Дело № 2а-692/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Южноуральск 12 ноября 2020 года 

Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Реутовой И.М.,

при секретаре Павловой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Южноуральского городского округа об оспаривании решения органов местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации Южноуральского городского округа об оспаривании решения органов местного самоуправления.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия указанного договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства. По истечении указанного выше срока действия договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен новый договор аренды земельного участка сроком действия на три года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. До истечения указанного выше он не успел окончить строительство дома. В настоящее время дом находится в состоянии возведения: установлен фундамент, возведен первый этаж (стены). ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на новый срок. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № первый заместитель Главы ответчика ФИО отказал ему в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов сославшись на то, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ с ним уже был заключен аренды для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года; на сегодняшний день дом не построен и не введен в эксплуатацию, право собственности на жилой дом не зарегистрировано. Считает указанный отказ незаконным. Разрешение, выданное ответчиком на ранее начатое строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома действует до ДД.ММ.ГГГГ, законность его выдачи ответчиком не оспаривается. Поскольку право собственности на неоконченный строительный жилой дом зарегистрировано за ним ДД.ММ.ГГГГ, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка. 

Просил суд признать незаконным отказ администрации Южноуральского городского округа в предоставлении в аренду земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства и в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №. Обязать ответчика предоставить ему данный земельный участок в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома и заключить с ним договор аренды земельного участка на срок не менее чем до ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца адвокат Коршунов С.Ю. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, указал, что поскольку администрация Южноуральского городского округа сочла невозможным заключение договора, она должна была изъять земельный участок и возместить компенсацию за объект незавершенного строительства. Администрация Южноуральского городского округа этим правом, предусмотренным ст. 39.6 Земельного кодекса РФ не воспользовалась и утратила данное право. В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ ФИО1 вправе получить участок без торгов, для завершения строительства. Согласно кассационного определения Верховного суда от 04 октября 2019 года № 89-КА19-2, у истца имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства и его последующей эксплуатацией путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды на срок не менее срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости до 2026 года.

Представитель администрации Южноуральского городского округа в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду отзыв, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя администрации, в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку действующим законодательством предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства собственнику этого объекта незавершенного строительства. Поскольку спорный земельный участок ранее предоставлялся истцу для завершения строительства на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, оснований для заключения нового договора аренды повторно без проведения торгов отсутствуют. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена обязанность администрации продлять срок действия договора аренды на срок не менее срока действия разрешения на строительство. Таким образом, земельный участок может быть предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства.

Представитель Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее КАС РФ), гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, при этом возлагая на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ и ФИО1 на основании постановления Главы Южноуральского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды на предоставление земельных участков в населенных пунктов № (л.д. 5-10, 11-12).

Согласно указанного договора администрация Южноуральского городского округа предоставила ФИО1 земельный участок в аренду за плату, площадью 1500 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, 

<

адрес>, кадастровый №, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ и ФИО1 на основании постановления администрации Южноуральского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № было заключено соглашение № о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13, 14-15).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ и ФИО1 на основании постановления администрации Южноуральского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № было заключено соглашение № о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-17, 18).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было выдано разрешение на строительство №, согласно которого администрация Южноуральского городского округа разрешила ФИО1 строительство индивидуального жилого дома в срок до 28 июля 2026 года (л.д. 30-31).

ДД.ММ.ГГГГ было за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27-29).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Южноуральского городского округа и ФИО1 без проведения торгов заключен договор аренды на предоставление земельных участков из земель населенных пунктов №, в отношении указанного земельного участка, сроком на три года (л.д. 19-24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Южноуральского городского округа с заявлением о продлении ему договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 25).

Поскольку объект незавершенного строительства был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ после окончания срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и на сегодняшний день объект не построен и не введен в эксплуатацию, право собственности на жилой дом не зарегистрировано, администрация Южноуральского городского округа отказала ФИО1 в предоставлении земельного участка без проведения торгов, о чем указала в своем ответе № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в судебном заседании, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., для строительства индивидуального жилищного строительства сроком, с учетом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

После истечения указанного срока истец земельный участок ответчику не возвратил и продолжает им пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

За пользование указанным земельным участком на основании договора установлена арендная плата, которую истец производил своевременно, задолженности не имеет, что не оспаривалось стороной ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С требованием о расторжении договора аренды ответчик к истцу не обращался. Администрация Южноуральского городского округа не обращалась в суд по истечении шести со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

В связи с тем, что истец не успел завершить строительство, до истечения срока договора аренды, истец обратился в администрацию Южноуральского городского округа с заявлением о заключении нового договора аренды, однако получил отказ, со ссылкой на то, что ему уже предоставлялся ранее указанный земельный участок для завершения строительства. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что, если объект, незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1, предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При этом, в случае отсутствия зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Первоначально договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, повторно договор аренды был заключен с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на три года, вместе с тем разрешение, выданное ответчиком на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу выдано на срок до ДД.ММ.ГГГГ, законность выдачи разрешения на строительство ответчиком не оспаривается.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства – недостроенного жилого дома, общей площадью 76,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку право собственности на неоконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ФИО1 земельного участка.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ. 

Таким образом, основания для заключения нового договора аренды того же земельного участка без проведения торгов земельного участка на новый срок с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации имеются.

Суд приходит к выводу, об отсутствии оснований у ответчика для отказа в заключении с истцом нового договора аренды данного земельного участка, и удовлетворению исковых требований, в части признания незаконным решения, об обязании заключить новый договор аренды земельного участка.

В соответствии с п.1 ч.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений. 

Поскольку срок выданного разрешения на строительство объекта недвижимости установлен до ДД.ММ.ГГГГ, то соответствующий договор аренды должен быть заключен на срок не менее чем до ДД.ММ.ГГГГ. 

Руководствуясь ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО1 к администрации Южноуральского городского округа об оспаривании решения органов местного самоуправления удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Южноуральского городского округа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства и заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать администрацию Южноуральского городского округа предоставить ФИО1 земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, заключив с ФИО1 договор аренды земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Челябинского областного суда через Южноуральский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись И.М. Реутова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 ноября 2020 года.

Копия верна:

Судья И.М. Реутова

Подлинник решения подшит в административное дело № 2а-692/2020, 

УИД: 74RS0045-01-2020-000980-69, которое находится 

в производстве Южноуральского городского суда Челябинской области.