Дело № 2-108/2020

44RS0001-01-2019-004095-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2020 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Евтюшкина И.А., при секретаре Резавенковой Я.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроения Администрации г. Костромы ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Губерния» о признании права собственности на квартиру, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с указанным иском, просил суд признать право собственности на объект недвижимости – жилую трехкомнатную квартиру №, общей площадью ... кв. м, на 3 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности на долю в праве собственности на общее имущество в трехэтажном многоквартирном жилом доме пропорционально размеру общей площади квартиры № многоквартирного жилого дома, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Требования мотивированы тем, что между истцом и ООО «Губерния» заключен договор участия в долевом строительстве №-

<

адрес> от 

<

дата>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 

<

дата> за №. В соответствии с условиями договора застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: 

<

адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства 3-комнатную квартиру № (по проекту), расположенную на 3 этаже, общей проектной площадью 152,33 кв.м, жилой площадью ... кв.м со следующими характеристиками на момент передачи: стяжка пола, установка окон ПВХ, входной двери (металлическая), монтаж систем электроснабжения, газоснабжения и водопровода, отопления (котел АОГВ) и канализации, а также установка или предоставление приборов учета. Стоимость квартиры согласно условиям договора составляет ... руб. В соответствии с п. 1.6 договора ответчик обязан ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию в срок до 

<

дата> и в течение 30 дней после сдачи дома в эксплуатацию передать квартиру истцу. Истец свои обязательства по оплате квартиры исполнил полностью. Ответчик до настоящего времени свои обязательства по вводу дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцу не исполнил до настоящего времени. На настоящий момент многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, построен полностью (процент готовности 100%). Ответчик является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью ... кв.м. Категория земель – земли населенного пункта, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома, кадастровый №. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 

<

дата> за ... что подтверждается выпиской из ЕГРП от 

<

дата>. Администрацией 

<

адрес> 

<

дата> выдано разрешение на строительство №-RU № многоквартирного жилого дома со следующими параметрами: общая площадь – ... кв.м, объем – ... куб. м, в том числе подземной части ... куб. м, количество этажей – 3, высота ... м, площадь застройки ... кв.м, количество квартир – 8 шт., общая площадь квартир – ... кв.м Разрешение на строительство было продлено до 

<

дата>. ООО «Губерния» произвело строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке на основании проектной документации, разработанной ООО «Архитекторы Костромы». 

<

дата> ответчик обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

<

дата> Управление архитектуры и градостроительства выдало уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №исх-№, мотивировав его несоответствием параметров возведенного объекта капитального строительства параметрам, установленным разрешением на строительство, а именно: параметры объекта капитального строительства, установленные разрешением на строительство: строительный объем – ... куб. м, общая площадь здания – ... кв.м., количество этажей – 3 этажа; площадь застройки – ... кв.м (...%); количество квартир – 8, общая площадь квартир – ... кв.м; параметры построенного объекта капитального строительства: строительный объем – ... куб. м, общая площадь здания – ... кв.м., количество этажей – 3 этажа.; площадь застройки – ... кв.м. (...%); количество квартир – 8, общая площадь квартир – ... кв.м. Отклонение параметров построенного объекта капитального строительства от проектных данных выявлены кадастровым инженером при проведении кадастровых работ в связи с фактическими обмерами здания и помещений. Согласно заключению кадастрового инженера площадь жилого здания для государственного кадастрового учета определяется с учетом положений пунктов 2,3,8,9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 

<

дата> №, согласно которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади жилого здания. При проектировании здания общая площадь здания указана без учета межквартирных и межкомнатных перегородок. Таким образом, учитывая толщину капитальных стен здания (30 см), а также наличие большого количества внутриквартирных перегородок, данный факт объясняет разницу между общей площадью здания по проекту и фактической площадью построенного здания. Также проектной документацией установлена общая площадь квартир – ... кв.м., по факту – ... кв.м. Указанная разница возникла в связи с тем, что в проекте площадь балконов не учитывалась в общей площади, тогда как по факту при проведении кадастровых работ площадь балконов включена в общую площадь здания. В соответствии с техническим планом здания, разработанным кадастровым инженером ФИО3, площадь фактически построенной квартиры составляет ... кв.м., адрес: 

<

адрес> 3 этаж, квартира № 

В судебном заседании истец ФИО4 не участвует, его интересы на основании доверенности представляет ФИО1, которая исковые требования поддержала в полном объеме. 

ООО «Губерния» для участия в деле своего представителя не направили, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель Администрации г. Костромы на основании доверенности ФИО8, которая полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, материалы гражданского дела № 2-3453/2019, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. 

Согласно положениям ст.ст. 420-422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 3 ст. 420 ГК РФ К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п.1 ст. 1 вышеуказанного ФЗ). 

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который указан в договоре. 

Как указано в ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. 

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств. 

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу положений ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется. 

Как указано в п. 12 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено. При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (п. 14 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 122 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равенства сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами. 

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что 

<

дата> между ООО «Губерния» и истцом заключен договор участия в долевом строительстве №-

<

адрес>. По условиям данного договора застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040721:470, расположенном по адресу: 

<

адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства: 3-комнатную 

<

адрес> (по проекту), расположенную 3 этаже, общей проектной площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, стоимостью ... руб. Срок ввода в эксплуатацию жилого дома – до 

<

дата>. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 30 дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что оплата объекта долевого строительства по спорному договору произведена в полном объеме. Наличия притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта строительства не установлено. 

Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра. Сведений о регистрации прав на жилые помещения не имеется. 

<

дата> Администрацией города Костромы выдано ООО «Губерния» разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040721:470, в дальнейшем действие разрешения продлено до 

<

дата>. 

Согласно выписке из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, площадь 1 241 кв.м, является ООО «Губерния» на основании договора купли-продажи от 

<

дата>. 

В соответствии с уведомлением Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы от 

<

дата> генеральному директору ООО «Губерния» ФИО5 было отказано в выдаче разрешения на ввод объект в эксплуатацию по причине несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствия параметров построенного объекта проектной документации. 

Исходя из положений ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты – в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11,12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. 

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу разъяснений в п. 59 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ). 

Поскольку помещения, которые по договорам долевого участия в строительстве должны были получить истцы, расположены в многоквартирном жилом доме, входят в состав единого объекта и их выделение как самостоятельных помещений до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истцы имеет право на долю в общей собственности на спорный объект строительства. Строительство велось в соответствии с градостроительным законодательством, истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по договорам путем внесения платы в полном объеме. При неисполнении ответчиком взятых на себя обязательств, у истцов возникает право требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании права. Вместе с тем, регистрация права собственности возможно только на существующий объект (либо его долю), ввиду чего необходимо проведение кадастрового учета фактически возведенного здания многоквартирного дома.

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, в котором расположены спорные квартиры, является объектом завершенного строительства, что подтверждается техническим планом здания, подготовленным 

<

дата> кадастровым инженером ФИО3, номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность ...

В исследованных в судебном заседании материалах гражданского дела № 2-3453/2019 по иску ФИО6, ФИО7 к ООО «Губерния» о признании права собственности на квартиры имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, имеющее отношение к настоящему делу.

В соответствии с заключением ООО «Промстройизыскания» от 

<

дата> технологические решения, принятые при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>12, соответствуют требованиям экологических, санитарных, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ и обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей. 

Отклонение параметров построенного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> от проектных данных: строительный объем по проекту – 3911,03 куб.м., строительный объем построенного здания – ... куб.м., площадь застройки по проекту – ... кв.м. (...%), площадь застройки построенного здания – ... кв.м. (...%), общая площадь здания по проекту – ... кв.м., общая площадь построенного здания – ... кв.м., площадь квартир здания по проекту – ... кв.м., площадь квартир построенного здания – ... кв.м. Данные отклонения существенными не являются: количество квартир соответствует проектным решениям – 8 шт.; площадь квартир и объем здания увеличились в связи с включением кадастровым инженером в общую площадь квартир площади балконов (при проектировании данная площадь не включалась). 

В рамках визуального обследования конструктивных элементов и ограждающих конструкций объекта, необходимость устранения дефектов и повреждений согласно п. 6 данного отчета, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания не выявлено. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, безопасен для проживания граждан и не создает угрозу жизни и здоровью жителей расположенных рядом жилых домов. 

Принимая во внимание правовую позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 14.12.2010 года по делу № 4 - В 10-34, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 года по делу № 89-КГ 15-10, согласно которым одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ является признание права, оценивая в совокупности все приведенные суду доводы и представленные доказательства, учитывая, что истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по договорам путем внесения в полном объеме платы за объекты недвижимости, поэтому вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ними права на квартиры и долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру площади квартир.

Учитывая, что многоквартирный жилой дом, на строительство которого было получено разрешение, полностью завершен строительством, соответствует градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, застройщиком соблюдены параметры застройки для данной территориальной зоны, права и охраняемые законом интересы других лиц строение не нарушает и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ООО «Губерния» о признании права собственности на квартиру удовлетворить. 

Признать за ФИО4 право собственности на объект недвижимости – жилую трехкомнатную квартиру №, общей площадью ... кв.м., на 3 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> 

Признать за Смирновым А..А. право собственности на долю в праве собственности на общее имущество в трехэтажном многоквартирном жилом доме пропорционально размеру общей площади квартиры № многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момент его изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья И.А. Евтюшкин

Полный (мотивированный) текст решения изготовлен 15.01.2020.

Судья И.А. Евтюшкин