Дело № 3а-489/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абинского районного союза потребительских кооперативов об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Абинский районный союз потребительских кооперативов обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 655,8 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 6 718 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 27 449 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 3094 +/- 1,95 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3 181 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена на основании отчетов об оценке № 29/02/24 от 07 марта 2024 года и № 29/02/2024-01 от 27 марта 2024 года, выполненных ООО «ФЛАГМАН».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых и арендных платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в своем отзыве на административное исковое заявление полагал, что заключение эксперта выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 в письменных возражениях на административное исковое заявление указала, что расчет кадастровой стоимости спорного объекта определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец Абинский районный союз потребительских кооперативов является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 655,8 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 22 апреля 2024 года, представленными в материалы дела.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу абзаца 4 пункта 2 Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года №П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами ................ в размере 13 673 319,66 рублей и 76 264 025,26 рублей соответственно.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2022 года в размере 11 384 898,98 рублей утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края».

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку административный истец уплачивает имущественный налог и арендную плату за спорные объекты недвижимости, рассчитываемые из их кадастровой стоимости, следовательно, он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости в целях разумности налогообложения и размера арендных платежей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для нежилых зданий с кадастровыми номерами ................ и 01 января 2022 года для земельного участка с кадастровым номером ................, верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из ЕГРН, выданными филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 29/02/24 от 07 марта 2024 года и № 29/02/2024-01 от 27 марта 2024 года, выполненных ООО «ФЛАГМАН», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ и ................ составляет 6 718 000 рублей, 27 449 000 рублей и 3 181 000 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО4 определением суда от 13 мая 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЦЭК». Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание.

Согласно заключению судебной экспертизы № 3а-489/2024 от 10 июня 2024 года, рыночная стоимость спорного объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ определена в размере 12 762 000 рублей, 62 608 000 рублей и 10 098 000 рублей соответственно.

Представитель административного истца по доверенности ФИО4, представитель департамента имущественных отношений по доверенности ФИО1 в своих письменных возражениях указали, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В возражениях о порочности проведенной по делу судебной экспертизы указали, что диапазон цен предложений объектов капитального строительства и земельных участков разнится более чем на 50%, что свидетельствует о некачественном анализе, существенной диспропорции или о том, что в рынке подобраны некорректные объекты, которые несопоставимы с объектами экспертизы.

Примененная при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ поправка на вид разрешенного использования в размере 550%, говорит о том, что объект-аналог не сопоставим с объектом экспертизы. Применение данного аналога к расчетам необоснованно, даже с применением поправки участок производственно-складского назначения не отражает стоимость участков под коммерческую застройку. Следовательно, итоговый результат значительно искажен.

Кроме того, выбранные объекты-аналоги значительно отличаются по площади и материалу стен от исследуемых объектов, а понижающая корректировка в размере 29 % на различие в физическом состоянии между объектом экспертизы и выбранными объектами-аналогами экспертом не обоснована и не подтверждена.

Применение понижающей корректировки на состав инженерных коммуникаций при определении рыночной стоимости земельного участка для объектов-аналогов № 2 и № 3 некорректно, так как исследуемый объект и выбранные объекты-аналоги сопоставимы по вышеуказанному ценообразующему фактору.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, определением суда от 23 июля 2024 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО5

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 240/09/24 от 02 сентября 2024 года, рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 655,8 кв.м, расположенного по адресу: ................ по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 12 816 216,35 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 68 222 499,14 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 10 308 972,71 рублей.

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении судебной экспертизы, в части определения рыночной стоимости земельного участка, содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж является корректным.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов исходя из категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, местоположения зданий и земельных участков, вида права на них, наличия улучшений, инженерных систем, подъездных путей и транспортной доступности. 

При определении окончательной рыночной стоимости, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, на дату предложения, на передаваемое имущественное право на земельный участок, на расположение в пределах населенного пункта, на площадь, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами ................ принято решение о возможности применения всех доступных подходов: затратного методом сравнительной единицы, сравнительного методом сравнения продаж и доходного методом прямой капитализации, так как они наиболее полно и точно отражают действительную рыночную стоимость объектов экспертизы..

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках затратного подхода, экспертом были подобраны наиболее сопоставимые по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объекты-аналоги из Сборника укрупненных показателей стоимости строительства «Общественные здания», 2020 год.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, в рамках затратного подхода экспертом приняты корректирующие коэффициенты на отличие в конструктивных элементах, на различие в объеме/площади здания, на сейсмичность, на стоимость строительства по характерным конструктивным системам здания; произведены расчет прибыли предпринимателя, определение накопленного и физического износа. Размер примененных поправок был подробно разъяснен в тексте заключения.

В рамках сравнительного подхода экспертом проанализирована информация о предложениях объектов недвижимости исходя из пенообразующих факторов и подобраны наиболее подходящие к объектам экспертизы объекты-аналоги по своим основным характеристикам, в том числе местоположению, площади объекта, типа объекта характеристике зданий (помещений).

Для определения действительной рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках названного подхода приняты скидка на торг, корректировки на дату предложения, на расположение в пределах населенного пункта, на расположение относительно красной линии, на общую площадь, на материал стен, на внутреннюю отделку, на физическое состояние, на размер земельных участков, находящихся под зданием. 

В рамках доходного подхода экспертом так же произведен отбор аналогичных зданий (помещений), сдаваемых в аренду на открытом рынке, для оценки годовой рыночной величины арендной ставки. В качестве объектов сравнения были выбраны объекты, которые в наибольшей степени схожи с объектами оценки по основным ценообразующим факторам (состояние внутренней отделки, состояние подъездных путей, местоположение, площадь и др.).

Все корректировки были внесены экспертом на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Так, в рамках доходного подхода были применены скидка на торг, корректировки на дату предложения, на пешеходный трафик, на тип объекта, на физическое состояние строения, на тип внутренней отделки (класс качества ремонта), рассчитаны действительный валовый доход и чистый операционный доход, а также коэффициент капитализации.

При определении итоговой рыночной стоимости спорных объектов произведено согласование результатов, рассчитаны коэффициенты весомости, отражающие долю каждого из использованных подходов.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ................ правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2023 года, а для земельного участка с кадастровым номером ................ – 01 января 2022 года.

Кроме того, в заключении повторной судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО1 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым выводы эксперта по поставленным вопросам не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний им указано, что при определении рыночной стоимости нежилых зданий эксперт необоснованно принимает к расчетам арендопригодную площадь, которая на 11% меньше общей площади. В процессе определения рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода эксперт исключает из расчетов 583,66 кв.м (................) и 72,14 кв.м (................) площади зданий. Таким образом, можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость помещений, «не задействованных» в экономической деятельности здания, равна нулю, что не соответствует целям и задачам оценки (оспаривание кадастровой стоимости) и приводит к искажению итогового значения рыночной стоимости объекта экспертизы.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ................ экспертом некорректно подобран объект-аналог с кодом ru03.08.000.0040 «магазин универсальный», одноэтажный, материал стен - легкобетонные (стр. 170 заключения), тогда как, объект экспертизы представляет собой двухэтажное здание (третий этаж - лифтовая), материал стен - железобетонные панели. При этом, класс конструктивной системы, класс качества, материал стен и этажность оцениваемого здания имеют важное значение, влияющее на стоимостной показатель.

Для «очистки» стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ от стоимости земельных участков под ними, эксперт необоснованно принимает понижающую корректировку в размере 35,8% (на долю земельного участка), ссылаясь на «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости» № 19, под редакцией ФИО6, при этом площадь земельного участка, на котором располагается объект экспертизы с кадастровым номером ................ составляет 586 кв. м, а площадь земельного участка, на котором располагается объект экспертизы с кадастровым номером ................ составляет 3094 кв. м.

Представителем административного ответчика также указано, что применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 2 при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ некорректно, поскольку к продаже предлагается часть земельного площадью 900 кв. м от общей площади всего участка с кадастровым номером ................, которая составляет 6378 кв. м (скриншот объявления на стр. 213).

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО5, проводившая судебную оценочную экспертизу, полностью опровергла доводы административных ответчиков, пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ................ затратным подходом в качестве аналога был подобран объект, который сопоставим с оцениваемым по своему функциональному назначению (магазин универсальный без подвала), по объему (10 000 куб.м.) и по классу конструктивной системы - КС-3. Количество этажей в здании согласно сборнику Ко-Инвест ценообразующим фактором не является. Корректировка не требуется.

Стены аналога - легкобетонные, что означает, что они могут быть из пенобетона, газобетона, керамзитобетона. Материал стен в таблице не уточнен, а толщина стен неизвестна поправка на железобетонные стены в приложении отсутствуют. С учетом того, что класс конструктивной системы объекта экспертизы и здания-аналога одинаков, корректировка на материал стен не требуется (основным материалом ограждающих конструкций (стен) для КС-3 является железобетон (рисунок № 51)).

Эксперт также указал, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» с изменениями на 14.04.2022, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Как правило, при сдаче здания в аренду, арендодатель всегда учитывает тот факт, что некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

Так называемый коридорный коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади, которая, в свою очередь, определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости.

При выделении стоимости оцениваемых зданий из общей стоимости единого объекта недвижимости экспертом использовался Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №19 под ред. ФИО6 Доля стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ и ................, согласно вышеуказанному справочнику, составила 64,2 %, что входит в диапазон, указанный в приложении № 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (60 % - 80 %). Так как соотношение 8зу/8зд для объектов экспертизы равно 0,89 и 0,99 (отклонение незначительно), дополнительных поправок не требуется.

Относительно замечания о неверно подобранном аналоге для земельного участка с кадастровым номером ................ эксперт пояснил, что для расчета рыночной стоимости объекта был использован аналог № 2, который представляет собой часть земельного участка, обшей площадью 6378 кв.м., выделенный для коммерческой деятельности и расположенный в границах города ................. На продажу выставлено право аренды 900 кв.м. вышеуказанного объекта. При этом, запрет на переуступку части земельного участка в праве аренды в законодательных актах отсутствует.

При таких обстоятельствах, объект-аналог № 2 может использоваться для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы, т.к. относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам. Нарушений законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности нет.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектам оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника и арендатора данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 16 апреля 2024 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 16 апреля 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ ................, по состоянию на 01 января 2022 года – для земельного участка с кадастровым номером .................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Абинского районного союза потребительских кооперативов об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 655,8 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 12 816 216 (двенадцать миллионов восемьсот шестнадцать тысяч двести шестнадцать) рублей 35 (тридцать пять) копеек.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 68 222 499 (шестьдесят восемь миллионов двести двадцать две тысячи четыреста девяносто девять) рублей 14 (четырнадцать) копеек.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 3113,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 10 308 972 (десять миллионов триста восемь тысяч девятьсот семьдесят два) рубля 71 (семьдесят одна) копейка.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 16 апреля 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 октября 2024 года.

Председательствующий: