Дело № 3а-176/2018 (3а-684/2017)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Владимир 26 апреля 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Семёнова А.В.

при секретаре Павловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Ставр-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

УСТАНОВИЛ:

ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство всесезонного спортивно-оздоровительного комплекса.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на **** составляет 161 483 567 рублей 85 копеек.

Согласно отчету об оценке ООО ****» от 10 мая 2017 года № 16/03/2017-ЗУ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 составляет 57 354 323 рубля.

Административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 31.08.2017 г. № 586 заявление ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного земельного участка было отклонено.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом не явились. 

ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» извещалось заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в исковом заявлении, однако указанная корреспонденция возвращена за истечением срока. В телефонограмме, переданной директору общества В., последний об отложении судебного заседания не просил.

Административный ответчик администрация г. Владимира, извещенная надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не направила, представила письменный отзыв, в котором указала, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также не ставит под сомнение правильность заключения экспертов ООО «****».

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенные надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, правильность заключения экспертов ООО «**** его форму и содержание, а также размер определенной экспертами рыночной стоимости спорных земельных участков. 

В соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив представленные письменные документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут обратиться, в том числе, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 31405 кв.м., по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – строительство всесезонного спортивно-оздоровительного комплекса (л.д. 7, 9 Т.1).

Как собственник земельного участка, в силу ст.388 НК РФ ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» является плательщиком земельного налога.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговые ставки по земельному налогу в соответствии со ст.394 НК РФ установлены в процентном отношении к налоговой базе (кадастровой стоимости земельного участка).

Таким образом, от размера кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу участка зависит сумма земельного налога, подлежащего уплате им, в связи с чем, ООО Строительная компания «Ставр-Инвест», как заинтересованное лицо, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.10.2017г. (л.д.8 Т.1) в отношении указанного земельного участка утверждена кадастровая стоимость по состоянию на **** в размере 161 483 567 рублей 85 копеек.

Согласно отчету ООО ****» от 10 мая 2017 года № 16/03/2017-ЗУ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 составляет 57 354 323 рубля (л.д.19-109, Т.1). 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Владимирской области, заявление ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» от 07 августа 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено (л.д. 110-112, Т.1). 

Таким образом, административным истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

07 ноября 2017 года ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года и проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению экспертов ООО «****» У. и С.. №16/2018 от 22 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 123 860 000 рублей.

В силу ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств. При этом никакое из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с заключением экспертов ООО «****» У.. и С. №16/2018 от 22 марта 2018 года.

Экспертиза проведена сотрудниками ООО «****» У., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с **** года и С. имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Указанные эксперты на момент подготовки отчета отвечают требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, состоят в саморегулируемых организациях оценщиков, имеют действующие полисы страхования ответственности субъектов оценочной деятельности.

Заключение экспертов №16/2018 от 22 марта 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки ФСО-7, ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, подлежащим обязательному применению при оценке земельных участков. Отчет содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведения об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало. 

Вместе с тем представленный административным истцом отчет об оценке, подготовленный ООО ****» от 10 мая 2017 года № 16/03/2017-ЗУ, не может быть положен в основу судебного решения в связи с выявленными недостатками, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В частности, в заключении экспертов С. и У. указано на отсутствие в отчете анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; ссылки на страницах 42,44,45,47,48,49,59,61 Отчета не представляется возможным проверить, в связи не возможно сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В анализе рынка на странице 43 Отчета приведены фактические данные только по объектам, используемым в расчете стоимости; в анализе ценообразующих факторов на странице 47 и в расчете стоимости при корректировке на местоположение на странице 63 Отчета оценщик использует не актуальную на дату оценки информацию.

На странице 45 Отчета не представляется возможным проверить ссылку 25, в связи с чем невозможно подтвердить корректировку на рельеф; на странице 61 Отчета используется мнение специалистов, в соответствии с которым невозможно проверить и подтвердить исходную информацию, проверить применение корректировок; на странице 80 Отчета приводятся сводные данные опроса специалистов рынка недвижимости, по мнению которых, определяется срок реализации, которые использует оценщик на страницах 42,49,62 Отчета, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным.

В анализе ценообразующих факторов фактор срок экспозиции на странице 49 Отчета определяется с использованием экспертного мнения, в связи с чем невозможно подтвердить влияние факторов на спрос, предложение и цену объекта оценки.

Корректировка на дату реализации на странице 62 Отчета производится с использованием экспертного мнения, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. На странице 63 Отчета производится корректировка на коммуникации, информации на страницах 81-82 Отчета недостаточно для проведения данной корректировки.

Корректировка на местоположение на страницах 62- 63 Отчета производится оценщиком с использованием неактуального на дату оценки справочника, в связи с чем невозможно подтвердить стоимость объекта оценки.

Указанные выводы экспертов материалам дела не противоречат, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

На основании изложенного суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО **** результатов. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО Строительная компания «Ставр-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 07 августа 2017 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Ставр-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 31405+/-62 кв.м., по адресу: **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – строительство всесезонного спортивно-оздоровительного комплекса, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 123 860 000 (сто двадцать три миллиона восемьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Ставр-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 07 августа 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов

Мотивированное решение изготовлено 26 апреля 2018 год