Дело № 2-130/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с.Сеченово 31 августа 2017 года.

Сеченовский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Муравьева А.А., единолично,с участием: истцов ФИО1, ФИО2,

представителя истцов – ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика – адвоката адвокатской конторы Бутурлинского района Нижегородской областной коллегии адвокатов Никитиной И.В.,

третьего лица – ФИО5,

представителя третьего лица – ГУ – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации по Сеченовскому району Нижегородской области - ФИО6,

при секретаре судебного заседания Пирожниковой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, ФИО8, об установлении факта расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО1, ФИО2 с одной стороны и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, ФИО8; об исключении реестровой записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 342,64 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, расходов, связанных с оплатой услуг представителя, в размере 3000 рублей, а всего 132 342,64 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, ФИО8, об установлении факта расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО1, ФИО2 с одной стороны и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, ФИО8; об исключении реестровой записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 342,64 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, расходов, связанных с оплатой услуг представителя, в размере 3000 рублей, а всего 132 342,64 рублей.

Исковые требования истцы мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (продавцами) и ФИО9 (ФИО7) И.А (покупателем), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО7, ФИО8, был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы приняли на себя обязательство по передаче в собственность двухкомнатной квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кВ. 6, общей площадью 61,4 кв.м., а Покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее 1 000 000 рублей, из них 429 408 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления продавцам территориальным органом Пенсионного фонда РФ в соответствии с ФЗ № 256-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в равных долях, по 217 704 рубля каждому продавцу: ФИО1, ФИО2, а оставшаяся сумма в размере 570 592 рубля оплачивается покупателями наличными в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением покупателем условий договора в части полного исполнения обязательств, стороны по обоюдному согласию заключили ДД.ММ.ГГГГ соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи квартиры. При этом продавцы (ФИО1 и ФИО2) вернули покупателю денежные средства в сумме 429 408 рублей, полученные за счет средств материнского капитала.

В связи с неисполнением покупателями условий указанного соглашения в части не предоставления полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, права собственности на квартиру передано не было. ДД.ММ.ГГГГ. истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием принять меры к надлежащему оформлению расторжения указанного договора купли-продажи, и предоставлению пакета документов, необходимого для регистрации перехода права собственности на квартиру. Указанная претензия была вручена ответчику посредством почтового отправления «Почта России» ДД.ММ.ГГГГ. Установленный в претензии 7-дневный срок для направления ответа истцам истек ДД.ММ.ГГГГ., однако до обращения с настоящим заявлением в суд от ответчика ответа на претензию не поступало.

За пользование денежными средствами в размере 429 408 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ст. 317.1 КГ РФ, необходимо взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 342,64 рублей. Кроме того, истцы считают подлежащей взысканию с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, и расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 3000 рублей, а всего в размере 132 342, 64 рублей.

В ходе рассмотрения дела истцами заявлено дополнительное исковое требование о расторжении спорного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Третье лицо – орган опеки и попечительства Управления образования, по делам молодежи и спорта Администрации Сеченовского муниципального района Нижегородской области, извещенный надлежащим образом о судебном заседании, в суд явку своего представителя не обеспечил, представил в суд отзыв, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и считал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2, их представитель ФИО3 уточнили исковые требования, не поддержали требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, как не относящееся к предмету спора, и поддержали остальные исковые требования, просили их удовлетворить со ссылкой на обстоятельства, указанные в иске, пояснив, что кроме денежных средств в сумме - 429 408 рублей они по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ от покупателей, в том числе ФИО4, других денег в счет оплаты по договору истцы не получали.

Ответчица ФИО4 и ее представитель – адвокат Никитина И.В. возражали против удовлетворения иска Сучковых, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных законом, пояснив, что кроме указанных истцами денежных средств в размере - 429 408 рублей, ответчицей оплачена ФИО5 для продавцов Сучковых сумма - 39 124 рубля 11 копеек по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, и 12 956 рублей по расписке, подписанной ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ее свекровь ФИО10 также выплачивала определенную сумму ФИО5 в счет погашения спорного договора купли-продажи.

Заключенное с Сучковыми соглашение от ДД.ММ.ГГГГ ответчица ФИО4 считала недействительным, поскольку возвратить С-вым материнский капитал она не могла, так как он был выдан территориальным органом пенсионного фонда и подлежал возврату только в пенсионный фонд, а полученные денежные средства по соглашению считала займом, взятым ею у Сучковых. Кроме этого, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры не могло быть исполненным, поскольку ДД.ММ.ГГГГ Комиссия по защите имущественных и жилищных прав несовершеннолетних при администрации 

<

адрес> отказала ответчице в выдаче разрешения на совершение сделки расторжения спорного договора купли-продажи.

Третье лицо – ФИО5 в судебном заседании согласилась с иском, пояснила, что истец ФИО1 является ее супругом, а истец ФИО2 – ее сыном. В связи с тем, что у ФИО4 не имелось материальных возможностей оплатить всю денежную сумму по условиям договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, она предложила ей погашать недоплаченную по договору сумму следующим образом: она (ФИО5) и ее супруг ФИО1 заключают кредитные договоры на недостающую по договору купли-продажи сумму, а она (ФИО9) оплачивает эти кредиты, передавая С-вым ежемесячно денежные средства в счет погашения этих кредитов и одновременно по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 с данными условиями согласилась. Однако, после взятия ФИО1 и ею (ФИО5) кредитов ФИО4 не стала вносить по устной договоренности вышеуказанные суммы. Представленные ФИО4 расписки о получении денежных средств ФИО5 и ФИО1 не соответствуют действительности, на самом деле денежные средства, указанные в расписках, Сучковыми не принимались.

Представитель третьего лица: ГУ – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации по Сеченовскому району Нижегородской области - ФИО6 в судебном заседании согласился с иском Сучковых, дополнительно пояснил, что сведений о возврате материнского капитала, перечисленного для приобретения жилого помещения ФИО4 и ее несовершеннолетними детьми, в Пенсионный фонд не поступало.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании показала, что она является свекровью ФИО4 Ее сын, муж ФИО4 – ФИО11 умер. При жизни он участвовал в заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. После того, как указанная квартира была приобретена ФИО4 и ФИО11, а также несовершеннолетними детьми ФИО4, ФИО4 обратилась к ней с просьбой о материальной помощи, то есть о перечислении денежных средств по кредитному договору, взятому ФИО1 для того, чтобы внести недостающую сумму по договору купли-продажи, а она (ФИО4) будет вносить недостающую сумму по договору купли-продажи по другому кредитному договору, взятому ФИО5 Она (ФИО10) согласилась с просьбой ФИО4 и несколько раз вносила разные денежные суммы на счет, указанный ФИО5

Выслушав доводы сторон, их представителей, третьих лиц, показания свидетеля, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (продавцами): ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО11, ФИО12 Е. (ФИО7 – так в договоре) ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО7, ФИО8, (покупателями) с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы передали в собственность, а покупатели приняли - двухкомнатную квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 61,4 кв.м., стоимость квартиры по договору составила один миллион рублей. По условиям договора покупатели обязуются принять квартиру и уплатить за нее 1 000 000 рублей, из них 429 408 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления продавцам территориальным органом Пенсионного фонда РФ в соответствии с ФЗ № 256-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в равных долях, по 217 704 рубля каждому продавцу: ФИО1, ФИО2, а оставшаяся сумма в размере 570 592 рубля оплачивается покупателями наличными в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, а также другой записью о государственной регистрации зарегистрирована ипотека в отношении указанного недвижимого имущества в силу закона (л.д. 14).

Как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороной продавцов исполнен полностью, стороной договора - покупателями исполнен не в полном объеме.

Один из покупателей – ФИО11 умер ДД.ММ.ГГГГ, его наследником является сын – ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ответом на судебный запрос, поступившим от нотариуса Сеченовского района Нижегородской области ФИО13 за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, со стороны продавцов условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены, квартира передана продавцам, а со стороны покупателей, в том числе ответчицы ФИО4, условия договора купли-продажи исполнены не полностью, оставшаяся сумма по договору 570 592 рубля выплачена ответчиком не полностью. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, с одной стороны, и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, ФИО8, с другой стороны, заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, по условиям которого договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расторгается, а денежные средства в сумме 429 408 рублей продавцы С-вы возвращают покупателю ФИО4 (л.д. 18).

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Как видно из вышеуказанного соглашения, оно заключено в простой письменной форме, в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Кроме того, ответчица ФИО4 не согласна с содержанием договора, считая, что указанные в нем денежные средства в сумме 429 408 рублей не являются средствами материнского капитала, и переданы ей по условиям договора займа.

Вместе с тем, невозможность исполнения данного договора подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии по защите имущественных и жилищных прав несовершеннолетних при администрации 

<

адрес>, в соответствии с которым ФИО4 отказано в выдаче разрешения на совершение сделки расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, приобретенной по ипотеке в силу закона, с использованием средств материнского капитала.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неполной уплатой им покупной цены.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с не полной оплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Представленный суду договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 61,4 кв.м., не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с не полной оплатой стоимости недвижимости покупателем.

Учитывая, что в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с не полной оплатой стоимости недвижимости, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора.

Как указывают истцы, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил их того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости. В частности, истцы указали на то, что ответчик уплатила истцу по договору денежную сумму в размере 429 408 рублей вместо установленной договором суммы 1 000 000 рублей, оставшиеся денежные средства до настоящего времени ответчиком не выплачены.

Вместе с тем, саму по себе ссылку истцов на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными. Доводы истцов о праве продавцов на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому истцы относят неуплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации. К существенному нарушению договора не отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимости в полном объеме.

Истцы, в случае не полной оплаты стоимости недвижимости по договору купли-продажи, не лишены возможности в судебном порядке требовать взыскания суммы долга с ответчика, а также уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцами в исковом заявлении не приведено ни одного предусмотренного законом основания для расторжения договора купли-продажи по решению суда.

Учитывая, что ответчик зарегистрировал права собственности на спорное жилое помещение, а в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, требования истца об установлении факта расторжения договора купли-продажи и о расторжении договора по мотивам неуплаты стоимости квартиры ответчиком, на требованиях закона и условиях заключенного договора не основаны.

Поэтому суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов об установлении факта расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о расторжении указанного договора, ввиду их необоснованности.

Представленное истцами соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировано в государственной регистрационной службе, не имеет доказательственного значения по заявленным исковым требованиям и не является основанием для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку истцами заявлено требование о взыскании процентов по договору купли-продажи, со ссылкой на соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которое не является предметом спора, то вышеназванное требование также не подлежит удовлетворению, но может быть рассмотрено в отдельном исковом производстве при подаче истцами соответствующего искового заявления.

В связи с отсутствием оснований для расторжения договора купли-продажи являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования об исключении реестровой записи квартиры по адресу: 

<

адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска СучковаБ. С., ФИО2 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, ФИО8, в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда через Сеченовский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: судья А.А. Муравьев 

Решение в окончательной форме вынесено 04 сентября 2017 года.

Судья А.А. Муравьев