РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2025 года г. Красногорск,

Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,

при секретаре Антипиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» к ФИО1 о признании реконструкции незаконной, взыскании судебных расходов,

установил:

Истец ТСН ТСЖ «Новая Опалиха», уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику ФИО1, в котором просит признать действия ФИО1 по реконструкции участка крыши, расположенной над мансардным этажом первого подъезда многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> незаконными, обязать ФИО1 за свой счет восстановить и привести участок крыши по указанному адресу в первоначальное состояние в соответствии с проектной документацией на данный дом в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 120 000 руб., расходы на представителя в размере 234 000 руб.

В обоснование требований истец указал, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах от ДД.ММ.ГГГГ ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» является организацией, осуществляющей управление общим имущество и имуществом общего пользования в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Ответчиком произведена перепланировка принадлежащего ему жилого помещения с реконструкцией участка кровли, которое повлекло за собой нарушение целостности крыши, протечкам и увеличению отапливаемой площади. Ответчик нарушения не устранил, в связи с чем истец обратился в суд.

Представитель истца ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» в судебное заседание явился, поддержал иск по основаниям, изложенным в нем.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебное заседание явились, поддержали отзыв на исковое заявление и ходатайство о применении срока исковой давности.

Третьи лица Управления Росреестра по Московской области, администрация городского округа Красногорск, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 25, 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170) переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.7.1).

В силу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органам, осуществляющим согласование.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании части 3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 названного кодекса установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (пункт 3 части 11 данной статьи).

На основании пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах от ДД.ММ.ГГГГ ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» является организацией, осуществляющей управление общим имущество и имуществом общего пользования в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Из материалов дела следует, что ответчик, являясь собственником жилого помещения № 10, расположенного в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, площадью 176,8 кв. м., произвел его перепланировку, в результате которой образовалось два самостоятельных объекта: первое - жилое помещение (квартира) площадью 99,8 кв. м., этаж 05, кадастровый №, присвоен ДД.ММ.ГГГГ; второе - жилое помещение (квартира) площадью 142,4 кв. м. расположенное на этаже «мансарда» по адресу 

<

адрес> (кадастровый №, присвоен ДД.ММ.ГГГГ). 

Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом на здание (многоквартирный жилой дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, составленный Московский областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Первым помещением ответчик распорядился, в настоящее время его собственником является ФИО5, о чём свидетельствует запись о регистрации права в ЕГРН. Вторым помещением ответчик продолжает владеть и пользоваться в настоящее время, о чём свидетельствует запись о регистрации права в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ истцом при визуальном осмотре крыши МКД с использованием квадрокоптера было установлено, что участок крыши, расположенный по данным техпаспорта дома и проектно-сметной документации на МКД (строительной документации), над квартирой № 10 реконструирован. В частности, на крыше нежилого помещения «терраса» защитный слой кровельного покрытия демонтирован, целостность гидроизоляционного слоя нарушена, по периметру сняты парапетные крышки, на месте данной крыши построена открытая терраса с оборудованным входом/выходом из квартиры, через установленный оконный блок с балконной дверью, ранее отсутствующие в строительной документации. На фасаде дома, в районе выполненных изменений, видны следы промокания и осыпания фасадного кирпича. Также в кровле мансард слева от вновь построенной террасы, на месте одностворчатого мансардного окна, возведена внешняя стена, оборудованная трёхстворчатым окном, отсутствующая в строительной документации.

По данному факту истцом был составлен акт визуального осмотра кровли, который с приложенными к нему результатами фотофиксации, вместе с предписанием об устранении допущенных нарушений и требованием привести объект в первоначальное положение в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ был направлен ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

В декабре 2023 г. после получения жалобы ответчика по фату затопления его квартиры в результате таяния снега, для выявления причины данной протечки, а также в целях проверки исполнения ответчиком ранее направленного ему предписания, ДД.ММ.ГГГГ истцом комиссионно, с участием представителя Администрации г.о. Красногорска, в присутствии ответчика данное жилое помещение было осмотрено. В результате установлено, что в планировку квартиры внесены существенные изменения, затронувшие не только внутренние границы помещения, повлекшие за собой образование новых помещений и увеличение площади квартиры, но и общедомовое имущество МКД – крышу. 

Данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра жилого помещения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

Так, данным актом установлено, что вход в квартиру осуществляется через запасной вход/выход по металлической лестнице, ведущей на мансардный этаж. Вновь образованная квартира имеет два уровня. Первый, расположен на этаже, ранее обозначенном в техпаспорте дома как «мансарда».

Согласно представленной ответчиком копии технического паспорта квартиры на данном уровне должно быть расположено пять помещений, в том числе: коридор (1) площадью 4,8 кв.м.; жилое помещение (2) площадью 13,2 кв.м.; хилое помещение (3) площадью 52,6 кв.м.; кухня (4) площадью 22,6 кв.м.; санузел (5) площадью 6,9 кв.м. Фактически первый уровень состоит из шести помещений. Ответчик разделил жилое помещение (5) на два помещения, оборудовав изолированной дверью жилую комнату.

Нежилое помещение, обозначенное в техпаспорте дома и строительной документации как «терраса» площадью 18,4 кв.м. отсутствует - присоединено к жилому помещению (3) и образует с ним единое пространство с установкой в наружной стене четырехстворчатого окна с подоконником и дополнительным прибором водяного отопления подключённого к центральному стояку МКД (на схеме организации отопления МКД точка присоединения данного прибора отсутствует).

Кухня (4) имеет наружную стену, отсутствующую в строительной документации высотой около 2-х метров, которая установлена перпендикулярно от пола, с оборудованным в ней трехстворчатым окном, подоконником и отопительным прибором, потолок с признаками изменения конфигурации относительно крыши в районе мансарды. Одностворчатое мансардное окно, предусмотренное строительной документацией в данной части крыши отсутствует.

С первого уровня на второй - антресоль имеется вход/выход через оборудованную металлическую лестницу с поручнем.

Второй уровень – антресоль в техпаспорте дома и строительной документации отсутствует. Оборудован за счет установки межэтажных перекрытий на месте «второго света». Согласно техпаспорту квартиры, на данном уровне должно быть расположено пять помещений, в том числе: жилое помещение - кабина (1) площадью 26,3 кв.м.; коридор (2) площадью 4,6 кв.м.; санузел (3) площадью 7,4 кв.м.; жилое помещение - кладовая (4) площадью 3,8 кв.м.(не имеющее окна); терраса (5) площадью 18,4 кв.м. Фактически уровень состоит из трех помещений: кабинета(1), имеющего четырёхстворчатое окно и расположенную справа от него дверь, обеспечивающую выход на террасу (5) и санузла (З) объединённого с коридором и кладовой и образующим одно помещение.

Вновь построенная терраса находится на крыше помещения, обозначенном в техпаспорте дома и строительной документации как «терраса», имеет металлическое ограждение, расположенное с трех сторон помещения и пол, отделанный полимерной террасной доской.

Санузел имеет наружную стену установленную перпендикулярно от пола, высотой около 2,3-2,5 миров, с оборудованным в ней трехстворчатым окном, подоконником и прибором водяного отопления подключённым к центральному стояку МКД. Данная стена и точка присоединения данного прибора топления отсутствуют в строительной документации и на схеме организации отопления МД. Санузел имеет потолок, над которым оборудована плоская крыша покрытая металлочерепицей, что свидетельствует об изменении рельефа и конструкции общедомовой крыши в районе мансарды.

По ходатайству сторон судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов ООО «Межрегиональное Бюро Судебных Экспертиз» №1394-СТЭ площадь квартиры по адресу: 

<

адрес> в результате перепланировки (в том числе с учетом реконструкции участка крыши) составляет 136,2 кв.м. Проведенные работы в квартире являются реконструкцией. По выполненным работам не разработана и не представлена разрешительная документация, что не соответствует санитарным, градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам, предусмотренным законодательством РФ.

Выявленные нарушения, возникшие в результате перепланировки и реконструкции, создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают права и законные интересы третьих лиц. Выявленные нарушения являются существенными и устранимыми.

Суд признает заключение судебной экспертизы достоверным и обоснованным, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертом специализированного экспертного учреждения, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы экспертизы обоснованы и мотивированы.

Представленная ответчиком рецензия на данное заключение не опровергает выводов эксперта, в связи с чем отклоняется судом.

В материалы дела не представлены доказательства получения разрешения на перепланировку и (или) переустройству, реконструкцию жилого помещения, согласия всех собственников на реконструкцию части общего имущества многоквартирного дома к квартире № при проведении указанных работ.

Учитывая, что у ответчика не было надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, отсутствовало согласие всех собственников помещений в доме на реконструкцию многоквартирного дома, реконструкция жилого помещения - 

<

адрес>А, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в части реконструкции участка крыши, расположенной над мансардным этажом первого подъезда многоквартирного дома является незаконной.

В связи с чем суд считает обоснованным требование истца об обязании ФИО1 за свой счет восстановить и привести участок крыши по указанному адресу в первоначальное состояние в соответствии с проектной документацией на данный дом в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Доводы ответчика о том, что истец является ненадлежащим, суд находит необоснованными.

В соответствии с п. 6 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Аналогичное требование содержится в уставе истца. В связи с чем истец обоснованно обратился в суд с иском о защите своих прав.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Положениями ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решении об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку нарушения ответчика носят длящийся характер, нарушают права и законные интересы третьих лиц, создают угрозу их жизни и здоровью, срок исковой давности не может ограничиваться трехлетним сроком с момента, когда потерпевшее лицо узнало или должно было узнать о первом факте нарушения своих прав. В этом случае срок исковой давности нельзя считать истекшим.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 6000 руб., а также 120 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 234 000 руб. В качестве обоснования несения данных расходов указан договор на оказание юридических услуг.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по оплате услуг представителя, суд, с учетом степени сложности, объема совершенных представителем процессуальных действий и оказанных юридических услуг при рассмотрении дела, с учетом принципа разумности и соразмерности, учитывая положения ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 201 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» к ФИО1 о признании реконструкции незаконной, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать действия ФИО1 по реконструкции участка крыши, расположенной над мансардным этажом первого подъезда многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> незаконными.

Обязать ФИО1 за свой счет восстановить и привести участок крыши по указанному адресу в первоначальное состояние в соответствии с проектной документацией на данный дом в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСН ТСЖ «Новая Опалиха» 120 000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы, 6 000 рублей в счет оплаты госпошлины и 100 000 рублей в счет компенсации расходов на оплату юридических услуг.

Исковое заявление в части превышающей удовлетворенные требования — оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.А. Сорокин