РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2017 года г. Видное

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Зыряновой А.А., при секретаре судебного заседания Цапковском И.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации Ленинского района к ФИО3 и ФИО3, о взыскании задолженности, расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация Ленинского района обратилась с иском к ФИО3 и ФИО3, с учётом уменьшения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просила суд: взыскать с ФИО3 и ФИО3 в равных долях за период с 31.07.2015. по 11.08.2017 года пени по Договору аренды земельного участка № от 29.07.2005 в сумме 985795 руб., расторгнуть с ФИО3 и ФИО3 Договора аренды № от 29.07.2005, на земельный участок, общей площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований истцом указано, что на основании заключенного договора об уступке прав и обязанностей от 30.07.2015, ФИО3, ФИО3 (далее - Ответчики) приняли на себя все права и обязанности арендаторов по договору аренды земельного участка от 29.07.2005 года №, Договора об уступке права аренды от 21.11.2012 (далее - Договор аренды).

Предметом Договора аренды является земельный участок общей площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ч.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с ч.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.2. Договора аренды, Ответчик обязан вносить арендную плату в местный бюджет ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно определенного п.2.1. размера ежегодной арендной платы, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В связи с неисполнением этой обязанности по состоянию на 22.12.2016 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 4737943,98 руб., включая пени. Основной долг составляет 4233770,42 руб.

Пункт 4.2. Договора аренды предусматривает ответственность арендатора за несвоевременное исполнение обязательства по внесению арендной платы в виде пени. Задолженность по пени на 22.12.2016 составляет сумму 504173,56 рублей.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. До настоящего времени требования администрации не исполнены.

В судебном заседании представитель истца поддержала уточнённые исковые требования, пояснила, что основной долг по арендной плате ответчиками полностью погашен, просит взыскать неустойку и расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы ответчиками. Считает, что оснований к снижению неустойки не имеется, поскольку её размер установлен условиями договора.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, предоставили полномочия на представление своих интересов представителю.

Представитель ответчиков в судебном заседании с исковыми требованиями о расторжении договора аренды не согласился, неустойку просил снизить. Представил объяснения в письменной форме в которых указал, что образование задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды № от 29 июля 2005 года возникло в результате тяжелой финансовой ситуации у ответчиков. Последними было осуществлено поэтапное кредитование в банковских учреждениях с целью погашения задолженности по арендной плате. Так Ответчиками была частично погашена задолженность по договору аренды земельного участка № от 29 июля 2005 года в размере 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей в феврале 2017 года. Данный факт подтвержден Истцом в уточнениях к исковому заявлению № от 14 марта 2017года.

Остаток задолженности по арендной плате в размере 1 133 770 (один миллион сто тридцать три тысячи семьсот семьдесят) рублей 42 копейки был оплачен Ответчиками согласно чеку-ордеру Сбербанка России от 20 июня 2016 года и платежному поручению платежному поручению № 129 от 28 июня 2017 года. Кроме того, Ответчиками была проведена оплата текущей арендной платы по земельному участку за первый и второй квартал 2017 года в размере 961 178 (девятьсот шестьдесят одна тысяча сто семьдесят восемь) рублей 40 копеек согласно платежному поручению № 130 и платежному поручению № 131 от 28 июня 2017 года. Таким образом, в настоящее время Ответчики не имеют задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды № от 29 июля 2005 года.

Основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского Кодекса является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Ответчиками до вынесения решения по данному делу устранены допущенные нарушения обязательства по внесению арендной платы. Следует учесть, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы считают несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся с 2005 года, сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно данным кадастрового учета, на арендуемом земельном участке с кадастровым номером № находится 5-этажное нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 5 732,8 кв. метров. Данное здание принадлежит Ответчикам на праве общей долевой собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права № от 06 апреля 2016 года и свидетельству о государственной регистрации права № от 06 апреля 2016 года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Расторжение договора аренды земельного участка № от 29 июля 2005 года, повлечет за собой прекращение права пользования земельным участком, необходимого для надлежащей эксплуатации нежилого здания.

Суд, выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных нормативных актов.

Судом установлено, что на основании заключенного договора об уступке прав и обязанностей от 30.07.2015. ответчики ФИО3, ФИО3 приняли на себя все права и обязанности арендаторов по договору аренды земельного участка от 29.07.2005 года №, Договора об уступке права аренды от 21.11.2012.

Предметом Договора аренды является земельный участок общей площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Договором установлен срок аренды земельного участка 49 лет.

Согласно п.2.2. Договора аренды, Ответчик обязан вносить арендную плату в местный бюджет ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно определенного п.2.1. размера ежегодной арендной платы, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно материалам гражданского дела по состоянию на 22.12.2016. задолженность ответчиков по арендной плате составляла 4233770,42 руб.

Пункт 4.2. Договора аренды предусматривает ответственность арендатора за несвоевременное исполнение обязательства по внесению арендной платы в виде пени. Задолженность по арендной плате ответчиками погашена, однако в связи с несвоевременным исполнением обязательств по арендной плате, за период с 31.07.2015. по 11.08.2017 года у ответчиков образовалась задолженность по пени в сумме 985795 руб.

Частью 1 статьи 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В соответствие с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, отражённой в пункте 70 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера неустойки не являются препятствием для снижения её судом.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Ответчики являются физическими лицами, заявили о снижении неустойки в связи с семейным положением, наличием на иждивении малолетних детей.

Неустойку в размере 985795 руб. суд находит явно несоразмерным последствиям неисполненных ответчиками обязательств. С учётом изложенного, а так же принимая во внимание, что у ответчика ФИО3 на иждивении находятся трое несовершеннолетних детей, и супруга не работает, у ФИО3 на иждивении находятся двое несовершеннолетних детей, суд снижает неустойку до 500000 руб., которая подлежит взысканию по 250000 руб. с каждого ответчика.

Истцом заявлены исковые требования о расторжении Договора аренды № от 29.07.2005. земельного участка, общей площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 50:21:010222:0003, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Исковые требования обоснованы положениями статей 619, 452 ГК РФ.

Суд считает, что к правоотношению сторон подлежит применению часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которой установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов гражданского дела следует, что в феврале 2017 года ответчиками в счёт арендной платы уплачено 310000 руб., задолженность в размере 1133770 рублей 42 коп. оплачена 20 июня 2016 года и 28 июня 2017 года. Так же ответчиками была проведена оплата текущей арендной платы по земельному участку за первый и второй квартал 2017 года в размере 961 178 руб., чем задолженность по арендной плате перед истцом полностью ликвидирована. Таким образом, ответчиками нарушение договора устранено, сроки устранения суд находит разумными.

Суд учитывает, что других нарушений договора аренды арендаторами не допущено, земельный участок был предоставлен для строительства придорожного сервиса (станции техобслуживания автомобилей, магазина автозапчасти, продукты) сроком на 49 лет, и используется ответчиками по назначению. На земельном участке возведено нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 5732,8 кв. метров, которое принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности. (свидетельство о государственной регистрации права № от 06 апреля 2016 года и свидетельству о государственной регистрации права № от 06 апреля 2016 года)

На основании установленных судом фактических обстоятельств и части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ суд отказывает истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию госпошлина 8200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Ленинского муниципального района к ФИО3 и ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ответчиков ФИО3 и ФИО3 в пользу Администрации Ленинского муниципального района Московской области в равных долях задолженность неустойку по Договору аренды земельного участка № от 29.07.2005. в сумме 500000 руб. по 250000 руб. с каждого, госпошлину 8200 руб. по 4100 руб. с каждого. 

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды № от 29.07.2005. заключённого с ФИО3 и ФИО3, на земельный участок, общей площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение составлено 22 августа 2017 года.

Судья Зырянова А.А.