ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-134/2026

УИД 0

Строка № 156г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 13 января 2026г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Зелепукина А.В.,

судей Бухонова А.В., Пономаревой Е.В.,

при секретаре Тарасове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Пономаревой Е.В.

гражданское дело № по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольное строение

по апелляционному представлению и.о. прокурора Советского района г. Воронежа

на решение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ

(судья Надточиев П.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, далее - МИЗО Воронежской области), указывая, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истцом был приобретен павильон, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий ООО фирма «Удача» на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного МУП «Управление главного архитектора» администрации г. Воронежа. Впоследствии в 2004 году данный павильон истцом был реконструирован за счет собственных средств в капитальное строение - здание литер 

<

адрес>, которое эксплуатируется под кафе. В результате произведенной реконструкции строение не противоречит санитарно-гигиеническим требованиям и противопожарным нормам, действующим на территории РФ, проведенные строительно-монтажные работы отвечают строительным нормам и правилам. При строительстве здания истцом не были нарушены охраняемые законом права и интересы других лиц. В связи с этим ФИО2 просил признать за ним право собственности на самовольно возведенное строение - здание лит. 

<

адрес>, площадью 226,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д. 4-5).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 были удовлетворены (т. 1 л.д. 38-39).

ДД.ММ.ГГГГ прокурором Советского района г. Воронежа подано апелляционное представление на указанное решение и ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на его подачу (т. 1 л.д. 48-54).

Определением Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ прокурору Советского района г. Воронежа, действующему в защиту интересов неопределенного круга лиц, а также в интересах Российской Федерации, Воронежской области и муниципально-правового образования - администрации городского округа город Воронеж, восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционного представления на решение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 66-67).

Апелляционным определением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, частная жалоба ФИО1 – без удовлетворения (т.1 л.д. 191-193).

На основании определения от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. ООО «Удача» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация городского округа город Воронеж привлечена к участию в деле в качестве соответчика (т. 1 л.д. 113 оборот).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство истца ФИО2 его правопреемником - ФИО1, в связи с чем ФИО2 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1 л.д. 218, 219-220).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения (т. 2 л.д. 126-132).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по ордеру ФИО3, третье лицо ФИО2, действующий от своего имени и от имени третьего лица ООО «Удача», просили исковые требования удовлетворить.

Прокурор Кривцов В.А., действующий в интересах Российской Федерации, Воронежской области, городского округа г. Воронеж и неопределенного круга лиц, поддержал доводы апелляционного представления, просил в иске отказать.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела не заявлено, что с учетом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 ГПК РФ позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Принимая по делу новое решение, судебная коллегия, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, МУП «Управление главного архитектора» администрации г. Воронежа в отношении ООО «Удача» выдан ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на установку торгового павильона на муниципальном земельном участке по 

<

адрес>, площадью 748 кв.м. (закусочная, павильон-продукты, площадь торгового зала магазина - 43,27 кв.м., площадь торгового зала закусочной – 40 кв.м.) (т. 1 л.д. 8).

Приказом Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Воронежа № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в аренду земельный участок по 

<

адрес>, площадью 748 кв.м, сроком на 5 лет и разрешена установка павильона на данном земельном участке (т. 2 л.д. 77).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел у ООО «Удача» торговый павильон площадью 83,27 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 6, 7).

В 2004 году ФИО2 была осуществлена реконструкция павильона, возведено нежилое здание лит. 

<

адрес>, при строительстве которых: выполнены бетонные фундаменты, наружные и внутренние несущие стены выполнены частично кирпичной кладкой, частично каркасные, оконные проемы и утеплитель с обшивкой по стальному каркасу, устроены деревянные перекрытия по стальным и деревянным балкам, устроены полы из керамической плитки по бетонному основанию, на втором этаже деревянные, со стороны фасада и со стороны дворовой части здания, в непосредственной близости от наружных стен выполнено благоустройство и устроено замощение из бетонных плиток. В результате произведенных работ площадь павильона увеличилась (т.1 л.д. 19-20).

Из технического паспорта БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что возведенное строение лит. 

<

адрес> представляет собой двухэтажное здание общей площадью 226,3 кв.м и располагается на земельном участке площадью 775,65 кв.м по 

<

адрес>, указанному строению присвоен инвентарный номер № (т. 1 л.д. 10-18).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 были удовлетворены, за ним признано право собственности на самовольно возведенное строение - здание лит. 

<

адрес> площадью 226,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у ФИО2 спорный объект недвижимости, право собственности истца было зарегистрировано в ЕГРН (т.1 л.д. 128).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и МИЗО Воронежской области заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 748 кв.м, с кадастровым номером №.

Как следует из п. 1.1. данного договора разрешенное использование участка: павильон (т.1 л.д. 129-135).

Дополнительным соглашением к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 136-137).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на выводы экспертных исследований ООО "ЭРТех" № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО ЭУ «ВЦЭ» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающих, что по имеющимся внутренней планировке, устройству инженерных коммуникаций, примененным при выполнении работ строительным материалам отдельно стоящее здание, площадью 228,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не противоречит санитарно-гигиеническим требованиям и противопожарным нормам, действующим на территории РФ, каких-либо признаков деформаций конструкций здания не обнаружено, работы по реконструкции здания не противоречат требованиям СНиП.

Оценивая данные доводы и представленные истцом документы, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44).

По смыслу статьи 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (пункт 41 постановления Пленума № 44).

В пункте 43 постановления Пленума № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Как установлено ранее, ООО «Удача» ордер от ДД.ММ.ГГГГ выдавался на установку торгового павильона. При этом в ордере прямо указано, что замена типа торгового киоска или торгового павильона разрешается только по согласованию с МУП «Управление главного архитектора».

Согласно п. 3 Приказа Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Воронежа № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлялся ИП ФИО1 для размещения временного сооружения.

Разрешенное использование земельного участка, предоставленного истцу в аренду на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № - павильон.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, согласно вышеуказанным нормам права в их системном толковании, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в чьем правомерном владении находится земельный участок, предназначенный для этих целей.

Согласно пояснениям Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области вопрос о предоставлении земельного участка для целей строительства рассматривается только после предоставления уполномоченным органом местного самоуправления документов, подтверждающих такую возможность в соответствии с ГрК РФ и ЗК РФ (т.1 л.д. 28-29).

Разрешение на строительство указанного нежилого здания, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию администрацией не выдавалось. Вышеуказанное здание является самовольным.

По смыслу приведенных правовых норм при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что земельный участок предоставлялся для эксплуатации временного сооружения.

Доказательств того, что владельцу торгового павильона уполномоченным органом было предоставлено право осуществить капитальное строительство на предоставленном земельном участке, не представлено.

Напротив, материалы дела свидетельствуют, что ООО «Удача» и ФИО1 выдавалось разрешение на установку временного торгового павильона. Тогда как на участке был возведен объект капитального строительства, разрешение на строительство которого администрацией не выдавалось, и участок для данных целей не предоставлялся.

В судебном заседании установлено, что спорная самовольная постройка возведена истцом на земельном участке, ему не принадлежащем на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Каких-либо бесспорных доказательств, с достоверностью подтверждающих наличие решения собственника земли о предоставлении участка под самовольно возведенную постройку представлено не было.

Таким образом, строительство спорного объекта недвижимости осуществлено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускало возведение на нем данного объекта. Использование земельного участка не в тех целях, для которых он предоставлен, произведено в нарушение положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ.

С учетом изложенного ссылки стороны истца на ст. 222 ГК РФ в редакции на 2004 г. (Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку) основаны на субъективном толковании норм права

Представленные истцом доказательства, подтверждающие момент окончания строительства до 2006 г. (т.1 л.д. 230-252, т.2 л.д. 21-76) с учетом установленных по делу обстоятельств также не могут повлечь удовлетворение иска.

Таким образом, в связи с недоказанностью основного условия для признания права собственности на самовольную постройку - предоставление в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку, за истцом не может быть признано право собственности на нежилое отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольное строение.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области и администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольное строение отказать.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 21 января 2026 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: