РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2018 г. г. Видное 

Видновский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Зыряновой А.А., при секретаре Баркове С.Н., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ООО «Лотан» об обязании ответчика исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда

УСТАВНОВИЛ:

Истец обратилась с иском к ответчику, в котором просила суд: признать недействительным пункт 9.2 Договора участия в долевом строительстве, Обязать ответчика исполнить свои обязательства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома поз. 12.1 и передать Истцу по акту приема - передачи квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (номер проектный), в состоянии, соответствующем Договору, и со всей сопутствующей документацией, в том числе Передаточным актом, не противоречащим действующему законодательству, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию;

взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в размере 350 771 руб. 18 коп. за каждый день просрочки, начиная с 01 июля 2017 года по 11 апреля 2018 года; компенсацию морального вреда 50000 руб., штраф.

В обоснование иска указано, что 02 июня 2016 г. между истцом ФИО3, и ответчиком ООО «Лотан» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №. 

Объектом договора является квартира-студия, общей проектной площадью с учетом площади помещений вспомогательного назначения 24,12 кв. м., расположенная по адресу: 

<

адрес>

Стоимость квартиры по Договору составляет 2 171 957 рублей 76 копеек, которая была оплачена истцом 02 июня 2016 г. За счет собственных средств в размере 850 000 рублей 76 копеек и за счет кредитных средств в размере 1321957 рублей. Согласно п. 2.4 Договора срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2017 года. В установленный договором срок квартира передана не была, истец обратилась с претензией к ответчику. До настоящего времени квартира не передана, неустойка истцу не выплачена.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, пояснил, что истец получала по почте извещение застройщика о готовности передать объект, записалась на осмотр квартиры, явилась в назначенное время. При осмотре квартиры были выявлены строительные недостатки, не было света, не закрывались окна, плохо открывалась входная дверь. При этом представитель застройщика потребовал подписать передаточный акт с указанием в нём на отсутствие претензий к застройщику по качеству квартиры и срокам её передачи.

Представитель ответчика в судебном заседании признал исковые требования в части взыскания неустойки за период с 01.07.2017 по дату составления одностороннего передаточного акта 13.11.2017 в сумме 162462 руб. 44 коп. Данную неустойку и штраф просил снизить на основании ст. 333 ГК РФ как несоразмерные. Доказательств наличия недостатков в квартире истцом не представлено, требований об устранении недостатков не заявлено. Если истец явится в офис, то получит односторонний передаточный акт и инструкцию по эксплуатации, которые высылались в адрес истца, но были возвращены отправителю в связи с неполучением адресатом. Представил возражения в письменной форме, где указал, что по требованию о признании пункта договора недействительным истёк срок исковой давности, заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности в виде отказа в иске. 

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно частям 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно статье 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что 02 июня 2016 г. между истцом ФИО3, и ответчиком ООО «Лотан» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №. 

Объектом договора является квартира-студия, общей проектной площадью с учетом площади помещений вспомогательного назначения 24,12 кв. м., расположенная по адресу: 

<

адрес>

Стоимость квартиры по Договору составляет 2 171 957 рублей 76 копеек, которая была оплачена истцом 02 июня 2016 г. За счет собственных средств в размере 850 000 рублей 76 копеек и за счет кредитных средств в размере 1321957 рублей. Согласно п. 2.4 Договора срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2017 года. В установленный договором срок квартира передана не была. 

Из объяснений представителя истца следует, что истец не приняла квартиру в виду наличия строительных недостатков: отсутствия электричества, плохого качества окон и двери. Соответствующего акта подтверждающего наличие строительных недостатков материалы гражданского дела не содержат. В претензии направленной истцом в адрес ответчика 09.12.2017 указано, что осмотр квартиры проходил 17.10.2017. недостатки в виде отсутствия электричества, отслоения гидроизоляции в санузле не устранены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства по сроку передачи объекта долевого строительства ответчиком не исполнены. Вместе с тем истцом необоснованно заявлен период взыскания неустойки по дату подачи искового заявления, поскольку доказательств невозможности использования квартиры в виду наличия существенных недостатков строительства не представлено. 

Согласно ч. 4 ст. 8 Закона участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

На основании части 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что при наличии недостатков строительства участник вправе потребовать от застройщика составить соответствующий акт о наличии недостатков строительства, что не исключает его обязанности после составления акта о недостатках принять квартиру по передаточному акту. Отказаться от подписания акта возможно в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Таких недостатков объекта долевого строительства не имелось.

С учётом правовой позиции ответчика, суд определяет период взыскания неустойки с 01.07.2017 по 13.11.2017.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Неустойка за указанный период составляет 162462 руб. 44 коп. 

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Суд, рассматривая заявление ответчика о снижении неустоек, принимает во внимание, что ответчиком обязательства по строительству дома исполнены, право требования выплаты неустойки имеют все дольщики по договору участия в долевом строительстве, размер неустойки является несоразмерным последствиям нарушенных обязательств и снижает размер неустойки до 100000 руб.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Размер компенсации морального вреда суд определяет в 5000 руб.

В соответствие с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 «О защите прав потребителей» определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец обращался к ответчику с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта, в добровольном порядке требование не удовлетворено, поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф. По своей правовой природе штраф является неустойкой, поэтому на основании ст.333 ГК РФ и указанных обстоятельств подлежит уменьшению до 30000 руб.

В соответствии с частью 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно статье 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, при этом лицо, обратившееся за судебной защитой, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также тот факт, что избранный способ защиты приведет к его восстановлению.

Ответчиком в материалы гражданского дела представлена копия одностороннего передаточного акта и доказательства его направления вместе с инструкцией по эксплуатации в адрес истца 14.12.2017 года. В связи с неудачной попыткой вручения документы возвращены. Ответчиком так же представлены доказательства направления истцу уведомления о готовности передать квартиру, которое истцом было получено 

В соответствии с частью 6 статьи 8 ФЗ 214, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Требования вышеприведённой правовой нормы ответчиком соблюдены.

Согласно части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, истец не получила оригинал одностороннего передаточного акта в результате своих действий. Ответчиком требования законодательства по составлению одностороннего акта и его направления истцу были соблюдены, чем обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства исполнены, поэтому на ответчика не может быть возложена обязанность по передаче квартиры по акту приёма-передачи повторно, поскольку это повлечёт нарушение прав ответчика в виде дополнительных финансовых санкций со стороны истца. 

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, подачей данного иска истец желает исправления недостатков в квартире, получению квартиры без недостатков. Тогда, заявленные требования являются ненадлежащим способом защиты, поскольку требований об обязании ответчика устранить конкретные строительные недостатки не заявлено, удовлетворении требований в заявленной редакции на устранение недостатков не направлены. Истец не лишена возможности получить односторонний передаточный акт и инструкцию по эксплуатации квартиры в офисе застройщика при обращении, принять объект и осуществить регистрацию права собственности. При таких обстоятельствах оснований к удовлетворению исковых требований об обязании ответчика передать квартиру с документами не имеется. 

Суд не находит оснований к удовлетворению требований о признании п. 9.2 Договора недействительным. Отказывая в удовлетворении исковых требований в этой части, суд исходит из того, что на момент подписания договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от истца никаких замечаний, предложений об изменении условий договора, ни после подписания договора, в адрес ответчика не поступало, при заключении указанного договора стороны договорились о рассмотрении споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда, выразив свое согласие с его условиями, доказательств того, что данным положением нарушены ее права, суду не представлено. Так же истцом пропущен срок исковой давности по оспариванию части сделки, который составляет один год с даты заключения Договора.

В силу ст. 103 ГПК РФ в доход государства с ответчика подлежит взысканию госпошлина за требования имущественного и неимущественного характера, от уплаты которой истец освобожден законом, в сумме 3500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Лотан» - удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика ООО «Лотан» в пользу истца ФИО3 неустойку за период с 01.07.2017 по 13.11.2017 в сумме 100000 руб., компенсацию морального вреда 5000 руб., штраф 30000 руб.

В удовлетворении требований о признании недействительным пункт 9.2 Договора участия в долевом строительстве, обязании ответчика передать истцу по акту приема - передачи квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (номер проектный), в состоянии, соответствующем Договору, и со всей сопутствующей документацией, в том числе Передаточным актом, не противоречащим действующему законодательству, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию – отказать.

В доход государства взыскать с ответчика ООО «Лотан» госпошлина за требования имущественного и неимущественного характера,, в сумме 3500 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме. Мотивированное решение составлено в совещательной комнате.

Федеральный судья Зырянова А.А.