дело № 3а-398/2021

УИД 36OS0000-01-2021-000216-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2021 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Жуковской И.В.,

с участием:

представителя административного истца по ордеру адвоката Ткачука М.И.,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности Гоголи К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Воронежский областной суд с названным выше административным исковым заявлением, предъявленным к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, с кадастровым номером №, площадью 52 826 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, в размере 21 395 000 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что ей на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок. 

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2020 года, дату проведения государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области». 

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 172 584 655 руб. 04 коп., сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 19 января 2021 года. 

Вместе с тем согласно отчету об оценке ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № 246 от 28 апреля 2021 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 21 395 000 руб.

Таким образом, установленная приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вынужденную уплачивать налоговые платежи в завышенном размере. 

В связи с изложенным, ФИО1 просит изменить в отношении спорного земельного участка кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Определением Воронежского областного суда от 20 мая 2021 года административное исковое заявление принято к производству суда, произведена замена ненадлежащего административного ответчика правительства Воронежской области на надлежащего административного ответчика департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Также указанным определением суда от 20 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области».

Определением Воронежского областного суда от 09 июня 2021 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта оценки, производство по делу приостановлено. 

Определением Воронежского областного суда от 16 сентября 2021 года, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 5562/6-4 от 02 августа 2021 года.

Определением Воронежского областного суда от 16 сентября 2021 года, занесенным в протокол судебного заседания, в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ приняты уточнения административных исковых требований, согласно которым ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года в размере 32 857 772 руб. Возложить обязанность по оплате судебной экспертизы на административного ответчика.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

В судебном заседании представитель административного истца по ордеру адвокат Ткачук М.И. поддержал заявленные административные исковые требования с учетом уточнений, просил удовлетворить в полном объеме. Дополнительно указал, что оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Представители административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности Гоголи К.К. возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки суду не сообщили.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя административного истца по ордеру адвоката Ткачук М.И., представителя заинтересованного лица ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности Гоголи К.К., исследовав письменные доказательства, допросив эксперта ФИО2, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 февраля 2021 года (т. 1 л.д. 14-16), ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 52826 +/- 989 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у ФИО1 заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают ее права и обязанности как физического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 февраля 2021 года следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2020 года и составляет 172 584 655 руб. 04 коп. (т. 1 л.д. 17).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области».

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представила в суд отчет об оценке ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № 246 от 28 апреля 2021 года, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 21 395 000 руб. (т. 1 л.д. 18-102).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью. 

В связи с этим судом назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года.

Заключением судебной оценочной экспертизы № 5562/6-4 от 02 августа 2021 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» отчета об оценке № 246 от 28 апреля 2021 года, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. 

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года в размере 32 857 772 руб. (т. 1 л.д. 207-226).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298 и от 25 сентября 2014 года № 611.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с выводами судебного эксперта не согласился, представив свои замечания относительно экспертного исследования, заявив ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Само по себе указание представителя заинтересованного лица на несоответствие заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности не является основанием для вывода, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена неверно.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО № 4).

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт может более тщательно выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Оценивая экспертное заключение, выполненное ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ, суд приходит к выводу, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиями статьи 82 КАС РФ, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристик, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка; экспертом обосновано применение одного сравнительного подхода, от применения иных оценочных подходов эксперт отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов по основным физическим и экономическим характеристикам.

Суд также учитывает, что заинтересованным лицом не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период.

Доводы заинтересованного лица о наличии недостатков в экспертном заключении вследствие применения корректировок, последовательности их применения к объектам-аналогам суд находит несостоятельными. 

При производстве судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом был применен сравнительный подход метод сравнения продаж. При расчете рыночной стоимости вводились процентные корректировки, в том числе корректировка скидка на торг, корректировка на функциональное назначение. Последовательность применения корректировок не может влиять на итоговое значение стоимости объекта-аналога. 

С учетом местонахождения спорного объекта (

<

адрес>) к подобранным в результате анализа рынка объектам-аналогам экспертом применена таблица № 88 справочника оценщика «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки - часть 1, Земельные участки - часть 2» под ред. ФИО3. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2018 (далее - Справочник), как наиболее приблеженной к проведенному анализу корректировки между земельными участками с разрешенным видом использования рекреация и промышленное назначение (под индивидуальную застройку).

Из положений Справочника следует, что эксперт перед применением того или иного поправочного коэффициента самостоятельно проводит анализ рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Для применения корректировок на разрешенный вид использования применена таблица, содержащая усредненные данные по России.

Корректировка 0,55 из таблицы № 97 Справочника, на что указывает заинтересованное лицо, является значительно меньше расчетной величины, в связи с чем не могла быть применена к объектам-аналогам. 

При определении корректировки по масштабному фактору в заключении эксперта применена таблица с усредненными показателями по России, но по группе «Земельные участки под офисно-торговую застройку и объекты рекреации (коммерческого назначения)», что не противоречит алгоритму расчета.

При допросе эксперт ФИО2 указала, что было бы некорректно, если бы по одному ценообразующему фактору применены корректировки «усредненные по России», а по другому фактору «для земельных участков, расположенных в регионах городов миллионников».

В заключение эксперта приведены скриншоты объявлений из информационно-статистических данных по рыночной стоимости предложенных земельных участков за исследуемый период, собранных на основе сервера www.vrx.ru Единой базы данных недвижимости Воронежа и базы архива объявлений. 

В заключении эксперта на страницах 26-30 подробно описан процесс анализа рынка и подбора объектов - аналогов, который нашел свое отражение в итоговой расчетной таблице.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердила выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, представила письменные пояснения и дополнительно пояснила, что для определения рыночной стоимости экспертом подбирались объекты-аналоги, в первую очередь, сопоставимые с объектом исследования по местоположению и площади земельного участка, с последующим применением корректирующих коэффициентов по отличающимся ценообразующим факторам. 

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла; заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

Заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 данного Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В отличие от оценщика, заключение которого отражается в отчете об оценке, эксперт делает свои выводы, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи доводы заинтересованного лица о несоответствии заключения эксперта отдельным положениям федеральных стандартов оценки не могут служить основанием для проведения по делу повторной экспертизы. В рамках судебной экспертизы исследования проводились в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы министерства юстиции Российской Федерации (Приказ Минюста от 20 декабря 2002 года № 346).

С учетом изложенного, допроса эксперта, суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 5562/6-4 от 02 августа 2021 года, в размере 32 857 772 руб..

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление поступило в суд 17 мая 2021 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Постановлением правительства Воронежской области от 22 октября 2020 года № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08 мая 2009 года № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым с 26 октября 2020 года департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 52 826 +/- 989 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения по состоянию на 01 января 2020 года в размере 32 857 772 (тридцать два миллиона восемьсот пятьдесят семь тысяч семьсот семьдесят два) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 17 мая 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

В удовлетворении административных исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2021 года.