Дело № 2-1042/2025 

УИД: 50RS0001-01-2024-013628-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года г. Балашиха, Московской области 

Балашихинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Бесединой Е.А., 

при секретаре Кузнецовой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в интересах ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» о возмещении стоимости расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, 

установил:

Межрегиональная общественная организация Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма», ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД), в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство построить объект недвижимости – однокомнатную квартиру, со строительным номером №, площадью 23,28 кв.м, общей площадью 23,28 кв.м, расположенную на 10 этаже, в секции № по адресу: 

<

адрес>, Балашихинский р-он, 

<

адрес> приема-передачи квартиры был подписан 07.07.2023, в соответствии с которым ФИО1 была передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, г.о.Балашиха, 

<

адрес>. В день осмотра квартиры были обнаружены недостатки качества отделки квартиры. По истечение 60 дней с даты составления осмотра квартиры недостатки не были устранены. Согласно экспертному исследованию стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 522 062,53 руб. ФИО1 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в квартире недостатков, требования ФИО1 ответчик оставил без удовлетворения.

Согласно пункту 18.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД) от ДД.ММ.ГГГГ, все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или с связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Претензионный порядок урегулирования споров является обязательным для сторон. Если стороны не достигнут соглашения в течение месяца с момента получения стороной письменной претензии, другая сторона может обратиться в суд по месту исполнения договора. С указанным пунктом истец не согласен, считает его незаконным и нарушающим его права как потребителя.

Истец просит суд взыскать с ответчика в пользу ФИО1 стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 522 062,53 руб., неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 29.07.2023 по день принятия решения судом в размере 1% от стоимости расходов, далее взыскание производить по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от стоимости расходов, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 25% от суммы, присужденной судом, признать недействительным пункт 18.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД) от 22.03.2022; взыскать с ответчика в пользу Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» штраф в размере 25% от суммы, присужденной судом, расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 26 000 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен, в иске просил рассмотреть дело в отсутствие стороны истца.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» в судебное заседание не явился, извещен, направил письменные возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении требований о взыскании суммы недостатков свыше 3% от цены договора, в случае удовлетворения требований снизить размер неустойки и штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ, снизить размер компенсации морального вреда, судебные расходы распределить пропорционально удовлетворенным требованиям, предоставить отсрочку исполнения решения суда до окончания действия постановления Правительства от 18.03.2024 № 326.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.03.2022 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД), в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство построить объект недвижимости – однокомнатную квартиру, со строительным номером №, площадью 23,28 кв.м, общей площадью 23,28 кв.м, расположенную на 10 этаже, в секции № по адресу: 

<

адрес>, Балашихинский р-он, 

<

адрес>. 

Акт приема-передачи квартиры был подписан 07.07.2023, в соответствии с которым ФИО5 была передана квартира № 262, расположенная по адресу: Московская область, г.о.Балашиха, 

<

...>. В день осмотра квартиры были обнаружены недостатки качества отделки квартиры. 

Согласно экспертному заключению, подготовленному ООО «Ланс Групп, стоимость затрат на устранение дефектов в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.о.Балашиха, 

<

адрес> составляет 522 062,53 руб.

Стоимость проведения исследования составила 26 000 руб. и была оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Направленная истцом 30.08.2023 в адрес ответчика претензия с требованием о выплате ФИО4. стоимости устранения выявленных недостатков и расходов на оплату услуг экспертного учреждения оставлена без удовлетворения.

Представитель ответчика не согласился со стоимостью, указанной в представленном истцами заключении, заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением Балашихинского городского суда Московской области от 13.02.2025 по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1».

Согласно заключению экспертов № 582-СТЭ от 20.02.2025 в объекте долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, г.о.Балашиха, 

<

адрес>, имеются строительные недостатки. Все недостатки, представленные в заключении экспертов, возникли в результате нарушений застройщиком норм и правил строительства, установленных действующим законодательством РФ, допущенных при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства. Указанные недостатки являются устранимыми во время проведения ремонтно-отделочных работ. Стоимость устранения строительных недостатков составляет 297 859,47 руб.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, которое отвечает требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ, заключение является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию. Перед проведением судебной экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В заключении экспертами даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей не усматривается.

В силу положений ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

При разрешении настоящего спора судом установлено, что истцам передан объект долевого строительства, имеющий ряд существенных недостатков, то есть не соответствующий условиям заключенного договора.

Так как наличие недостатков в квартире истцов нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, и объективно не оспорено, следовательно, обстоятельств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, последним суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов по устранению недостатков в размере 297 859,47 руб.

Довод представителя ответчика со ссылкой на ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ о том, что общая сумма удовлетворенных требований не может превышать 3% от цены договора, суд отклоняет на основании следующего.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г. (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ).

В данном же случае права и обязанности сторон возникли до 01.01.2025, так как 07.07.2023 ФИО1 совместно с застройщиком составлен акт приемки-передачи квартиры и акт устранения замечаний, претензия о наличии недостатков направлена ответчику 30.08.2023, в связи с чем правило об ограничении суммы убытков тремя процентами от цены договора к спорным правоотношениям применению не подлежит.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, за период с 29.07.2023 по день принятия решения судом в размере 1% от стоимости расходов и по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от стоимости расходов. 

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период с 01.07.2023. до 30.06.2025. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.

В период с 01.07.2023 по 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляются исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%). 

При таких обстоятельствах, неустойку необходимо рассчитывать с 12.09.2023 по 21.03.2024, исходя из следующего расчета: 148,93 (297 859,47 x 1 x 1/150 x 7,5% = 148,93) х 192=28 594,56 руб. 

Таким образом, с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка за период с 12.09.2023 по 21.03.2024 в размере 28 594,56 руб. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истцы вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. № 1916) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

В связи с тем, что обязательство по возмещению ФИО1 стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 297 859,47 руб. на дату рассмотрения дела ответчиком не исполнено, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков - 297 859,47 руб., за каждый день просрочки, но не более суммы таких расходов, при этом в решении суда полагает возможным указать, что неустойка взыскивается до момента фактического исполнения обязательства, начиная с 01.07.2025, согласно Постановлению Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» моральный вред, причиненный гражданину-участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина-участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает, что истцам действиями ответчика причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, и взыскивает с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. в пользу ФИО1, который является разумным и соответствует степени нарушения обязательств со стороны ответчика.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Статьей 3 Федерального закона от 08 августа 2024 г. N 266-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года. 

При этом, судебная коллегия также отмечает, что согласно статьи 2 Федерального закона от 08.08.2024 года N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положения названного федерального закона применяются при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего федерального закона, а в рамках данного спора неустойка и штраф за период со дня вступления в силу данного федерального закона не взыскиваются.

Поскольку истцом в адрес ответчика претензия была направлена 30.08.2023, то есть вне периода действия моратория, срок её исполнения наступил до вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 года N 266-ФЗ, требования истца о взыскании в его пользу, а также в пользу ФИО1 штрафа являются обоснованными. 

С учетом вышеизложенных норм закона, штраф подлежит взысканию на основании ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Таким образом, штраф подлежит взысканию в размере 163 727 руб. (327 454,03? руб. (297 859,47 + 28 594,56 + 10 000)/2), по 81 863,50 руб. ?в пользу МООЗПП «Потребнадзор» и ФИО1. 

Предусмотренный статьей 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть формой предусмотренной законом неустойки.

Ответчиком заявлено о снижении штрафа, просит суд учесть, что Группа компаний Гранель, в систему которых входит ответчик, неоднократно выступала в качестве привлеченного застройщика/инвестора который при поддержке органов власти Москвы и Московской области восстанавливал права дольщиков в других ЖК. В частности ГК Гранель восстановила нарушенные права дольщиков: ЖК «Лебединое Озеро» (строительство приостановлено в 2015 году); ЖК «Лесная опушка» (строительство приостановлено в 2010 году): ЖК «Высокие жаворонки» (строительство приостановлено в 2016 году). Как видно, данные стройки приостановлены более 8 (восьми) лет назад. При вынесении решения ответчик просит принять во внимание интересы других граждан - участников долевого строительства, которые состоят в скорейшем получении квартир, а не в доведении застройщика до банкротства.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Учитывая изложенное, суд полагает сумму штрафа подлежащей уменьшению до 40 000 руб. каждому, что соответствует последствиям нарушения обязательств. 

Истец просит признать пункт 18.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД) от 22.03.2022 – недействительным.

Согласно пункту 18.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД) от 22.03.2022, все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или с связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Претензионный порядок урегулирования споров является обязательным для сторон. Если стороны не достигнут соглашения в течение месяца с момента получения стороной письменной претензии, другая сторона может обратиться в суд по месту исполнения договора. 

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В силу части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 17 Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Правила подсудности дел о защите прав потребителей носят императивный характер, в связи с чем, в договоре долевого участия с потребителем застройщик не вправе установить иную подсудность.

Ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.08.2024) "О защите прав потребителей" предусмотрено, что недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

При этом ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения иска в указанной части у суда не имеется, поскольку дело уже принято к производству с учетом части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку для определения стоимости устранения строительных недостатков истцу требовалось проведение досудебного исследования, а также принимая во внимание подтверждение расходов представленными платежными документами, суд полагает возможным взыскать данные расходы с ответчика в пользу истца – Межрегиональной общественной организация Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в сумме 26 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета городского округа Балашиха Московской области пропорционально удовлетворенной части исковых требований государственную пошлину в размере 9 636 руб.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» в интересах ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 297 859,47 руб., неустойку за период с 12.09.2023 по 21.03.2024 в размере 28 594,56 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф 40 000 руб., а всего 376 454 руб., 

Взыскивать с ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку с 01.07.2025 до момента фактического исполнения обязательства по исполнению судебного решения в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков – 297 859,47 руб., за каждый день просрочки, но не более суммы таких расходов.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» (ИНН 

<

***>) в пользу Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Потребнадзор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 26 000 руб., штраф в размере 40 000 руб., а всего 66 000 руб. 

В удовлетворении иска в части признания п. 18.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома № ПЕХ-К11-К-262/ИП/А/СМ(ОТД) от 22.03.2022 недействительным, взыскании неустойки, штрафа в большем размере отказать.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мата 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» предоставлена отсрочка исполнения решения в части уплаты убытков в виде стоимости устранения недостатков до 30.06.2025 включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Гранель Гамма» (ИНН 

<

***>) госпошлину в доход местного бюджета городского округа Балашиха Московской области в размере 9 636 руб.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Беседина Е.А. 

Решение в окончательной форме принято 04.04.2025

____________________