РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

К делу № 2-1087/2018 

14 сентября 2018 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края 

в составе

Председательствующего, судьи ДИДИК О. А.

при секретаре ВАСИЛЬЕВОЙ А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и другим, а всего к 3 гражданам, о признании договоров недействительными и взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО2 и другим, а всего к 3 гражданам, о признании договоров недействительными и взыскании денежных средств.

При этом в обоснование своих требований истец, уточнив свои требования в ходе разрешения настоящего гражданско-правового спора, указала, что до марта 2015 года у нее в собственности имели девять жилых помещений в возводимом жилом доме 

<

адрес> Краснодарского края.

Ввиду того, что в указанный период времени в производстве районного суда имелись многочисленные споры относительно возведения указанного жилого дома, в том числе и гражданские дела по требованиям о сносе данного дома, она по совету 

<

данные изъяты>, решила произвести отчуждение данных девяти жилых помещений в собственность иного лица, при чем хорошего знакомого 

<

данные изъяты>, а именно в собственность ответчика ФИО2

Еще до заключения сделки они договорились с ФИО2, что сделка фактически будет мнимой, без передачи денежных средств, и, как только разрешатся указанные выше правовые споры относительно дома в целом, они расторгнут данную сделку.

25 марта 2015 года между нею, с одной стороны, и ответчиком ФИО2, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи девяти жилых помещений, расположенных в жилом доме 

<

адрес> Краснодарского края, а также договор дарения доли в земельном участке под домом.

При чем, как указывает истец, далее, по договоренности с ФИО2, четыре помещения из девяти, были отчуждены фактически ею, поскольку именно она считалась надлежащим собственником данных помещений, в пользу двух граждан – ФИО3 и Ш. 

ФИО2, не оспаривая ее фактических прав на них, лишь подписал указанные два договора купли-продажи. Деньги покупателями передавались именно ей, а не ФИО2.

Однако, как указывает истец, ответчик ФИО2, не возвратив ей остальные пять помещений, совершил, помимо ее воли, сделку отчуждения пяти жилых помещений из девяти в пользу иного лица, а именно, в пользу ответчика ФИО4, не передав ей никаких денежных средств за данные пять помещений.

В связи с указанными обстоятельствами истец и обратилась в суд с настоящим иском, настаивая на признании недействительными в силу ничтожности договор купли-продажи от 25 марта 2015 года, заключенный между нею и ФИО2, а также договор от 12 февраля 2018 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 относительно пяти жилых помещений, настаивая также на признании недействительными договоров дарения долей земельного участка, расположенного под жилым домом в целом.

Помимо изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика ФИО3 недоплаченную за жилые помещения, проданные ему, два миллиона рублей.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал. 

Представитель ответчика ФИО2 иск не признал, настаивая на применении исковой давности, указав при этом, что оспариваемый истцом первоначальный договор заключен 25 марта 2015 года, в суд с настоящим иском ФИО5 обратилась 25 апреля 2018 года, то есть через три года один месяц. При чем, как указывает представитель данного ответчика, первоначально истец, настаивая на расторжении указанной сделки, ссылалась лишь на факт неоплаты предметов сделки.

Настоящий иск к ответчику ФИО4 заявлен по последнему известному месту жительства в 

<

адрес> (л.д. 149 том 1 и л.д. 59 том 2).

В настоящее время его место жительство не установлено, в связи с чем и на основании ст. 50 ГПК РФ в качестве его представителя назначен адвокат. 

Представитель данного ответчика иск не признал.

Ответчик ФИО3, принимая личное участие в одном из судебных заседаний, иск признал, пояснив, что 1 сентября 2015 года он купил у ФИО1 два жилых помещения в указанном жилом доме. Деньги за приобретенные помещения он передал ФИО1, однако при этом он не доплатил ей два миллиона рублей. Она согласилась подождать, когда он сможет ей передать и ту денежную сумму. Он в настоящее время готов передать данную сумму, не возражает передать деньги фактическому собственнику – ФИО1, однако, поскольку возник спор у нее с ФИО2, он согласен данную денежную сумму передать по решению суда с тем, чтобы в последующем к нему не было никаких претензий.

В настоящее судебное заседание ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, не явившись, не ходатайствовал ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств.

Ответчик ФИО6 по ходатайству представителя истца исключен из числа ответчиков.

Третьи лица, будучи надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания, не явившись, не ходатайствовали ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств. 

При чем третье лицо ФИО7, принимая личное участие в одном из судебных заседаний, полагал, что исковые требоВани подлежат удовлетворению, полностью подтвердив изложенные ФИО1 доводы. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, находит исковые требования ФИО1 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, обратившись в суд с настоящим требованием, в подтверждение его законности и обоснованности представила надлежащие доказательства, которые ответчиками не оспорены и не опровергнуты. 

На л.д. 20 имеется договор купли-продажи, заключенный 25 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО2.

Второй спорный по настоящему делу договор купли-продажи, его надлежащая копия имеется в представленном регистрационной службой города Сочи регистрационном деле, данный договор заключен между ФИО2 и ФИО4 12 февраля 2018 года. 

Предметом двух указанных договоров купли-продажи являются соответственно девять жилых помещений и пять в обоих случаях, расположенных в жилом доме 

<

адрес> Краснодарского края. 

Договоры дарения долей земельного участка, расположенного под названным жилым домом, имеются на л.д. 12 тома 1, а также в представленных регистрационных делах.

Таким образом, предметом настоящего судебного исследования являются два указанных договора купли-продажи жилых помещений и два договора дарения долей земельного участка под жилым домом.

Удовлетворяя требование истца о признании недействительным договора договора купли-продажи, заключенного 25 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО2, суд руководствуется совокупностью следующих доказательств, исследованных- в ходе судебного разбирательства.

Истец, настаивая на признании данного договора недействительным в силу ничтожности, с правовой точки зрения обосновывает свое требование пунктом 1 ст. 170 ГК РФ, которая указывает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При этом мнимость данной сделки подтверждается следующими доказательствами.

Пункт 1 ст. 454 предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Поскольку в соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу, то при разрешении настоящего спора суд обязан руководствоваться ст. 549 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 данной нормы закона, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 130 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Таким образом, исходя из содержания и толкования изложенных норм закона, бесспорно, следует, что ФИО1 должна передать в собственность ФИО2 указанные в договоре долю земельного участка и девять жилых помещений в доме, расположенном на данном земельном участке.

ФИО2, в свою очередь, должен уплатить ФИО1 цену за указанные объекты недвижимости, приобретаемые им в свою собственность.

При чем в соответствии с пунктом 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договоров данного вида. 

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, передача объектов недвижимости покупателю и уплата им продавцу цены данных объектов недвижимости, то есть денежных средств, являются существенными условиями данного вида договоров. 

Истец, обратившись в суд с настоящим требованием, указывает на то, что фактически покупателем, то есть ФИО2, 9 объектов недвижимости по данным договорам купли-продажи, ей не были уплачены денежные средства за них, а именно, по их договоренности, не оплачивалась цена товара. 

Из содержания исследуемого договора купли-продажи 9 объектов недвижимости от 25 марта 2015 года следует, что цена товара по каждому договору сторонами установлена в 2 миллиона 700 тыс. рублей. 

В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества ФИО2 должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение факта передачи продавцу денежной суммы по договору купли-продажи.

Однако данный ответчик таких доказательств суду не представил.

Допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду не было представлено. 

При этом не могут служить основанием к отказу в удовлетворении иска доводы представителя ФИО2 о том, что в указанном выше договоре купли-продажи, в пункте имеется следующая запись, далее дословно: «Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора».

Из дословного содержания изложенного текста не представляется возможным сделать вывод о том, что указанные денежные суммы, бесспорно, переданы покупателем – продавцу. Имеется лишь запись, что расчет произведен между ними до подписания договора.

То есть данное указание в тексте договора никаким образом не подтверждает сам факт передачи от одного лица – другому конкретной денежной суммы. 

Ответчик ФИО2 не представил доказательств в опровержение доводов истца, о том, что фактически он никаких денежных средств ФИО1 не передавал. 

Таким образом, вывод суда о том, что фактически покупателем ФИО2 при заключении оспариваемого договора, ни ранее, ни после никаких денежных средств за приобретаемые в собственность 9 жилых помещений продавцу ФИО1 не передавалось,- является одним из оснований мнимости данной сделки. 

Другим основанием для такого вывода суда является следующее обстоятельство.

Как следует из содержания данного договора, о чем указано выше, в нем содержатся сведения о том, что все девять объектов недвижимости продаются за 2 миллиона 700 тыс. рублей. 

Однако данная цена является явно и очевидно не соответствующей рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. 

В ходе разрешения настоящего спора определением суда была назначена и проведена судебно-строительная оценочная экспертиза, выводы которой явились предметом настоящего судебного исследования ( л.д. с 162 по 241 том1).

При этом, согласно выводов эксперта установлено, что на март 2015 года действительная (рыночная) стоимость указанных девяти жилых помещений составляла 24 миллиона 696 тысяч 967 рублей ( л.д. 205). 

У настоящего суда не имеется никаких оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Более того, данный вывод эксперта представителем ФИО2 не оспорен и не опровергнут.

При чем, из содержания договоров купли-продажи впоследствии 4 жилых помещений из девяти, ответчикам ФИО3 и Ш. имеющихся в представленных регистрационных делах, составляет в общей сложности более 14 миллионов рублей. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 подтвердил, что он купил у ФИО1 два из 9 указанных спорных жилых помещения за 7 миллионов рублей. 

Таким образом, указание в оспариваемом договоре явно и очевидно не соответствующей рыночной стоимости цены указанных объектов недвижимости также подтверждает доводы истца о мнимости данной сделки.

Третьим основанием для такого вывода являются следующие доказательства.

Как следует из фактических обстоятельств, в сентябре 2015 года и в июне 2016 года четыре жилых помещения из 9 спорных, были проданы гражданам ФИО3 и Ш. соответствующие договоры купли-продажи имеются в представленных регистрационных делах.

При этом в судебном заседании покупатель ФИО3 в категоричной форме пояснил, что данные два помещения он купил у ФИО1, именно она показывала ему данные помещения, именно с ней они обговаривали их стоимость, и, более того, деньги за эти помещения он передал лично ей, но не ФИО2, но при этом не отрицал, что сделку формально почему-то подписывал ФИО2.

Таким образом, данный факт косвенно подтверждает доводы истца о мнимости сделки, заключенной с ФИО2, когда он при заключении указанной выше сделки с ФИО3 фактически и не признавал себя надлежащим собственником данных объектов недвижимости.

Подлежит удовлетворению и требование ФИО1 о признании недействительным договора дарения указанных объектов недвижимости в пользу Т. 

Пункт 1 ст. 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В соответствии со тс. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поскольку суд пришел к выводу о признании недействительным в силу мнимости (ничтожности) договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 25 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО2, в результате которого ФИО2 стал собственником названных в нем 9 объектов недвижимости, и, в силу этого, он, не являясь собственником данных объектов недвижимости, и не вправе был ими распоряжаться, в том числе, продавать 5 помещений в последующем ответчику ФИО4, а также и дарить долю земельного участка, расположенного под данным жилым домом.

То есть суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный 12 февраля 2018 года между ФИО2 и ФИО4 относительно пяти жилых помещений, а именно помещений : 4, 5,2, 7 и 8 в жилом доме 

<

адрес> Краснодарского края, должен быть признан недействительным, равно как и договор дарения доли земельно участка, расположенного под данным жилым домом, а запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у ФИО4 права собственности на эти объекты недвижимости подлежит аннулированию (погашению). 

При этом, удовлетворяя настоящий иск, судом не могут быть приняты во внимание доводы представителем ФИО2 о применении правил исковой давности.

Действительно, пунктом 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что истечение срока исковой давности. о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Однако, не принимая во внимание данное требование представителя ответчика ФИО2, суд учитывает следующее.

Пункт 1 ст. 196 ГК РФ предусматривает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, что является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ка следует из изложенного выше, недействительная сделка между ФИО2 и ФИО1 заключена 25 марта 2015 года. 

При том суд пришел к выводу, что данная сделка мнимая. Истец была уверена, что по миновании обстоятельств, на которые она ссылалась, на наличие в судах споров по сносу указанного жилого дома, ФИО2 и она расторгнут указанную сделку купли-продажи в добровольном порядке.

При этом ФИО2, когда заключалась сделка по реализации двух жилых помещений с ФИО3 , как установлено в ходе разрешения спора, фактически, как собственник данных помещений, действовала именно ФИО1, но не ФИО2. То есть фактически ФИО2 не признавал себя собственником этих помещений. 

Данная сделка совершена 1 сентября 2015 года. В суд с настоящим иском ФИО1 обратилась в апреле 2018 года, то есть до истечения трех лет.

Таким образом, оснований к отказу в иске по данному основанию не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 168, 209, 223, 550, 450, 454 ГК РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 25 марта 2015 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 на следующее недвижимое имущество:

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес>, с кадастровым номером № 

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 115.1 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 115.1 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес>, с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером № 

Применить последствия недействительности сделки, в форме возврата сторон в первоначальное положение, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о возникновении у ФИО2 запись права собственности на указанные девять помещений в жилом доме 

<

адрес> Краснодарского края. 

Признать недействительным (ничтожным) договор дарения 9/12 долей земельного участка площадью 1495 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №, заключенный 25 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, в форме возврата сторон в первоначальное положение, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о возникновении у ФИО2 запись права собственности на указанный земельный участок, расположенный под жилым домом 

<

адрес> Краснодарского края. 

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 12.02.2018 года между ФИО2 и ФИО4 на следующее недвижимое имущество:

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 115.1 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 115.1 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

-помещение, назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №

Применить последствия недействительности сделки, в форме возврата сторон в первоначальное положение, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о возникновении у ФИО4 запись права собственности на указанные пять помещений в жилом доме 

<

адрес> Краснодарского края. 

Признать недействительным (ничтожным) договор дарения доли земельного участка площадью 1495 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки, в форме возврата сторон в первоначальное положение, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о возникновении у ФИО4 запись права собственности на указанный земельный участок, расположенный под жилым домом 

<

адрес> Краснодарского края. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 000 000 рублей (двух миллионов рублей).

Обязать Управление Динского отдела Росреестра по Краснодарскому краю:

-погасить (аннулировать) запись: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: в силу закона; дата государственной регистрации: 04.09.2015; номер государственной регистрации: № на помещение № с кадастровым номером №; назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> 

-погасить (аннулировать) запись: ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: в силу закона; дата государственной регистрации: 04.09.2015; номер государственной регистрации: № на помещение №, с кадастровым номером № назначение жилое, общей площадью 102.7 кв.м, этаж: 1,2, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, 

<

адрес> 

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи.

Судья Дидик О.А.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

НАМОМЕНТ ОПУБЛИКОВАНИЯ РЕШЕНИЕ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ