Гражданское дело № 2-3015/2025

УИД: 50RS0028-01-2025-000866-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кутыриной Н.В.,

при помощнике судьи Гавриловском Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г.о. Мытищи Московской области к ФИО2 о сносе самовольной постройки, расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.о. Мытищи Московской области о признании права собственности на жилой дом, обязании снять ограничение, обязать заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация г.о. Мытищи Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 с требованиями о сносе самовольной постройки, расторжении договора аренды земельного участка, с учетом уточнений, заявленных на основании ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд:

- признать объект капитального строительства: здание, наименование: жилой дом, КН №, количество этажей – 3, общей площадью 297,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, возведенный на земельном участке с КН № самовольной постройкой;

- обязать ФИО1 снести самовольную постройку – здание, наименование: жилой дом, КН №, количество этажей – 3, общей площадью 297,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, возведенную на земельном участке с КН №, в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу;

- расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и ФИО1 в отношении земельного участка с КН №

- обязать ФИО3 вернуть земельный участок с КН № площадью 900 кв.м, расположенный согласно сведениям в ЕГРН по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 3 по акту приема-передачи в государственную неразграниченную собственность (в распоряжение органов местного самоуправления городского округа Мытищи Московской области) в первоначальном состоянии, освободив его от всех капитальных и некапитальных строений в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу;

- при неисполнении решения суда в установленный срок, предоставить администрации городского округа Мытищи Московской области право осуществить снос самовольной постройки – здания, наименование: жилой дом, КН №, количество этажей – 3, общей площадью 297,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, возведенной на земельном участке с КН №, с отнесением расходов на ответчика – ФИО1

- при неисполнении решения суда в установленный срок взыскать с ФИО1 в пользу администрации городского округа Мытищи Московской области неустойку в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения, с момента истечения срока, установленного судом для его исполнения.

- указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для исключения из Единого государственного реестра недвижимости и снятия с кадастрового учета сведений об объекте недвижимости с КН №

В обоснование исковых требований указано, что ответчик ФИО1 является арендатором земельного участка с КН № на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ. В отношении участка установлены ограничения: без права строительства и без права возведения некапитальных объектов. На дату заключения договора строений на участке не имелось. Несмотря на установленный запрет, ответчик возвел на участке объект капитального строительства – трехэтажный жилой дом площадью 297,4 кв.м (КН №), что подтверждается выпиской ЕГРН и актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ. Участок также расположен в охранной зоне ЛЭП 6 кВ и зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения Москвы, что исключает возможность строительства. Сведений о подаче ответчиком уведомлений о планируемом строительстве либо о соответствии параметров объекта требованиям градостроительного законодательства в ИСОГД Московской области нет. Уведомления о соответствии/о завершенном строительстве компетентными органами ему не выдавались. Вид разрешенного использования участка – «для садоводства» – не предполагает размещение объектов капитального строительства. Фактическое использование участка должно соответствовать установленному виду разрешенного использования и сведениям кадастра. Поскольку строительство осуществлено без правовых оснований и с нарушением установленных ограничений, возведенный объект является самовольной постройкой. Комиссией уполномоченного органа принято решение о признании здания самовольной постройкой и о необходимости обращения в суд с иском о его сносе. Кроме того, действия ответчика нарушают условия договора аренды. В соответствии со ст. 615, 619, 450 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды при использовании имущества в нарушение условий договора и его назначения. Возведение самовольного объекта при существующем прямом запрете на строительство является существенным нарушением условий аренды. В связи с допущенными нарушениями договор аренды подлежит расторжению, а земельный участок – возврату арендодателю по акту приема-передачи. Самовольная постройка подлежит сносу ответчиком.

В ходе судебного разбирательства к производству суда было принято встречное исковое заявление ФИО1 к Администрации г.о. Мытищи Московской области о признании права собственности на жилой дом, обязании снять ограничение, обязать заключить дополнительное соглашение, с учетом заявленных на основании ст. 39 ГПК РФ уточнений, просит:

- признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с КН № площадью 297,4 кв.м по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с КН №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: 

<

адрес>

- признать незаконным решение администрации городского округа Мытищи Московской области № № от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в снятии ограничения «без права строительства» в отношении земельного участка с КН № категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: 

<

адрес>

- обязать администрацию городского округа Мытищи Московской области снять ограничение «без права строительства» в отношении земельного участка с КН №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

- обязать администрацию городского округа Мытищи Московской области заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части снятия ограничения «без права строительства» в отношении земельного участка с КН №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 900 кв.м, КН №, относящийся к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «для садоводства». Право аренды зарегистрировано по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждено сведениями ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Границы участка сформированы и отражены в государственном кадастре. В пределах участка в 2015 году был возведен и в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован жилой дом, которому присвоен КН №; регистрация права подтверждается сведениями ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ. В 2023 году объект прошел реконструкцию, которая зарегистрирована на основании технического плана в соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ. Земельный участок расположен в зоне СХ-2, что следует из ГПЗУ; вид разрешенного использования «для садоводства» предусматривает возможность размещения жилого или садового дома. Возведенный объект соответствует виду разрешенного использования участка, а доказательства использования участка не по назначению истцом не представлены. Снос объекта является крайней мерой, применяемой лишь при наличии неустранимых нарушений, которые в данном случае отсутствуют. Истец по встречному иску также указывает, что обращался в администрацию с заявлением об изменении условий договора аренды земельного участка путем исключения ограничения «без права строительства» и обязании администрации устранить указанное ограничение, однако ему было отказано по мотиву отсутствия оснований для внесения изменений, а также наличия судебного спора. По мнению истца, отказ является незаконным и нарушает его права, поскольку ограничение «без права строительства» противоречит виду разрешенного использования участка – «для садоводства», который предполагает возможность возведения жилого или садового дома, что подтверждается ГПЗУ, а также классификатором видов разрешенного использования. Сохранение ограничения исключает возможность использования участка по целевому назначению и препятствует сохранению возведенного и зарегистрированного жилого дома. 

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, возражала относительно удовлетворения встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному ФИО1) в судебном заседании возражал относительно удовлетворении первоначальных требований, встречный иск поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о пропуске администрацией городского округа Мытищи Московской области срока исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО7, АО «Мосэнергосбыт» - Северное территориальное отделение, АО «Водоканал-Мытищи», АО «Мытищинская Теплосеть», Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по г.о. Мытищи, АО «Россети Московский регион» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Выслушав лиц, участвующих в процессе, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 263 ГК РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно ч. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков. 

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной. Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более таковыми не являются вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствии с установленными требованиями.

В пункте 10 постановления Пленума № 44 (номер обезличен) указано, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Как разъяснено в пунктах 16 и 17 Постановления Пленума № 44 постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

В соответствии с абз. 3 п. 29 постановления Пленума № 44 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 39 Постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума от 12.12.2023 № 44) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим, при рассмотрении иска о признании право собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (п. 40 Постановления Пленума от 12.12.2023 № 44).

В соответствии со ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования

Из положений ст. 42 ЗК РФ следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу положений п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно действовавшему на момент заключения договора аренды земельного участка Приказу Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства допускалось осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

Статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки и т.д.

Данные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район Московской области», от имени которого осуществляет права и обязанности Администрация Мытищинского муниципального района (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 900 кв.м, с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (Приложение 1) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный в границах Мытищинского муниципального района по адресу: 

<

адрес> для садоводства, с учетом обременений и ограничений в пользовании:

- без права строительства и без права возведения некапитальных строений и сооружений;

- 2-ой пояс (ограничений) зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы;

- охранная зона ЛЭП 6кВ – 5 кв.м.

На земельном участке: строения отсутствуют (п. 1.2 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 01.08. 2014г., на 49 лет (п. 2.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, по условиям которого ФИО7 передал ФИО1 право аренды сроком на 49 (сорок девять) лет на земельный участок площадью 900 кв.м, с КН №, находящийся по адресу: 

<

адрес> на землях населенных пунктов, находящихся в ведении 

<

адрес>, предоставленного для садоводства.

ФИО1 принял от ФИО7 права и обязанности первого арендатора по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1 настоящего договора.

Пунктом 8 договора уступки предусмотрены сведения о частях земельного участка и обременениях: без права строительства и без права возведения некапитальных строений и сооружений; 2-ой пояс (ограничений) зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы; охранная зона ЛЭП 6 кВ - 5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО7 также был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец (ФИО7) продал, а покупатель (ФИО1) купил жилой дом, назначение: жилое, с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>», общей площадью 158,5 кв.м, количество этажей – 2 (два). Указанный жилой дом находится на земельном участке, площадью 900 (девятьсот) кв.м с КН 50:12:0060203:225, находящемся по адресу: 

<

адрес>», на землях населенных пунктов, находящихся в ведении Администрации Мытищинского района Московской области, предоставленного для садоводства.

Согласно представленной выписке из ЕГРН, на территории земельного участка с КН № возведено строение – жилой дом, количество этажей – 3, с КН №, адрес объекта: 

<

адрес>, площадью 297,4 кв.м.

В ходе мониторинга территории городского округа Мытищи ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным должностным лицом – заместителем начальника Управления земельно-имущественных отношений Администрации городского округа Мытищи ФИО5 – был проведен выездной осмотр земельного участка с КН №, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В период с 11:35 до 11:45 произведены визуальный осмотр, фотофиксация и составление схемы участка. По результатам обследования установлено, что участок огорожен, доступ неопределенного круга лиц ограничен, благоустройство отсутствует, на участке расположен объект недвижимости (жилой дом), что свидетельствует о нарушении условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающего запрет на строительство. По итогам осмотра составлен акт с приложением фототаблиц и схематического чертежа.

В связи с выявленными нарушениями, администрация направила в адрес ФИО1 требование о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Кроме того, на обращение МКУ «Управления по выявлению и ликвидации самовольных объектов территории г.о. Мытищи» о предоставлении информации об ограничениях (обременениях) и о территориальных зонах на земельный участок площадью 900 кв.м с КН №, МБУ «Управление градостроительного и имущественного обеспечения» сообщило, что в результате обработки сведений, зарегистрированных в ЕГРН установлено, что вышеуказанный земельный участок обременен зоной с особыми условиями использования территории. Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Мытищи Московской области, утв. постановлением Администрации городского округа Мытищи Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанный земельный участок, находится в зоне, предназначенной для ведения садоводства (CX-2).

По запросу суда представлены материалы регистрационного дела в отношении объекта недвижимости с КН №, адрес объекта: 

<

адрес>.

Из уведомления ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области о проведении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии с административным регламентом и порядком взаимодействия при регистрации объектов капитального строительства, возведение которых в силу законодательства не требует получения разрешения на строительство, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО7 на жилой дом площадью 158,5 кв.м, двухэтажный, расположенный в пределах земельного участка с КН №, по адресу: 

<

адрес>

Поскольку в ходе рассмотрения дела возникла необходимость установления законных оснований для сноса самовольной постройки, определением Мытищинского городского суда Московской области от 16.06.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ГБУ «БТИ Московской области».

Перед экспертом на разрешение были поставлены следующие вопросы:

1. С выездом на место провести осмотр и описание всех объектов недвижимости (основные характеристики, площадь, назначение, расстояния, отступы и т.д., в том числе с КН № площадью 297,4 кв.м, расположенных на земельном участке с КН №, по адресу: 

<

адрес> Определить технические характеристики объектов с указанием материала стен, этажности, площади с определением их координат в системе МСК-50, подключение указанных объектов к сетям газоснабжения, водоотведения, водоснабжения, электроснабжения? Указать на плате имеющиеся объекты недвижимости относительно границ земельного участка, а также указать соответствуют ли границы объектов недвижимости границам допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

2. Является ли возведенный объект недвижимости с КН №, расположенный на земельном участке с КН №, площадью 900 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, объектом капитального строительства? Соответствует ли требованиям градостроительных, строительных норм и правил, ГОСТ, СНиП, санитарным и гигиеническим нормам, в том числе с учетом нахождения в охранных зонах, указанных в выписке из ЕГРН по земельному участку, иным нормативным подзаконным актам, определяющим строительство таких объектов с учетом вида разрешенного использования земельного участка с КН № «для садоводства»? Соблюдены ли при их возведении параметры, установленные правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, санитарным, гигиеническим, экологическим нормам, отвечают ли нормам технической, пожарной безопасности? Создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

3. В случае выявления несоответствий, определить, являются ли они существенными, указать возможность их устранения, разработать соответствующие варианты и способы их устранения?

Согласно заключению эксперта ГБУ «БТИ Московской области» № OT ДД.ММ.ГГГГ установлено:

- экспертами в рамках проведения натурного осмотра было выявлено наличие строения с КН №. Строение с КН № на участке присутствует, также его наличие подтверждено Публичной кадастровой картой. На основании предоставленной технической документации и результатам визуально-инструментального осмотра, экспертами были определены основные технические характеристики объекта исследования. Также был составлен ситуационный геодезический план в системе координат МСК-50 с указанием расположения границ земельного участка с КН №, границ исследуемого объекта. Согласно составленному ситуационному плану (по результату фактического расположения объектов исследования) с указанием расположения границ земельного участка с КН № и границ исследуемого объекта, эксперты приходят к выводу, что исследуемое строение расположено в границах земельного участка с КН №. Расположение объекта экспертизы не соответствует установленным требованиям к размещению зданий, строений и сооружений: расстояние от здания до границы участка составляет 0,63 м, тогда как минимально допустимое расстояние – более 3 м;

- на основании проведенного исследования эксперты установили, что исследуемое строение, расположенное на земельном участке с КН № площадью 900 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, является объектом капитального строительства, прочно связанный с землей, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба целевому назначению. Эксперты приходят к выводу, что исследуемое строение, расположенное на земельном участке с КН № площадью 900 кв.м, по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, ГОСТ, СНиП, санитарным и гигиеническим нормам, в том числе с учетом нахождения в охранных зонах, иным нормативным подзаконным правовым актам, определяющим строительство таких объектов с учетом вида разрешенного использования земельного участка с КН № «для садоводства». При возведении строения соблюдены параметры, установленные правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, за исключением требования о соблюдении минимального допустимого расстояния от здания, до границы участка. Строение соответствует санитарным, гигиеническим и экологическим нормам. Строение соответствует требованиям технической и пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц;

- на основании проведенного исследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с КН №, выявлено несоответствие установленным требованиям к размещению зданий, строений и сооружений: расстояние от здания до границы участка составляет 0,63 м, тогда как минимально допустимое расстояние – не менее 3 м. Однако данное несоответствие не является критическим, поскольку не влияет на безопасность эксплуатации здания, его функциональность или права соседних землепользователей. На основании проведенной оценки установлено, что устранение данного отклонения не требуется. Таким образом, несмотря на выявленное несоответствие, оно не имеет существенного значения для эксплуатации объекта и не требует разработки вариантов или способов устранения. По результатам обследования установлено, что здание в целом отвечает предъявляемым нормативным требованиям.

Суд приходит к выводу о том, что заключение экспертизы, является допустимым доказательством, оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы не имеется, поскольку заключение подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, в соответствии с требованиями действующих норм и правил, при даче заключения приняты во внимание имеющиеся в материалах дела документы, выводы эксперта отражены достаточно ясно и полно, экспертное заключение по своему содержанию полностью соответствует нормам ГПК РФ, предъявляемым к заключению экспертов, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется, стороной ответчика по первоначальному иску экспертное заключение не оспорено, возражений относительно сделанных в нем выводов, не представлено.

Таким образом, экспертами установлено, что на земельном участке с КН № расположено строение с КН №, площадь которого составляет 900 кв.м. Объект прочно связан с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба невозможно, следовательно, строение является объектом капитального строительства. Строение соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил, ГОСТ, СНиП, санитарным, гигиеническим, экологическим нормам, требованиям технической и пожарной безопасности. Оно не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Выявлено несоответствие минимально допустимому расстоянию от здания до границы участка: фактическое расстояние 0,63 м, тогда как нормативное – не менее 3 м. Данное отклонение не является критическим, не влияет на безопасность эксплуатации здания, его функциональность или права соседних землепользователей. Устранение несоответствия не требуется.

Оценив доводы сторон, представленные доказательства, нормы материального права и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией городского округа Мытищи Московской области требований.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимого имущества – жилой дом площадью 297,4 кв.м, КН № – был возведен на арендуемом ФИО1 земельном участке в 2015 году, поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в установленном законом порядке. Государственная регистрация права собственности на дом подтверждена выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией не представлено доказательств того, что объект был возведен без соблюдения правового режима участка либо с нарушением градостроительных норм, действовавших на дату его создания. Напротив, материалы дела подтверждают, что вид разрешенного использования участка – «для садоводства» – допускает размещение жилого или садового дома, что прямо следует из классификатора ВРИ и ГПЗУ. Следовательно, установленное администрацией ограничение «без права строительства» противоречит самому содержанию ВРИ и не может расцениваться как препятствие к сохранению объекта.

Суд учитывает, что в соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44, наличие ранее зарегистрированного права собственности на объект, а также отсутствие нарушений прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан, исключают возможность признания его самовольной постройкой и применения меры в виде сноса. Администрацией не представлено доказательств существенного нарушения градостроительных или строительных требований, которые не могли быть устранены и обуславливали бы необходимость сноса спорного объекта как крайней меры.

Доводы о нахождении участка в охранной зоне ЛЭП и зоне санитарной охраны не подтверждены доказательствами установления таких обременений в период возведения и регистрации объекта. Эти ограничения не могут иметь обратной силы и не являются основанием для сноса объекта, правомерно созданного и зарегистрированного до их установления.

Суд учитывает, что строительство дома ответчика по первоначальному иску произведено на землях для садоводства, поэтому разрешения на строительство не требовалось для возведения садовых или индивидуальных жилых домов, такие строения подлежали регистрации в данных ЕГРН в упрощенном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности и недоказанности требований администрации о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, в связи с чем в удовлетворении указанных требований первоначального иска следует отказать.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В связи с тем, что в удовлетворении требований о сносе самовольно возведенного строения отказано, а требования о расторжении договора аренды являются производными, они также удовлетворению не подлежат.

Кроме того, поскольку требования истца по первоначальному иску о возврате земельного участка, взыскании судебной неустойки в размере 3000 руб. (в случае неисполнения решения суда) также являются производными от основного требования, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных требований.

Таким образом, суд приходит к выводу о полном отказе в удовлетворении первоначального иска.

Вместе с тем, требования ФИО1 по встречному иску подлежат частичному удовлетворению.

Экспертизой установлено, что спорное строение прочно связано с землей, соответствует градостроительным, строительным, санитарным, гигиеническим, техническим и пожарным нормам, а также требованиям документации по планировке территории. Единственное выявленное отклонение – несоблюдение минимального допустимого расстояния от границы участка (0,63 м при нормативном 3 м) – не влияет на безопасность эксплуатации и права третьих лиц. На основании чего эксперты делают вывод, что наличие капитального строения на земельном участке возможно и законно, в связи с чем суд приходит к выводу, что запрет «без права строительства» является необоснованным и подлежит снятию.

Согласно материалам дела, требование о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части снятия ограничения «без права строительства» не может быть удовлетворено, так как судом не установлены существенные нарушения договора, которые бы повлекли такой ущерб стороны, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора и не требуется для фактического использования земельного участка.

Сведения о праве собственности на спорный объект недвижимости – жилой дом с КН № уже зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждает существование юридически оформленного права. В связи с этим встречное требование заявителя в части признания права собственности не подлежит удовлетворению, поскольку право собственности на объект уже существует и повторное признание не требуется.

Суд также отказывает в удовлетворении встречного требования о признании незаконным решения администрации городского округа Мытищи Московской области № № от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в снятии ограничения «без права строительства» в отношении земельного участка с КН №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: 

<

адрес>, поскольку суд уже обязал администрацию снять указанное ограничение, а значит встречное требование фактически утратило предмет спора и не подлежит удовлетворению, кроме того, именно судебной экспертизой установлено отсутствие таких ограничений (в том числе охранных зон), которые препятствовали бы возведению на спорном земельной участке капитального строения.

Оценивая доводы ответчика по первоначальному иску о пропуске истцом срока исковой давности при предъявлении рассматриваемых требований суд приходит к следующим выводам.

В п. 57 постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Как реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, а именно: здание, назначение – жилое, количество этажей – 2, наименование – жилой дом, по адресу: 

<

адрес>», дата завершения строительства – 2015, присвоен КН №, правообладатель – ФИО7, номер рег. записи № с представлением в регистрирующий орган копии договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО1 (ответчик) право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за последним, о чем в ЕГРН также сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации г.о. 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв. м., местоположение: 

<

адрес>.

Истцом по делу выступают органы исполнительной власти, на которые в силу закона возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, в связи с чем имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете, государственной регистрации на объекты недвижимости.

Таким образом, истец мог узнать о нарушении своих прав в рамках реализации представленных полномочий путем межведомственного взаимодействия, начиная с 2015 года, когда была произведена первоначальная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации г.о. Мытищи Московской области к ФИО1 о признании объекта капитального строительства: здание, наименование: жилой дом, КН №, кол-во этажей - 3, общей площадью 297,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, возведенный на земельном участке с КН № самовольной постройкой; обязании снести самовольную постройку – здание, наименование: жилой дом, КН №, кол-во этажей – 3, общей площадью 297,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, возведенную на земельном участке с кадастровым номером № в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу, расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией городского округа 

<

адрес> и ФИО1 в отношении земельного участка с КН №; возложении обязанности по возврату земельного участка с КН №, площадью 900 кв.м., расположенного согласно сведениям в ЕГРН по адресу: 

<

адрес>, по акту приема-передачи в государственную неразграниченную собственность (в распоряжение органов местного самоуправления городского округа Мытищи Московской области) в первоначальном состоянии, освободив его от всех капитальных и некапитальных строений в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу; предоставлении Администрации городского округа Мытищи Московской области при неисполнении решения суда в установленный срок, право осуществить снос самовольной постройки – здания, наименование: жилой дом, КН №, кол-во этажей – 3, общей площадью 297,4 кв.м, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, возведенной на земельном участке с КН №, с отнесением расходов на ФИО1; взыскании при неисполнении решения суда в установленный срок неустойки в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения, с момента истечения срока, установленного судом для его исполнения – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации г.о. Мытищи Московской области о признании права собственности на жилой дом, обязании снять ограничение, обязать заключить дополнительное соглашение – удовлетворить частично.

Обязать Администрацию г.о. Мытищи Московской области снять ограничение «без права строительства» в отношении земельного с КН №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО1 к Администрации г.о. Мытищи Московской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме – 12.12.2025.

Судья Н.В. Кутырина

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья Н.В. Кутырина