72RS0013-01-2019-000469-34

Дело № 2-1341/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Тюмень 26 июля 2019 года 

Калининский районный суд г.Тюмени в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.М.

при секретаре Сафаровой Э.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

по встречному иску ФИО2, ФИО4, ФИО5 к ФИО1 о признании договора незаключенным, возложении обязанности по освобождению жилого помещения,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что 14 июля 2003 года между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО1 приобрел у ответчиков квартиру по адресу: 

<

адрес>, обязательства по оплате цены имущества в размере 118 812,00 рублей им исполнены при подписании договора, квартира передана ему по акту приема-передачи. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась. Сделка является основанием для возникновения права собственности на имущество. Вместе с тем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанное жилое помещение, так как государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется на основании совместного заявления сторон договора. Ответчики соответствующих действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не совершают, на устные обращения истца ответили отказом. В связи с уклонением ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности, истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в судебном порядке.

ФИО2, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с встречным иском к ФИО1 о признании договора незаключенным, возложении обязанности по освобождению помещения. Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, договор составлен лишь одним из собственников квартиры ФИО3, при этом ФИО6, являющиеся собственниками квартиры, договор купли-продажи не подписывали, цену квартиры не согласовывали, согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры получено не было. Данная сделка является ничтожной в силу ст. 65 СК РФ, ст. 169 ГК РФ как явно противоречащая интересам малолетних детей. Цена договора является заниженной, нарушает право малолетних собственников на одновременное приобретение другого жилого помещения. Договор купли-продажи составлен с нарушениями, предъявляемыми к письменной форме сделки, имеет дописки, от имени детей договор должна была подписывать мать ФИО2, как указано в преамбуле договора, договор не содержит указаний на реквизиты документов, устанавливающих полномочия законных представителей детей. В 2003 году сделки с недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации, незарегистрированный договор не является заключенным и действительным. В связи с указанным, договор купли-продажи квартиры не может считаться заключенным и не порождает правовых последствий. Фактическое владение и пользование имуществом не влечет возникновения прав на объект недвижимого имущества, в связи с чем, жилое помещение по адресу: 

<

адрес> подлежит освобождению ответчиком. В связи с указанным, истцы по встречному иску просят признать договор № 33 от 14 июля 2003 года купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> незаключенным, обязать ответчика освободить вышеуказанную квартиру.

В судебном заседании истец ФИО1 – ответчик по встречному иску, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, против удовлетворения исковых требований возражал, представил письменные возражения, в которых, в том числе, заявил о пропуске истцами по встречному иску срока исковой давности (л.д.150-153). Пояснил, что квартира ответчиков, расположенная в одноэтажном двухквартирном доме, граничила с его территорией, используемой для производственной деятельности, следствие чего стали возникать конфликты. Для устранения конфликтов он предложил ответчикам выкупить квартиру, цена была согласована по оценке БТИ, договор был подписан продавцами ФИО3 и ФИО2 лично, произведен расчет за квартиру. Объект недвижимости был освобожден ответчиками добровольно и передан ему. 

Ответчик ФИО7, являющийся третьим лицом по встречному иску, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 согласился, ссылаясь на исполнение истцом обязательств по договору, встречный иск находит необоснованным. Пояснил, что расчет за квартиру ФИО1 был произведен, денежные средства были переданы ему как лицу, занимающемуся финансовыми вопросами семьи.

Ответчик – истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала встречные исковые требования. Пояснила, что после возникновения конфликта с ФИО1 из-за использовании территории, они были приглашены в офис ФИО1, который предложил им взамен квартиры на 

<

адрес>. Они согласились на сделку, квартира по 

<

адрес> не имела ни водопровода, ни канализации, использовалась ими как дача. Всеми делами занимался муж ФИО3, который приносил ей документы на подпись, она подписывала документы, не читая, полагала, что подписывает договор мены, согласия на заключение договора купли-продажи квартиры она не давала. В 2015 году она узнала об оформлении квартиры на 

<

адрес> в единоличную собственность ФИО3, брак с которым уже был расторгнут. При рассмотрении дела об определении долей в квартире на ФИО8 выяснилось, что они являются собственниками долей в квартире по 

<

адрес>, вследствие чего их иск был оставлен без рассмотрения. 

Ответчики - истцы по встречному иску ФИО4, ФИО5 в судебном заседании поддержали встречные исковые требования, против удовлетворения первоначального иска возражали. Пояснили, что проживали в квартире по 

<

адрес> до 1999 года, впоследствии переехали в квартиру на 

<

адрес>, прежним жильем пользовались как дачей. Вследствие малолетнего возраста юридической оценки произошедшему дать не могут, однако в 2003 году пользоваться дачей перестали, слышали про обмен квартиры на другую, из полученных претензий узнали, что имело место продажа квартиры.

Представитель ответчиков ФИО2. ФИО4, ФИО5, являющимися истцами по встречному иску, - ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявила ходатайство о применении срока исковой давности (л.д.58-59), представила письменный отзыв на исковое заявление (л.д.90-93), поддержала встречные исковые требования в полном объеме, дополнительно ссылаясь на ничтожность сделки, применение последствий которой могут быть произведены судом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2, ФИО5. ФИО4 – не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

На основании договора передачи (приватизации) квартиры в собственность от 29 ноября 1995 года в собственность ФИО3, ФИО2, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (л.д.15).

14 июля 2003 года между ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО4 (в качестве продавцов) и ФИО1 (в качестве покупателя) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объект недвижимого имущества: 

<

адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 53,6 кв.м, в жилом 

<

адрес> в 

<

адрес>.

В соответствии с п. 3.1 договора стороны определили стоимость квартиры в 118 812,00 рублей. Цена договора уплачивается покупателем продавцу при подписании договора (п. 3.2 договора). 

По условиям договора, передача отчуждаемого объекта недвижимости осуществляется по передаточному акуту, с момента подписания которого покупатель приступает к физическому использованию имущества.

В обязанности продавца входит после подписания передаточного акта передать покупателю документы, подтверждающие право собственности на объект, выполнить необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности (раздел 5 договора).

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрена обязанность покупателя уплатить за приобретаемый объект цену в соответствии с условиями и порядком, установленном договором (л.д.121-122).

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, фамилия которой изменена на Рудич в связи с заключением брака – л.д.104), и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приходятся ФИО3 и ФИО2 детьми, что подтверждается свидетельствами о рождении (л.д.105).

Брак между ФИО3 и ФИО2 прекращен 14 января 2013 года, что подтверждается свидетельством о расторжении брака (л.д.103).

На момент заключения договора купли-продажи от 14 июля 2003 года, ФИО4 и ФИО4 являлись несовершеннолетними, договор купли-продажи, подписан ФИО2 и ФИО3, в том числе за несовершеннолетних.

По акту приема-передачи от 14 июля 2003 года 

<

адрес> передана продавцами покупателю ФИО1 (л.д.123).

Экспертным заключением ФБУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы от 13 июня 2019 года установлена принадлежность подписи в договоре и акте приема-передачи ФИО2 (л.д.197-201).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Вопреки доводам представителя ответчика, требования к форме сделки купли-продажи недвижимого имущества соблюдены. Отсутствие подписей продавцов на каждой странице договора не свидетельствует о несоблюдении письменной формы сделки, также нет оснований полагать, что была произведена подмена 1 страницы договора, которая была иного содержания, в частности, предусматривала условия мены, так как акт приема-передачи от 14 июня 2003 года, подписанный продавцами, состоящий из одной страницы, содержит сведения о передаче покупателю имущества по договору купли-продажи № 33.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Норма ч. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом, государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи № 33 от 14 июля 2003 года от продавцов к покупателю не произведена.

04 апреля 2016 года в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности на квартиру по 

<

адрес> ФИО5, ФИО2, ФИО4 – по ? доле в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.12-14).

03 декабря 2018 года истец направил в адрес ответчиков претензии о рассмотрении возможности обращения в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру 17.12.2018 года, при невозможности общения в указанную дату просил сообщить в письменной форме об удобном дне обращения в регистрирующий орган (л.д.16-34).

Данные претензии ответчиками получены, что ими не оспаривается, в регистрирующий орган они не обратились, письменного ответа не направили, и, как следует из объяснений ответчиков, такого намерения они не имеют, что подтверждается, в том числе, предъявлением встречного иска.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что после подписания договора купли-продажи от 14 июля 2003 года и акта приема-передачи продавцы фактически исполнили сделку, передали квартиру ФИО1, освободив жилое помещение и прекратив ее использование, снялись с регистрационного учета, что подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, сведениями отдела адресно-справочной работы УМВД России по 

<

адрес>, согласно которым ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО5 с ноября 2003 года зарегистрированы по адресу: 

<

адрес>.

Норма ч. 1 ст. 164 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки купли-продажи, предусматривала необходимость государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

При разрешении требований о государственной регистрации сделки, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате (пункты 62, 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Несмотря на то, что в настоящее время закон не предусматривает обязательной государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества, устанавливая требование о государственной регистрации перехода права собственности, учитывая, что договор купли-продажи заключен в 2003 году, суд проверяет не только исполнение продавцом обязанности по передаче имущества, но и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В подтверждение исполнения обязательств покупателя по оплате стоимости квартиры представлена расписка ФИО3 от 20 ноября 2018 года, в соответствии с которой ФИО3 подтверждает факт оплаты по договору № 33 от 14 июля 2003 года в размере 118 812,00 рублей при подписании договора (л.д.11). Факт получения от ФИО1 денежных средств в размере 118 812,00 рублей в счет оплаты стоимости квартиры ответчик ФИО3 подтвердил в судебном заседании.

Из материалов дела следует, что 14 июля 2003 года ООО «Терем» в лице директора ФИО1, и ФИО3 заключен договор о переуступке прав по договору № от 20 мая 2003 года на долевое строительство, в соответствии с которым ФИО3 была уступлена доля в долевом строительстве жилого дома в квартале 

<

адрес> в 

<

адрес> в виде двухкомнатной квартиры площадью 79,75 кв.м. С момента подписания договора права и обязанности уступающего долю переходят к дольщику. По условиям договора о переуступке прав по договору от 14 июля 2003 года, за совершение уступки доли дольщик оплачивает 118 812,00 рублей после подписания договора. 

В судебном заседании установлено, что жилой дом, являющийся объектом долевого строительства введен в эксплуатацию, квартира по адресу: 

<

адрес> передана ФИО3, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается, ФИО3 зарегистрирован в ней по месту жительства с 22 ноября 2013 года (л.д.54).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При буквальном толковании условий договора купли-продажи № 33 от 14 июля 2003 года и условий договора о переуступке прав по договору на долевой строительство от 14 июля 2003 года, учитывая даты и цену договоров, суд пришел к выводу, что денежные средства, полученные ФИО3 от продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> были им внесены в приобретение имущественных прав в отношении квартиры по договору на долевое строительство. При этом, в силу ч. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. О продаже квартиры по 

<

адрес> путем вноса в долевое строительство ответчики - истцы по встречному иску указывали и при подаче искового заявлении в 2016 году в Центральный районный суд г.Тюмени (л.д.130-133).

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства покупателя ФИО10 по предоставлению встречного исполнения по договору купли-продажи квартиры в виде ее оплаты истцом исполнены. 

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи сторонами исполнен, квартира по адресу: 

<

адрес> передана продавцами покупателю ФИО1, который, в свою очередь, исполнил обязательства по оплате жилого помещения. Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО1 не произведена, ответчики от государственной регистрации уклоняются.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что права истца как приобретателя по договору нарушены, в связи с чем, имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> судебном порядке.

Ответчиками заявлено о применении срока исковой давности, который, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, составляет три года.

В силу разъяснений, содержащихся в 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Учитывая, в пункте 5.1.2 договора купли-продажи на продавцов возложена обязанность по совершению действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности, при этом по общему правилу, установленному в п.5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, суд пришел к выводу, что ФИО1 о нарушении своего права узнал в 2018 году при отказе стороны договора явиться в регистрирующий орган для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В связи с чем, срок исковой давности ФИО1 не пропущен.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 следует удовлетворить, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> судебном порядке.

При разрешении встречного иска, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как указано выше, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Норма ч. 3 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Тот факт, что стороны произвели исполнение сделки купли-продажи недвижимого имущества, судом установлен.

В силу ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

При этом, исходя из положений ст. 61 СК РФ, устанавливающей равенство родительских прав в отношении детей, то обстоятельство, что договор купли-продажи от имени несовершеннолетних подписан не матерью ФИО2, а отцом ФИО3, юридического значения не имеет. Тот факт, что ФИО2 знала о совершенной сделке, лично подписывала договор купли-продажи, установлен в судебном заседании.

При этом, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних не влечет ничтожности сделки, а является основанием для признания такой сделки недействительной, при установлении факта того, что сделка нарушает права и законны интересы.

В пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), статья 169 ГК РФ).

Учитывая, что на денежные средства от продажи квартиры по 

<

адрес> приобретена квартира большей площадью, при этом на тот момент ФИО3 и ФИО2 состояли в браке, проживали совместно вместе с несовершеннолетними детьми, явного противоречия сделки купли-продажи интересам детей не усматривается. Права и обязанности по договору на долевое строительство предметом рассматриваемого дела не являются.

Оценка обстоятельств заключения договора купли-продажи дана судом при разрешении первоначального иска, при этом принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю, в связи с чем, оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора купли-продажи незаключенным, возложении на ФИО1 обязанности по освобождению жилого помещения не имеется. 

Также ответчиком по встречному иску ФИО1 заявлено о применении срока исковой давности к встречным исковым требованиям, который составляет три года.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества подписан ФИО2 в 2003 году, ФИО5 и ФИО4 достигли совершеннолетия в 2010 и 2012 годах соответственно, кроме того, исковое заявление, поданное в Центральный районный суд г.Тюмени ФИО2, ФИО5, ФИО4, в котором истцы ссылались на обстоятельства продажи квартиры, подписано ими 24 декабря 2015 года, срок исковой давности по требованиям о признании договора незаключенным истцами пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречного иска ФИО2. ФИО5. ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным, возложении обязанности по освобождению жилого помещения надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 28, 196, 200, 218, 431, 432, 549-551 Гражданского Кодекса РФ, ст.ст. 13, 56, 67, 68, 98, 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер объекта № от ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 к ФИО1.

Взыскать с ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300,00 рублей в равных долях – по 75,00 рублей с каждого.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2, ФИО4, ФИО5 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, возложении обязанности по освобождению квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий судья О.М.Еремина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.