуществить доплату за возникшую разницу между проектной и фактической площадями жилого и нежилого помещения, передаваемых до договорам. Фактическая общая площадь переданной ответчику квартиры соответствии с данными экспликации - технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера, составила 67,20 кв. м. В соответствии Актом приема-передачи объекта долевого строительства (передаточный акт) от 31.07.2021 г., доплата возникшей разницы между проектной площадью квартиры и фактической площади квартиры в соответствии с данными экспликации технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера, в размере 110 208,06 руб. Ответчик обязалась оплатить в срок 10 рабочих дней с момента подписания данного акта указанную сумму. Фактическая общая площадь переданного ответчику нежилого помещения в соответствии с данными экспликации - технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера, составила 10,4 кв. м. В соответствии Актом приема-передачи объекта долевого строительства (передаточный акт) от 30.07.2021 г., доплата возникшей разницы между проектной площадью квартиры и фактической площади квартиры в соответствии с данными экспликации технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера, в размере 2 400 руб. Ответчик обязалась оплатить в срок 10 рабочих дней с момента подписания данного акта указанную сумму. Принятые обязательства ответчиком своевременно не исполнены, в связи с чем истец рассчитал неустойку за нарушение сроков внесения платежа в сумме 21 044,57 рублей. Просил взыскать с ответчика вышеуказанные суммы недоплат и неустойки.

ФИО1 подан встречный иск к ООО «Гранит» о взыскании выплаченной суммы по договору сверх фактической площади переданных объектов строительства в размере 115 456,07 рублей, в обоснование требований ФИО1 сослалась на площадь квартиры, указанную в выписке из ЕГРН (62,90 кв.м.) и на результаты обмеров, произведенных по инициативе ФИО1, согласно технической документации площадь квартиры составила 62 к.вм., просила взыскать с истца – ответчика по встречному иску сумму 115 456,07 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 509 рублей. 

В судебном заседании истец ответчик по встречному иску участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик – истец по встречному иску ФИО1 в судебном заседании иск не признала, на требованиях встречного иска настаивала. 

Выслушав ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство, в том числе и гражданское осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. К условиям реализации данных конституционных принципов, конкретизированных в гражданском процессуальном законодательстве, относятся наличие у сторон равных процессуальных средств защиты субъективных материальных прав, а также добросовестное пользование процессуальными правами и надлежащее исполнение ими процессуальных обязанностей. 

Согласно статьям 56 и 68 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. 

Как установлено в судебном заседании, между ООО «Гранит» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве от 13.09.2019 №, по условиям которого ООО «Гранит» (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) и передать ФИО1 объект долевого строительства квартиру (жилое помещение) строительный № общей площадью 

<

адрес> многоквартирного жилого дома. А ФИО1 обязалась оплатить строительство в размере и в сроки, указанные в договоре. 

Цена договора составила 3 416 450 из расчета стоимости 1 кв.м. общей проектной площади квартиры 52 480,03 рублей. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (п.4.1 договора). Оплата договора по указанной сумме осуществлена ФИО1 13.09.2019, требований относительно соблюдения ответчиком условий договора по объему и срокам оплаты указанной в п. 4.1 договора суммы - истцом не заявлялось.

В соответствии с п.1.1.2 договора №П/3-1-1 сторонами определены следующие характеристики объекта долевого строительства: площадь комнаты – 12,20 кв.м., площадь кухни/кухонной зоны – 13.80 кв.м., площадь помещения вспомогательного назначения -1 – 4,1 кв.м., площадь помещения вспомогательного назначения2 – 5,50 кв.м., площадь помещения вспомогательного назначения 3 – 9,10 кв.м., площадь помещения вспомогательного назначения 4 – 16.20 кв.м., площадь террасы – 4,20 кв.м.

Общая проектная площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации жилого дома по внутреннему периметру стен Квартиры и состоит из суммы площадей всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире, включая площади балконов, лоджий, веранд и террас с понижающим коэффициентом. 

Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства-площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016г № 854/пр, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющий действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. 

Общая и жилая проектные площади и номер Квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического плана и технического паспорта на Жилой дом. 

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (Квартиры) может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми, т.е. не являются нарушением требований о качестве Объекта долевого строительства.

В соответствии с условиями договора, изложенными в п.п. 4.4., 4.5., 4.6, цена договора подлежит изменению в случае изменения фактической площади Квартиры (с лоджиями и террасами) по отношению к проектной площади Квартиры. В случае изменения фактической площади Квартиры (с лоджиями ш террасами) по отношению к проектной, стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью Квартиры. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный в п.4,1 настоящего Договора. Фактическая площадь (с лоджиями, террасами) Квартиры устанавливается в соответствии с данными экспликациями, выданной по итогам обмеров кадастрового инженера. Если фактическая площадь (с террасами, лоджиями) Квартиры в соответствии с обмером кадастрового инженера больше проектной, то участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его Застройщиком заключает с Застройщиком дополнительное соглашение и доплачивает возникшую разницу.

В соответствии с данными экспликации - технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера, фактическая общая площадь переданной ответчику квартиры, составила 67,20 кв.м., из них площадь жилой комнаты оставила 12,1 кв.м., санузел 3,8 кв.м., прихожая 7,7 кв.м., кухня – столовая 13,8 кв.м., антресоль (гардеробная 16,5 кв.м., гардеробная 9,0 кв.м.), терраса 4,3 кв.м. 

В соответствии Актом приема-передачи объекта долевого строительства (передаточный акт) от 31.07.2021 г., застройщик передал, а ФИО1 в лице своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, приняла объект долевого строительства – квартиру общей площадью 67,2 к.в.м. Согласно п.4 акта, доплата возникшей разницы между проектной площадью квартиры и фактической площадью квартиры в соответствии с данными экспликации технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера составила 110 208,06 руб. Ответчик обязалась оплатить данную сумму в срок 10 рабочих дней с момента подписания акта, то есть с 31.07.2021.

Своих обязательств ФИО1 не исполнила, доплату в установленный срок не произвела.

Просрочка внесения платежа составила с 16.08.2021, при этом в силу положений ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд исходит из пределов заявленного истцом периода просрочки с 17.08.2021 по 10.04.2023.

Также между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве от 05.03.2020 №№ по условиям которого ООО «Гранит» (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) и передать ФИО1 объект долевого строительства нежилое помещение общей проектной площадью 10,3 квм., а ФИО1 обязалась оплатить строительство в размере и в сроки, указанные в договоре. 

Цена договора составила 247 200 из расчета стоимости 1 кв.м. общей проектной площади квартиры 24 000 рублей. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (п.4.1 договора). Оплата договора по указанной сумме осуществлена ФИО1, требований относительно соблюдения ответчиком условий договора по объему и срокам оплаты указанной в п. 4.1 договора суммы - истцом не заявлялось.

В соответствии с условиями договора, изложенными в п.п. 4.4., 4.5., 4.6, цена договора подлежит изменению в случае изменения фактической площади помещения по отношению к проектной, стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью помещения. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный в п.4.1 настоящего Договора. Фактическая площадь помещения устанавливается в соответствии с данными экспликациями, выданной по итогам обмеров кадастрового инженера. Если фактическая площадь в соответствии с обмером кадастрового инженера больше проектной, то участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его Застройщиком заключает с Застройщиком дополнительное соглашение и доплачивает возникшую разницу.

В соответствии с данными экспликации - технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера, фактическая общая площадь переданного ответчику нежилого помещения составила 10,4 кв.м. 

В соответствии Актом приема-передачи объекта долевого строительства (передаточный акт) от 30.07.2021 г., застройщик передал, а ФИО1 в лице своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, приняла объект долевого строительства – нежилго помещения №5 площадью 10,4 кв.м. Согласно п.4 акта, доплата возникшей разницы между проектной площадью помещения и фактической его площадью в соответствии с данными экспликации технического плана здания, выданного по итогам обмеров кадастрового инженера составила 2 400 руб. Ответчик обязалась оплатить данную сумму в срок 10 рабочих дней с момента подписания акта, то есть с 31.07.2021. Фактически доплата указанной суммы произведена ФИО1 21.12.2023, что подтверждается чеком по операции от 21.12.2023, то есть доплата произведена с нарушением установленного соглашением сторон срока, просрочка внесения платежа составила с 16.08.2021 по 21.12.2023, при этом в силу положений ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд исходит из пределов заявленного истцом периода с 17.08.2021 по 10.04.2023. 

Учитывая все установленные обстоятельства, принимая во внимание, что ФИО1 условия заключенных между сторонами договоров в части оплаты принятых объектов строительства были исполнены не в полном объеме и с нарушением сроков оплаты, требования ООО «Гранит» о взыскании невыплаченной разницы между проектной и фактической площадями объектов, а также предусмотренной договорами неустойки за нарушение сроков оплаты – являются обоснованными. 

Вместе с тем, исходя из представленных сторонами доказательств, в том числе выписок из ЕГРЮЛ и технической документации на жилое помещение, составленной по инициативе ФИО1 ООО «Кадастровое бюро 76», площадь квартиры без учета террасы (лоджий/балконов) при произведенной обмере, не совпадает с данными, содержащимися с данными в экспликации - технического плана здания, представленной ООО «Гранит». Так, согласно экспликации площади квартиры, общая полезная площадь составила: 62 кв.м., из них площадь жилой комнаты – 11,9 кв.м., санузла 3,9 кв.м., коридора – 7,8 кв.м., кухни 13,5 кв.м., гардеробной 15,8 кв.м., кладовой 9,1 кв.м. Данные произведенных ООО «Кадастровое бюро 76» обмеров жилого помещения истцом – ответчиком по встречному иску оспорены не были, доказательств, свидетельствующих о нарушении технических норм и правил при изготовлении документации – суду не представлено, в связи с чем, у суда нет оснований для признания представленной ответчиком – истцом по встречному иску технической документации в части площадей внутриквартирных составляющих объекта недостоверными. Таким образом, с учетом представленных стороной истца – ответчика по встречному иску результатов, выданных по итогам обмеров кадастрового инженера площади террасы жилого помещения, фактическая общая площадь переданного ФИО1 жилого помещения в объеме, как она предусмотрена условиями договора (п.1.1.2 договора: площадь Объекта долевого строительства-площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016г № 854/пр, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы), составила 62 + 4,3 кв.м.= 66,3 к.в.м. Следовательно, размер доплаты за разницу в проектной и фактической площадях объекта составляет 66,3-65,1= 1,3 кв.м. * стоимость 1 кв.м. общей проектной площади квартиры 52 480,03 руб. = 62 976,04 руб. 

Аналогичным образом подлежит расчету разница между проектной и фактической площадью переданного ФИО1 нежилого помещения №5: 10,4 кв.м.-10,3 кв.м.=0,1 кв.м.* 24 000 руб.= 2.400 руб. Таким образом, общий размер задолженности ФИО1 перед застройщиком по оплате переданных объектов долевого строительства на момент рассмотрения дела составил 65 376,04 руб.- 2 400 руб. (оплата 21.12.2023) = 62 976,04 рублей. 

В соответствии с п.12.2 заключенных между сторонами договоров долевого участия, при нарушении участником долевого строительства сроков оплаты цены договора, он уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Данные условия договоров соответствуют и повторяют положения части 6 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом закон не содержит прямого указания на применимую ставку в случае взыскания неустойки в судебном порядке.

Вместе с тем, расчет пени, произведенный истцом не соответствует требованиям, действующего законодательства в силу следующего.

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает, что при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Восстановление нарушенных прав осуществляется с использованием различных способов защиты, которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (статья 12 ГК РФ). Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого названной статьи является открытым.

К их числу Федеральный закон N 64-ФЗ отнес установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Исключение начисления неустойки (штрафа, пени) по договорам участия в долевом строительстве за определенный период, взыскание убытков, а также процентов за пользование денежными средствами относится к особенностям применения указанных способов защиты прав участников долевого строительства (Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.06.2022 N АКПИ22-284).

В соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 года включительно (с 29.03.2022 года по 31.12.2022 года).

Исходя из приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда РФ, учитывая пределы заявленных ООО «Гранит» требований относительно начала и окончания периода расчета неустойки (с 17.08.2021 по 10.04.2023), расчет неустойки за спорный период образования задолженности будет выглядеть следующим образом:

Цена договоров: 65 376,04 руб. Период просрочки: с 17.08.2021 по 29.03.2022

Цена договора Период просрочки Ставка Формула Неустойка 

65 376,04 17.08.2021 12.09.2021 27 6.5 65 376,04 ? 27 ? 1/300 ? 6.5% 382,45 р.

65 376,04 13.09.2021 24.10.2021 42 6.75 65 376,04 ? 42 ? 1/300 ? 6.75% 617,80 р.

65 376,04 25.10.2021 19.12.2021 56 7.5 65 376,04 ? 56 ? 1/300 ? 7.5% 915,26 р.

65 376,04 20.12.2021 13.02.2022 56 8.5 65 376,04 ? 56 ? 1/300 ? 8.5% 1037,30 р.

65 376,04 14.02.2022 27.02.2022 14 9.5 65 376,04 ? 14 ? 1/300 ? 9.5% 289,83 р.

65 376,04 28.02.2022 29.03.2022 30 20 65 376,04 ? 30 ? 1/300 ? 20% 1307,52 р.

Итого: 4 550,16 руб.

Исходя из представленных сторонами доказательств, учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований ООО «Гранит», при этом встречный иск ФИО1, направленный к зачету первоначального заявленных требований ООО «Гранит», удовлетворению не подлежит, поскольку факт неисполнения ФИО1 своих обязательств по оплате принятых объектов долевого строительства в установленный договорами срок нашел свое подтверждение при рассмотрении дела. Представленная ФИО1 техническая документация не содержит информации о характеристиках (площади) террасы, входящей в общую площадь квартиры, учитываемою при расчете стоимости объекта долевого строительства согласно условиям договора. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Гранит» задолженность по договору участия в долевом строительстве № от 05.03.2020, № от 13.09.2019 в сумме 62 976 рублей 4 копейки, пени за нарушение срока оплаты, рассчитанную с 17.08.2021 по 10.04.2023 в сумме 4 550 рублей 16 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Гранит» о взыскании денежных средств – отказать. 

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, представления, через Салехардский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 12 февраля 2024 года. 

Председательствующий Архипова Е.В.

Копия верна:

Председательствующий Архипова Е.В.