УИД 74RS0004-01-2023-004344-55

Дело № 2-79/2024 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 13 мая 2024 года

Ленинский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи: Барановой Ю.Е.,

при секретаре: Миллер А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом изменений) к ООО «СЗ «Привилегия-3» о взыскании:

- неустойки за нарушение сроков передачи квартиры с 01.07.2023 по 13.05.2024 в размере 2 276 032 руб., продолжив начисление по ставке 1/150 от ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства;

- неустойки за невыполнение требования потребителя в период с 16.05.2023 по 13.05.2024 в размере 793 443,56 руб.;

- стоимость устранения недостатков работ в размере 217 979 руб.;

- в счет компенсации за уменьшение площади квартиры 146 253 руб.;

- в счет компенсации морального вреда 300 000 руб.; 

- штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы;

- расходов на юридические услуги в размере 40 000 руб.

В обоснование иска указал, что 28.09.2022 заключил с ответчиком договор участия долевого строительства №, оплатив 6 710 000 руб. Срок сдачи квартиры не позднее 30.03.2023, однако, до настоящего времени акт приема-передачи квартиры не подписан, в связи с чем подлежит взысканию неустойка. В квартире выявлены недостатки, о чем сообщено ответчику в заявлениях от 11.05.2023, 25.05.2023, 02.06.2023. Поскольку строительные недостатки ответчиком не устранены, 29.06.2023 направлена претензия, которая не удовлетворена. Также установлено, что площадь передаваемой квартиры меньше, чем предусмотрено договором. Полагает, что нарушены его права как потребителя.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании иск поддержали, указав, что до настоящего времени квартира не передана.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Привилегия-3» ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по основаниям, указанным в отзыве.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 6, части 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передаче объекта предшествует обязанность застройщика направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручить лично под расписку сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При рассмотрении дела установлено, что 28.09.2022 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому в собственность истцу передается квартира площадью 91,3 кв.м. в 

<

адрес> Цена договора составила 6 710 000 руб. Срок сдачи квартиры определен не позднее 30.03.2023 (п. 3.2 договора).

Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

При исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена ответственность застройщика перед гражданином - участником долевого строительства за нарушение предусмотренного частью 6 этой нормы срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. При этом размер ответственности дифференцирован в зависимости от того, является ли выявленный недостаток (дефект) жилого помещения, основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания. В случае если наличие такого недостатка не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер ответственности определяется исходя из 1% за каждый день просрочки от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.

Согласно заключению экспертов ООО Центр судебных исследований «Паритет» № от 27.03.2024 спорная квартира истца имеет строительные недостатки, которые не соответствуют проектной документации и обязательным требованиям. Стоимость устранения всех недостатков составляет 217 979 руб. Данные недостатки являются несущественными и не препятствуют проживанию истца в квартире. 

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры с 01.07.2023 (окончание действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479) по 13.05.2024.

Вместе с тем, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 включительно неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Указанное постановление вступило в законную силу 22.03.2024. 

Следовательно, начислению не подлежит неустойка за период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

В период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

На момент срока передачи спорного объекта долевого строительства – 30.03.2023 действовала ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5%.

Стороны в судебном заседании не оспаривали, что спорная квартира до настоящего времени не передана.

В соответствии с названными выше положениями норм права, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 889 075 руб. (6710000*265 дн.)/150х7,5%).

Также истец просит продолжить начисление неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства по день фактического исполнения обязательства.

Учитывая положения постановления Правительства РФ № 326, продолжение начисления неустойки возможно с 01.01.2025, то есть после истечения периода моратория.

Разрешая ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд находит его подлежащим удовлетворению исходя из следующего. 

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд, принимая во внимание, что неустойка по своей природе не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом она направлена на восстановление его прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, учитывая период просрочки, приходит к выводу, что размер неустойки подлежит снижению с 889 075 руб. до 500 000 руб. 

По мнению суда, данный размер неустойки в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истца, которому будет компенсировано нарушенное право на своевременное получение объекта долевого строительства, - с одной стороны и ответчика, на которого должно быть возложено бремя оплаты неустойки за нарушение принятого на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, - с другой стороны. 

Истец просит взыскать расходы на устранение строительных недостатков и неустойку в размере 1% за невыполнение требования об устранении недостатков, ссылаясь на основании ст.ст. 22, 23 Закона о защите прав потребителей.

Данное требование не подлежит удовлетворению.

Настоящий спор возник из правоотношений по договору участия в долевом строительстве, виду чего к спорным правоотношениям применим специальный закон - № 214-ФЗ от 30.12.2004, а в той части, которой правоотношения сторон не урегулированы таким законом, подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей».

Так, акт приема передачи объекта не подписан, истец квартиру не принял, право собственности на объект долевого строительства не зарегистрировал, следовательно, у ответчика не возникла обязанность устранять выявленные истцом недостатки и возмещать убытки в этой части. 

Следует отметить, что истец не лишен права обратиться с требованием о возмещении расходов на строительные недостатки после оформления права собственности на квартиру по иным основаниям.

Разрешая требования о взыскании в счет компенсации за уменьшение площади квартиры 146 253 руб., суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора долевого участия от 28.09.2022 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади. 

Согласно п. 3.1 договора застройщик обязан передать квартиру общей проектной площадью 91,3 кв.м., терраса – 18,3 кв.м.

Пунктом 4.7 договора определено, что если площадь квартиры окажется меньше той, которая указана в п. 3.1 договора, а разница составить 5 и более процентов, то осуществляется доплата исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры.

Заключением экспертов ООО Центр судебных исследований «Паритет» № 231020-01-Э от 27.03.2024 определено, что площадь террасы спорной квартиры меньше проектной на 1,99 кв.м., что менее 5% от допустимой разницы. 

Истцом не представлено доказательств того, что уменьшение площади террасы спорной квартиры влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.

Учитывая изложенное, принимая во внимание пункт 4.7 договора, руководствуясь статьями 309, 310, 421, 422, 424, 431, 1102 ГК РФ, пунктами 1 и 2 статьи 7 Федерального Закона № 214-ФЗ, суд приходи к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры, поскольку договором предусмотрена возможность отклонения площади квартиры от указанной в договоре в большую или меньшую стороны.

Вместе с тем, поскольку в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства установлено нарушение прав потребителей, суд приходит к выводу о применении к спорным правоотношениям положения пункта 6 статьи 13, статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет компенсации морального вреда и штрафа в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы.

Принимая во внимание, что ответчик не передал квартиру и не удовлетворил законные требования истца добровольно, а также, учитывая степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, считает подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 10 000 руб.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, сумма штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя составляет 255 000 руб. ((500000 + 10000) х 50%).

Учитывая, что штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», является разновидностью санкции, установленной законом за ненадлежащее исполнение возникших перед потребителем обязательств, принимая во внимание существенные обстоятельства дела, ходатайство ответчика, суд приходит к выводу о возможности применения положений ст. 333 ГК РФ при взыскании указанного штрафа и снижении его размера до 100 000 руб.

Согласно п. 1 постановления Правительства РФ № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Следовательно, ответчику в части взыскания неустойки и штрафа в порядке исполнения решения суда предоставляется отсрочка его исполнения до 31.12.2024 включительно.

Истец просит взыскать расходы на юридические услуги в размере 40 000 руб.

В подтверждение указанных расходов представлены: договор от 21.07.2023, чек на сумму 10 000 руб. и на сумму 30 000 руб. (т. 1 л.д. 82-85). 

Из материалов дела следует, что истцу оказаны представителем следующие услуги: консультация, подача претензии ответчику, подготовлено и подано исковое заявление, участие в судебных заседаниях 26.09.2023, 19-20.10.2023, 13.05.2024.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Ответчиком представлены возражения относительно чрезмерности заявленной суммы расходов на представителя, к которым в подтверждение представлено письмо Союза «Южно-Уральская торгово-промышленная палата» (ЮУТПП) о стоимости аналогичных юридических услуг.

Учитывая положения ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, наличие заявления о чрезмерности суммы расходов на юридические услуги, оценив объем работы, проделанной представителем истца по настоящему гражданскому делу, категорию спора, продолжительность рассмотрения дела, суд с учетом требований разумности и справедливости определяемых к возмещению расходов считает необходимым возместить истцу денежную сумму на юридические услуги в размере 25 000 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 500 000 руб., в счет компенсации морального вреда – 10 000 руб., штраф – 100 000 руб., расходы на юридические услуги – 25 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, составляющей 7,5%, за каждый день, начисляемую на 6 710 000 руб., начиная с 01.01.2025 по день фактической передачи объекта долевого строительства по договору № от 28.09.2022. 

В удовлетворении остальной части заявленных требования отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» (ИНН №) в доход местного бюджета муниципального образования г. Челябинска государственную пошлину в размере 8 200 руб. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Ленинский районный суд города Челябинска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Председательствующий Ю.Е. Баранова

Мотивированное решение составлено 14 мая 2024 года.