дело № 2-793/2024. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Елизово Камчатский край 7 мая 2024 года

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Бецелевой Т.А., при секретаре судебного заседания Шамсудиновой А.О., с участием:

представителя истца ФИО5,

представителя ответчика ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района –муниципальное казенное учреждение о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка на основании уведомления и применении последствий недействительности сделки, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района–муниципальное казенное учреждение, в котором просил признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельного участка № от 16 сентября 2022 года на основании уведомления от 24 октября 2023 года и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ответчика обязанности зарегистрировать договор аренды земельного участка № от 16 сентября 2022 года. 

Свои требования мотивировал тем, что между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района –муниципальное казенное учреждение и ФИО9 по результатам проведенных торгов, на основании протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, заключен договор аренды земельного участка № от 16 сентября 2022 года. По договору арендатор предоставил истцу земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25283 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, разрешенное использование - склады; цель использования: для строительства складов.

В ходе рассмотрения Елизовским районным судом гражданского дела № 2-559/24 истцу стало известно об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора аренды на основании уведомления Управления архитектуры от 24 октября 2023 года, которое ответчик не получал. Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, как следует из уведомления от 24 октября 2023 года, является неисполнение истцом п. 6.2.5 указанного договора – снос объектов самовольного строительства, указанных в решении Арбитражного суда Камчатского края от 03 июля 2020 года по делу № А24-526/2020, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. 

Полагает, что в нарушение законодательства арендодателем не доказан факт нарушения условий договора аренды и у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от исполнения договора. На спорном земельном участке истцом в соответствии с выданным разрешением на строительство от 01 февраля 2024 года построено здание склада и Администрацией Пионерского сельского поселения выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды нарушает права и законные интересы арендатора (л.д. 4-5 т.1)

В судебном заседании истец ФИО2 не участвовал, просил рассмотреть дело в его отсутствии. 

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования уточнила (л.д.19-20 т.2), просила признать незаконным односторонний отказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района – муниципальное казенное учреждение от исполнения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25283 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района – муниципальное казенное учреждение и ФИО2 16 сентября 2022 года и восстановить в ЕГРН запись о регистрации права аренды № ФИО2 в отношении спорного земельного участка. 

Требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что истец как арендатор земельного участка, действовал добросовестно, разумно и осмотрительно и предпринимал все необходимые меры для исполнения обязательств по вышеуказанному договору, которые не были исполнены в установленный договором срок по независящим от истца причинам. 

Представитель ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района – МКУ ФИО6 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.40-42 т.1), указав, что право одностороннего отказа от договора аренды земельного участка при условии невыполнения стороной договора обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки, прямо предусмотрено п. 4 ст. 46 ЗК РФ.

Представители третьих лиц ООО «Мастер» и Администрации Пионерского сельского поселения в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела. 

Администрация Пионерского сельского поселения просила рассмотреть дело в отсутствии ее представителя. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 1, п. 2).

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25283 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, разрешенное использование - склады; цель использования: для строительства складов, образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация Елизовского муниципального района уполномочена на распоряжение таким земельным участком (л.д.34-39 т.1).

16 сентября 2022 года на основании протокола результатов открытого аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка от 7 сентября 2022 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района–муниципальное казенное учреждение и ФИО2 подписан договор аренды указанного земельного участка № сроком на 5 лет 10 месяцев.

Согласно акту приема-передачи от 16 сентября 2022 года арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды вышеуказанный земельный участок (т. 1 л.д. 43-46).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 03 октября 2022 года.

Пунктом 6.2.5 Договора установлена обязанность арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос объектов самовольного строительства, указанных в решении Арбитражного су Камчатского края от 03 июля 2020 года по делу № А24-526/2020, расположенных земельном участке с кадастровым номером № в срок, не превышающий двенадцати месяцев с момента подписания Договора.

Срок для исполнения арендатором обязательств, установленный пунктом 6.2.5 Договора, истек 26 сентября 2023 года.

Пунктом 6.2.6 Договора установлена обязанность арендатора течение 2 рабочих дней с момента сноса объектов капитального строительства уведомить арендодателя для составления совместного Акта, подтверждающего фактический снос объектов. В отсутствие Акта о сносе объектов самовольного строительства, подписанного надлежащими представителями сторон, обязательства арендатора, установленные пунктом 6.2.5 Договора считаются невыполненными.

В целях проведения проверки исполнения обязательств арендатора по Договору сотрудниками Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района–муниципальное казенное учреждение был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №. Согласно акту осмотра от 02 сентября 2023 года №, на территории земельного участка расположены: трехэтажное строение, одноэтажное строение. Иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют (л.д.53-55 т.1).

Согласно письму Администрации Пионерского сельского поселения от 17 октября 2023 года №, арендатором земельного участка с кадастровым номером №, обязанность, предусмотренная пунктом 6.2.5 Договора аренды, не исполнена. На дату 10 октября 2023 года на земельном участке с кадастровым номером № присутствуют два объекта капитального строительства (л.д.56-57 т.1).

24 октября 2023 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района – муниципальное казенное учреждение в адрес ФИО7 направлено уведомление № об одностороннем отказе от Договора, в котором арендатору предложено в срок, не позднее 25 ноября 2023 года, передать земельный участок с кадастровым номером № арендодателю по передаточному акту в состоянии, не хуже первоначального, в соответствии с п. 6.2.14 Договора (л.д.11 т.1).

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 названной статьи).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из разъяснений пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления № 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Предусмотренный законом или соглашением сторон отказ от исполнения договора в одностороннем порядке не требует досудебного порядка урегулирования спора.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В уведомлении об одностороннем отказе от Договора от 24 октября 2024 года №, направленном в адрес ФИО2, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района, в качестве основания для одностороннего отказа ссылается на пункт 4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи. 

В обоснование заявленных требований о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды, истец ссылался на то, что он предпринимал меры по освобождению помещений от имущества третьего лица, требовал от временного управляющего ООО «Мастер» освободить помещения от строительной и офисной техники, строительных материалов и оборудования, а так же в целях безопасности прекратить пребывания людей в занимаемых зданиях, подлежащих сносу, однако, здания не были освобождены. Временный управляющий ООО «Мастер» указал на недопустимость уничтожения имущества в зданиях с отнесением на истца убытков требований кредиторов ООО «Мастер».

В связи с тем, что снос объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с положениями, предусмотренными Градостроительным кодексом Российской Федерации, истец обратился в проектную организацию ООО ИАЦ «Новый город» за подготовкой проекта организации работ по сносу 2-х зданий в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 года № 509, однако, в процессе подготовки проекта организации работ по сносу здания, выяснилась необходимость обращения за подготовкой проектной документации на строительство объектов, которая предусматривает, в том числе снос объектов в порядке, установленной гл. 6 ГрК РФ для строительства объектов с получением в дальнейшем разрешения на строительство объектов и только с момента получения разрешения на строительство возможен снос объектов. С момента изготовления проектной документации ООО ИАЦ «Новый город» и получения разрешения на строительство объектов, истец предпринимал все необходимые меры для освобождения зданий от имущества ООО «Мастер», которые подлежали сносу.

После освобождения здания цеха по производству плитки от имущества ООО «Мастер», истец смог приступить к его сносу в ноябре 2023 года, однако в феврале 2024 года разрешения на строительство приостановлены, в связи с чем, выполнение работ по сносу приостановлены по независящим от истца причинам.

Доводы истца подтверждаются материалами дела, а именно перепиской истца в период действия договора аренды с временным управляющим ООО «Мастер», имущество которого находилось в строениях, подлежащих сносу; обращениями истца в проектную организацию ООО ИАЦ «Новый город» за подготовкой проекта организации работ по сносу зданий с заключением договоров подряда на выполнение работ по разработке проектов; обращениями в администрацию Пионерского сельского поселения для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (л.д.101-230 т.1, 1-15 т.2).

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что действия арендатора не содержат нарушений требований закона и прав ответчика, поскольку истец как арендатор земельного участка действовал добросовестно, разумно и осмотрительно и предпринимал все необходимые меры для исполнения обязательств по вышеуказанному договору, а снос объектов самовольного строительства, указанных в решении Арбитражного суда Камчатского края от 03 июля 2020 года по делу № А24-526/2020, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 41:05:0101083:501 в срок, не превышающий двенадцати месяцев с момента подписания Договора, не был осуществлен истцом ввиду нахождения в строениях имущества третьих лиц – ООО «Мастер», а также требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предъявляемыми к сносу объектов недвижимости.

На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Признать незаконным односторонний отказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района – муниципальное казенное учреждение от исполнения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25283 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района – муниципальное казенное учреждение и ФИО2 16 сентября 2022 года и восстановить в ЕГРН запись об обременении права аренды в пользу ФИО2 на земельный участок на основании договора аренды земельного участка № от 16 сентября 2022 года. 

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения 

Мотивированное решение составлено 16 мая 2024 года. 

Председательствующий Т.А. Бецелева