Дело №3а-657/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 10 августа 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО3,

представителей административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [адрес], общей площадью 48553 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для базы отдыха, пионерского лагеря и детских дач, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 4746000 (Четыре миллиона семьсот сорок шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО2 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором указал о том, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 48553 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешённое использование: для базы отдыха, пионерского лагеря и детский дач, расположенного по адресу: [адрес]. Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2019 года. В отношении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером [номер] кадастровая стоимость земельного участка составляет 12453358,97 рублей. 

Административный истец ФИО2 считает, что утвержденная кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Посчитав, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, административный истец обратился в оценочную организацию ООО «И.» с целью установить рыночную стоимость участка на дату проведения кадастровой оценки земель в Нижегородской области. Оценочной организацией ООО «И.» был составлен отчет об оценке от 27.02.2020 года [номер], согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [адрес] по состоянию на 01 января 2019 года составляет 474600000 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородской областной суде представитель административного истца ФИО2 ФИО3 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном иске. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчет об оценке. Ходатайство удовлетворено.

Представители административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ФИО4, ФИО5 просили суд в удовлетворении административного искового заявления отказать. Указали, что кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером [номер] произведена на основании Федерального закона от 03 июня 2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», приказа Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

При государственной оценке применялся сравнительный подход и метод типового (эталонного) объекта недвижимости в связи с отсутствием достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости все земельные участки были разбиты на подгруппы в зависимости от вида использования, местоположения, площади объекта. Подгруппа объектов недвижимости, к которой относится объект недвижимости с кадастровым номером [номер] - подгруппа 4.3.2: земельные участки под рекреационную деятельность (площадью от 3 до 10 га, Борский, Кстовский районы). Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с сегментацией всех земельных участков на 14 сегментов по разрешенному использованию, без градации на категории земель.

Анализ объектов - аналогов участков категории - особо охраняемые природные территории показал, что их применение может привести к недостоверным итоговым значениям цены, так как зачастую это участки бывших турбаз и детских санаториев, на которых расположены не учтенные или ранее учтенные объекты капитального строительства. Часть таких земельных участков обременены арендой, а, значит, требуют корректировок. В соответствии с проведенным анализом рынка недвижимости на территории Нижегородской области ГБУ НО «Кадастровая оценка» было установлено, что полная и достоверная выборка аналогов имеется по разрешенному использованию «под ИЖС». Учитывая изложенные обстоятельства, в качестве объектов аналогов для расчета были использованы земельные участки под индивидуальное жилищное строительство с применением соответствующих корректировок на вид разрешенного использования.

Также указали о том, что представленный административным истцом отчет от 27.02.2020 года [номер] (далее также - Отчет), выполненный оценщиком ООО «И.» ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. В отчете не приведен анализ рынка земли Нижегородской области, отсутствует описание сегментов рынка земельных участков, из которых определен сегмент, к которому относится объект оценки - «земельные участки рекреационного назначения», что не позволяет однозначно и обоснованно отнести объект оценки к указанному сегменту рынка земли; оценщиком не проведено сравнение объекта оценки и аналогов по характеристикам «категория земельного участка» и «назначение земельного участка»; объекты-аналоги имеют отличия по характеристикам «категория земельного участка» и «назначение земельного участка» от объекта оценки. Оценщиком не проведено сравнение объекта оценки и аналогов по передаваемым правам. Объект оценки оценивается на праве собственности, для аналогов информация о собственности отсутствует.

Другие лица, привлеченные судом к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела в порядке, предусмотренном главой 9 КАС РФ.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением и не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного земельного участка. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало и не оспаривало права административного истца, не определяло оспариваемую стоимость. Учреждение просит суд рассмотреть данное административное дело без участия представителя с учётом позиции, изложенной в отзыве (л.д.99-109). 

В информации указывается, что объект недвижимости с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 25.11.2010 года. В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером [номер] вошел в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» в размере 12453358,97 рублей (л.д.114-119). 

Заинтересованное лицо администрация городского округа город Бор Нижегородской области в письменном отзыве просила суд в удовлетворении административного искового заявления отказать, так как кадастровая стоимость земельного участка была определена в установленном законом порядке, уменьшение размера кадастровой стоимости повлечет за собой уменьшение налогового платежа в бюджет (л.д.95-96).

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО1, предупрежденная об уголовной ответственности за отказ от дачи свидетельских показаний и за дачу заведомо ложных показаний, сообщила суду о том, что составляла отчет от 27.02.2020 года [номер] об оценке земельного участка с кадастровым номером [номер].

С целью составления отчета ею производился выезд на место и фотографирование объектов оценки. Пояснила суду о том, что земельный участок находится на территории Кантауровского сельсовета городского округа город Бор в деревне Линдо-Усад. Деревня располагается примерно в 20 км от города Бор. Земля имеет категорию: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешённое использование: для базы отдыха, пионерского лагеря и детский дач. Земельный участок застроен зданиями и сооружениями пионерского лагеря, базы отдыха, при этом некоторые объекты находятся в недостроенном состоянии и не эксплуатируются. Земельный участок оценивался в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 как условно свободный исходя из его фактического использования. Был избран сравнительный подход. Для сравнения были выбраны земельные участки именно с тем же видом разрешенного использования, что и объект оценки, и по состоянию на дату оценки - до 01.01.2019 года. Все объекты-аналоги возможно использовать под базу отдыха, пионерский лагерь. Не у всех объявлениях присутствует информация о категории земель, однако приоритетным является возможность использования объектов под базу отдыха. Все справочники оценщиков, в том числе и справочник под редакцией ФИО6, на который ссылается административный ответчик, не содержат корректировку на категорию земель. В справочниках содержится информация о корректировках на вид разрешенного использования и отсутствует информация о корректировках на категорию земель. Поэтому категория земель не является ценообразующим фактором, ценообразующим фактором является вид разрешенного использования, что подтверждается справочниками оценщика. 

В качестве аналогов из представленных 14 объектов ею были выбраны 5 объектов-аналогов. Взяты объекты, которые максимально отображают плотность выборки по цене, отброшены объекты с маленькими ценами, так как они значительно выбивались от средних цен. Все выбранные аналоги предназначены для отдыха, оздоровительной деятельности, имеют живописный ландшафт, расположены вблизи водоемов, имеют удобный подъезд, наличие или возможность подключения инженерных коммуникаций. Учитывался масштаб земельных участков. Пояснила, что использованный объект-аналог №1 в описании имеет указание, в том числе на возможное его использование под туристический комплекс, яхт-клуб, расположен на берегу реки Волга, поэтому мог быть отобран в качестве объекта-аналога. В описании к объекту-аналогу №4 указано о том, что земельный участок идеально подходит для санаторно - курортной зоны отдыха. 

Также пояснила, что использованный ею раздел сайта имеет в своей ссылке указание «prodazha», что видно на используемых ею скриншотах страниц. Поэтому все использованные ею объекты-аналоги находятся в собственности продавцов. Имеется другой раздел, где земельные участки находятся в аренде, который она не применяла при составлении Отчета. Кроме того, во всех объявлениях о продаже права аренды земельных участков в обязательном порядке отдельно указывается о продаже права аренды.

Ею применялись корректировки на удешевление при проведении торгов, на местоположение (удаленность от областного центра), на масштаб, на наличие (отсутствие) коммуникаций. В итоге корректировок цена получилась 97,75 руб. за кв.м. 

Полагала, что в составленном ГБУ НО «Кадастровая оценка» отчете об определении кадастровой стоимости подобраны объекты-аналоги из другого сегмента рынка - земельные участки малой площади под ИЖС. При этом земельные участки расположены не в городском округе Бор, а в Балахнинском, Арзамасском, Городецком и Кстовском районах, корректировка на местоположение оценщиками при определении кадастровой стоимости не была применена. Кроме того, в государственном отчете, подготовленном ГБУ НО «Кадастровая оценка», оцениваемый земельный участок отнесен к диапазону 3-10 Га, однако объекты - аналоги имеют площадь 900 м, 500 м, 1200 м и т.д. и они ошибочно отнесены к диапазону от 0,5 Га до 1 Га, хотя указанные объекты - аналоги имеют площадь менее 0,1 Га, так как 900 м - это 0,09 Га, 500 м. - 0,05 Га. Соответственно, корректировка должна была быть не 0,84, а 0,66, что привело к необоснованному завышению размера кадастровой стоимости на 25%. Полагает, что рынок ИЖС - это не тот рынок, который можно использовать для подбора объектов-аналогов для земель особо охраняемых территорий и объектов. Подобранные для установления кадастровой стоимости земельные участки не соответствовали оцениваемому по местоположению, по назначению, по площади. Цена на входе до применения корректировок 1400, 1200, 1700 рублей за кв.м., а цена на выходе - 256 руб. за кв.м. Отличие цены на входе от цены на выходе - 6,5 раз, что, по мнению свидетеля, при проведении государственной кадастровой оценке указывает на то, что объекты-аналоги подобраны не из того сегмента рынка, было применено большое количество корректировок, что повлияло на правильность результата определения кадастровой стоимости. 

Полагала, что рыночная стоимость земельного участка ею установлена правильно.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, изучив представленные доказательства, заслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика и свидетеля, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая 

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 13.11.2018 года №Сл-326-26657/18 «О проведении в 2019 году государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» постановлено провести в 2019 году государственную кадастровую оценку земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области. На государственное бюджетное учреждение Нижегородской области «Кадастровая оценка» возложена обязанность осуществить выполнение работ по определению кадастровой стоимости и составлению отчета об итогах государственной кадастровой оценки земель, указанных в пункте 1 настоящего распоряжения, в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с распоряжением Правительства Нижегородской области от 12.03.2018 года №253-р создано ГБУ НО «Кадастровая оценка», основной целью деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере 12453358,97 рублей.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 48553 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для базы отдыха, пионерского лагеря и детских дач, расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.07.2020 года (л.д.117-119). 

При таких обстоятельствах ФИО2 является лицом, заинтересованным в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер].

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 25.11.2010 года. В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером [номер] вошел в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» в размере 12453358,97 рублей (л.д.114-119). 

В таком случае кадастровая стоимость может быть оспорена по состоянию на дату оценки - 01.01.2019 года, что и просит административный истец.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 27.02.2020 года [номер], составленный оценщиком ООО «И.» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2019 года составляет 474600000 рублей (л.д.14-72).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный Отчет, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки –земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Из представленного отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком в отчете обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при их составлении документах и источниках информации.

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером [номер]. Из отчета следует, что местоположение земельного участка: [адрес] Земельный участок общей площадью 48553 кв.м, относится к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешённое использование: для базы отдыха, пионерского лагеря и детский дач. Используется для размещения зданий базы отдыха (часть строений не завершены). Подъездные пути асфальтированы. Доступные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, отопление.

Наиболее эффективным использованием согласно пункту 20 ФСО №7 признано его фактическое использование - для размещения зданий и сооружений базы отдыха, то есть для размещения рекреационных объектов (л.д.23 оборот).

В отчете об оценке содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации и Нижегородской области в период, предшествующий дате оценки земельного участка, со ссылками на источник информации. С целью установления рыночной стоимости земельного участка в отчете указаны тенденции отечественного рынка земли, дан анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на дату оценки – 01.01.2019 года со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, приведен за период, предшествующий дате оценки (л.д.23 оборот – 33). 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Объект оценки расположен в курортной зоне Борского района Нижегородской области и предназначен для размещения базы отдыха (объекты рекреационного назначения). Таким образом, сегмент рынка, к которому относится Объект оценки, можно охарактеризовать как «земельные участки рекреационного назначения, расположенные в Нижегородской области» (л.д.28).

С учетом сегмента рынка, к которому относится объект оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки – 01.01.2019 года. Подобрано 14 предложений по продаже земельных участков. При этом указаны источники информации (таблица л.д.28 оборот -32). 

Суд принимает во внимание пояснения оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, о том, что подбирались земельные участки, которые могут быть использованы покупателями для размещения объектов рекреационного назначения. При этом из содержания ссылок на используемые оценщиком страницы в скриншотах следует, что объекты-аналоги подбирались из раздела «продажа». Доказательств иного суду не представлено.

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка. Обоснованность применения ценообразующих фактором оценщик пояснил в судебном заседании. Основными ценообразующими факторами признаны: местоположение земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, общая площадь (фактор масштаба), передаваемые имущественные права (л.д.41).

Оценка земельного участка проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов (л.д.33 оборот - 35 оборот).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Оценщиком подобрано 5 объектов – аналогов, которые могут быть использованы покупателями под рекреационную. При рассмотрении дела в суде оценщик пояснил принцип отбора аналогов, указав основания, по которым были отобраны объекты-аналоги (л.д.40). 

В отчете дано описание вносимых корректировок, приведено обоснование их применения при сравнении объектов оценки и объектов-аналогов (л.д.41 оборот - 46). 

При оценке отчета суд учитывает, что к нему оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Судом не выявлено существенных замечаний и ошибок в методических основах проведения расчета в рамках используемого метода сравнительного подхода, а также технических ошибок. 

При оценке отчета суд также принимает во внимание показания оценщика ФИО1, допрошенной судом в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных свидетельских показаний.

При рассмотрении настоящего административного дела суд учитывает правовую позицию, содержащуюся в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации относительно возможности обжалования результатов определения кадастровой стоимости. 

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 года №1555-О указано о том, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, и само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 4.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июля 2016 года №15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а, как следует из части третьей статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. Что касается рыночной стоимости - за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, - то она также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Суд учитывает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] была определена ГБУ НО «Кадастровая оценка» в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». В связи с недостаточностью информации о продаже земельных участком, отнесенных к сегменту рынка «Отдых (рекреация)», оценочное зонирование земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов не проводилось. Определение кадастровой стоимости земельного участка производилось с применением метода эталонного (типового) объекта. 

В представленных административным ответчиком письменных разъяснениях от 24.07.2020 года №5, связанных с определением кадастровой стоимости по иску ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], указано, что способ определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - массовая оценка, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости (пункт 2.4.3, л.д.129).

Суд полагает, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] оценщиком ООО «И.» ФИО1 рыночная стоимость данного земельного участка определена с применением федеральных стандартов оценки с учетом особенностей количественных и качественных характеристик самого объекта оценки в результате индивидуальной оценки данного объекта недвижимости.

Оценщик ФИО1 является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, необходимыми для составления отчета об оценке недвижимого имущества (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 003606-1 от 14.02.2018 по направлению «Оценка недвижимости»; диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдано Нижегородским государственным архитектурно-строительным университетом 30.10.2001, стаж работы в сфере оценочной деятельности - 15 лет. Деятельность оценщика застрахована (л.д.19 оборот, л.д.69 - 71 оборот). 

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 27.02.2020 года [номер] об оценке указанного земельного участка, составленному оценщиком ООО «И.» ФИО1, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

При этом суд учитывает, что судом при принятии дела к производству административным ответчикам при несогласии с представленным отчетом об оценке предлагалось обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка (л.д.2). Такого ходатайства министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, другими административными ответчиками и заинтересованным лицом не заявлено. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований доводы министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и администрации городского округа город Бор Нижегородской области. В данном случае, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Так как обращение ФИО2 в суд имело место 26 июня 2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] необходимо считать 26 июня 2020 года.

Административным истцом по настоящему административному делу требования заявлены к административным ответчикам министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (л.д.5). 

Как указано в судебном решении, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области».

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По настоящему административному делу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице своего филиала не определяло кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01.01.2019 года. 

Поэтому в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области» суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 48553 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для базы отдыха, пионерского лагеря и детских дач, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 4746000 (Четыре миллиона семьсот сорок шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 26 июня 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 14.08.2020 года. 

Судья М.А. Кручинин