Мотивированное 

решение

 изготовлено 26 ноября 2018 года 

Дело № 2-318/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Арти 21 ноября 2018 года 

Артинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Касаткиной О.А., 

с участием истца ФИО6, представителя истца ФИО8, ответчика ФИО9, представителя ответчика ФИО10, 

при секретаре судебного заседания Хрусталевой С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО9 о взыскании задолженности наследодателя, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ

ФИО6 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО9 о взыскании задолженности наследодателя, возмещении судебных расходов. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО5, единственным наследником которого является ФИО9 После смерти ФИО5 осталось наследство, которое заключается не только в виде имущества, но и в виде долгов. 15.07.2017 между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор найма жилого помещения по условиям которого плата за наем жилого помещения производиться в соответствии с п. 4.1 договора. Исполняя свои обязательства по договору ей были понесены следующие расходы: 19 884 руб. строительные и отделочные материалы для проведения косметического ремонта, 26 025 –стоимость работ по проведению косметического ремонта, 7 856 руб. – оплата долга за электроэнергию, 400 руб. - стоимость работ по изготовлению ключей от входа в подъезд и квартиру, всего на общую сумму 53 765 руб. Согласно п. 5.4 договора найма, в случае одностороннего отказ от исполнения договора по инициативе наймодателя он возмещает все расходы нанимателя, понесенные при исполнении своих обязательств, по настоящему договору в двойном размере за проведение косметического ремонта объекта и оплата долгов наймодателя за коммунальные услуги. На день подачи искового заявления непогашенный долг по договору найма составил 107 930 руб. 16.07.2017 между ФИО5 и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, п. 3.2 которого содержит соглашение о задатке и определяет порядок расчетов оплаты указанной в договоре квартиры. Размер задатка составил 30 000 руб. Пунктом 6.1 договора предусмотрено, уплата суммы задатка в двойном размере, при ненадлежащем исполнении условий предварительного договора купли-продажи. Таким образом, общая сумма задолженности по двум договорам составила 167 930 руб. Поскольку смерть должника не влечет прекращение обязательств по заключенному им договору, наследник принявший наследство, становиться должником и несет обязанности по их исполнению, со дня открытия наследства. Полагает, что на сумму долга, подлежат начислению проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах, просила суд взыскать с ФИО9 доги наследодателя в размере 167 930 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 08.05.2018 в размере 4 453 руб. 64 коп., с последующим перерасчетом на день вынесения решения суда, расходы представителя в размере 15 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО6 и ее представитель ФИО8 исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. Истец ФИО6 дополнительно указала, что в мае – июне 2017 года она искала квартиру в наем, для сына, который приехал в пос. Арти вместе со своей семьей, в связи с чем, ей были распространены по поселку соответствующие объявления. После этого ей позвонил ФИО5, который предложил ей сдать в наем свою квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на указанное предложение она согласилась. 15.07.2017 между ними был заключен договор найма указанной квартиры. Поскольку квартира была в очень плохом состоянии (требовался ремонт), стороны договорились, что платой за наем жилого помещения будет являться проведение косметического ремонта, оплата части долга за коммунальные услуги. При заключении договора найма жилого помещения, сторонами устно было согласовано, что ежемесячные платежи по оплате коммунальных услуг, наниматель будет нести, с момента фактического проживания в квартире. Кроме того, иногда она давала ФИО5 не большие суммы по 2 000 руб. на еду, поскольку он злоупотреблял спиртными напитками. Кроме того, между ней и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. В период с июля по сентябрь 2017 года в указанной квартире она и семья ее сына не проживали, поскольку там производился ремонт. После того как умер ФИО5, ей позвонил ответчик, указал, что является единственным наследником ФИО5, представил заявление о принятии наследства, попросил ознакомить его с договором найма жилого помещения. Позднее от имени ответчика все переговоры с ней вела его мать ФИО1, однако к тому моменту она утратила интерес к данной квартире, ни снимать, ни покупать ее больше не хотела. 29.11.2017 ФИО1 предложила ей перезаключить договор найма жилого помещения на новых условиях, на что она сообщила ФИО1, что снимать и покупать в дальнейшем квартиру она не желает, указала, что в скором времени освободить квартиру, попросила возместить ей расходы по проведению косметического ремонта, на что получила отказ. В дальнейшем, она решила не возвращать ключи от спорной квартиры ФИО1 и ФИО9, пока они не вступят в права наследства и не возместят ей понесенные расходы на ремонт квартиры. В течении декабря и января она вывезла большую часть вещей. В начале 2018 года, ответчик поменял в спорной квартире замки, в связи с чем, она не могла забрать остатки своих вещей. По предварительной договоренности, в присутствии представителя ответчика ей был обеспечен доступ в квартиру, и она смогла забрать свои вещи, после чего вернула ключи ответчику. Фактически остатки вещей она забрала весной 2018 года. Считает, что предложение заключить договор на новых условиях, а также смена замков, является отказом от договора найма жилого помещения от 15.07.2017, следовательно, ответчик обязан возместить понесенные ей расходы по проведению косметического ремонта. Относительно косметического ремонта указала, что ремонтные работы производила с помощью третьих лиц, о чем имеются акты выполненных работ, в квартире ей были поклеены обои, покрашены потоки, утеплены окна, заменены трубы в ванной комнате, заменены смесители. 

Ответчик ФИО9 и его представитель ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать в полном объеме. Ответчик ФИО9 дополнительно указал, что после смерти ФИО5 он обратился к нотариусу пос. Арти, с заявлением о принятии наследства. До настоящего времени свидетельство о праве на наследство на данную квартиру ему не выдано, в связи с возбуждением настоящего гражданского дела. Права собственности на спорную квартиру ФИО5 надлежащим образом оформлены не были, ранее указанная квартира принадлежала матери ФИО5 – ФИО7 После смерти ФИО5, ему стало известно, что 

<

адрес>, расположенная по 

<

адрес>, по договору найма сдается в наём ФИО6 После этого он с ней связался по телефону, сообщил, что является наследником ФИО5, указал, что по всем вопросам, связанным с наймом спорной квартиры, следует обращаться к нему и его матери ФИО1. Не возражал против того, чтобы ФИО6 занимала спорную квартиру. В дальнейшем, ознакомившись с условиями договора найма жилого помещения, заключенного между ФИО6 и ФИО5, учитывая, что данный договор не содержал условий о ежемесячном несении расходов по оплате коммунальных платежей, предложил ФИО6 заключить договор на новых условиях, однако к этому моменту ФИО6 сообщила его матери ФИО1, что не желает больше снимать данную квартиру, и заключать договор найма жилого помещения на новых условиях она не намерена. После этого, в ноябре 2017 в ходе переговоров, они пришли к устному соглашению, о том, что ФИО6 в течение ближайшего времени заберет из спорной квартиры все свои вещи и передаст ключи. Однако в течении декабря 2017 года, ключи ФИО6 ему так и не передала, на все звонки и предложения встретиться отвечала отказом, требовала возмещения расходов, которые ей были понесены в связи с проведением косметического ремонта и оплаты коммунальных услуг. В связи с таким недобросовестным поведением истца, и опасаясь за квартиру, поскольку не знал, в каком состоянии находится квартира, не угрожает ли ее состояние другим лицам, принял решение о вскрытии квартиры и смене замков. Кроме того, указал, что предъявленные ФИО6 расходы проведению косметического ремонта являются завышенными, в связи с чем, представил отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений квартиры, размер которых составил 12 000 руб. Просил не принимать в качестве доказательств по делу предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку подпись, проставленная от имени ФИО5, ему не принадлежит. 

Представитель ответчика ФИО10 также просила не принимать в качестве доказательства предварительный договор купли- продажи квартиры, при исключении указанного доказательства, срок договора найма жилого помещения считается заключенным на 5 лет, и подлежит обязательной государственной регистрации. Между тем, спорный договор найма жилого помещения в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Несоблюдение формы договоры влечет его недействительность. Кроме того, предложение ФИО9 заключить договор найма жилого помещения на новых условиях, нельзя расценивать как отказ от договора найма жилого помещения, заключенного между ФИО5 и ФИО6, поскольку к этому моменту, ФИО6 уже отказалась от исполнения договора найма жилого помещения, заключенного ей с ФИО5, выразив свой отказ в устной форме. 

Заслушав истца и ответчика, а также их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.07.2017 между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор найма жилого помещения. В соответствии с условиями договора найма ФИО5 (наймодатель) передает ФИО6 (нанимателю) жилое помещение, представляющее собой однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, во временное возмездное пользование для проживания (л.д. 11-12). 

В соответствии с п. 1.2 договора найма объект принадлежал ФИО5, в порядке наследования принятый фактически от умершей матери ФИО7 

На основании передаточного акта от 15.07.2017 ФИО5 передал, а ФИО6 приняла жилое помещение в виде однокомнатной благоустроенной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 13). 

Кроме того, 16.07.2017 между ФИО5 и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Условиями предварительного договора купли-продажи от 16.07.2017 предусмотрено, что договор купли-продажи квартиры будет заключен на следующих условиях: продажная цена квартиры будет составлять 400 000 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит. В п. 3.2 стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры следующим образом: сумма в размере 30 000 руб. уплачивается покупателем в момент заключения настоящего договора в качестве задатка; сумма в размере 200 000 руб. включает в себя погашение покупателем всех долгов продавца по коммунальным услугам, за электроэнергию и отопление, образовавшихся на ДД.ММ.ГГГГ, проведение косметического ремонта квартиры, для приведения ее в надлежащее для проживания условия силами и за счет средств покупателя, в срок до 20.12.2017; оставшаяся часть в размере 170 000 руб. оплачивается покупателем в момент заключения основного договора купли-продажи. 

Согласно п. 3.4.1 договора продавец в срок до 15.12.2017 обязуется оформить право собственности на объект и зарегистрировать его в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным Отделом ЗАГС Артинского района Свердловской области от 17.11. 2017 (л.д. 61). 

С заявлением о принятии наследства после смерти ФИО5 к нотариусу пос. Арти, обратился его племянник - ФИО9 (л.д. 62). 

Согласно ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Наследство может быть принято в течении 6 месяцев со дня открытия наследства ( ст. 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Из указанных положений закона следует, что в состав наследства также могут входить долги наследодателя. Согласно разъяснениям, данным в п. 58 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

При этом, согласно ст. 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 

Принимая во внимание указанные положения закона, а также то, что ФИО9 обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО5, следовательно, следует считать, что он принял наследство, оставшееся после смерти ФИО5, в том числе в виде его долгов. 

Разрешая требования ФИО6 о взыскании с ФИО9 двойной суммы задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи квартиры от 16.07.2017, суд исходит из следующего.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Из анализа указанных положений закона следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме, то есть путем составления единого документа подписанного сторонами. Кроме того, в подтверждение заключения письменного договора сторонами могут быть представлены письма, телеграммы, телефаксы и иные документы, в том числе электронные документы, передаваемые по каналам связи, позволяющие достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. 

В подтверждение заключения предварительного договора купли-продажи истцом был представлен копия и оригинал предварительного договора купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 16.07.2017 заключенный между ФИО5 и ФИО6 

Как установлено выше, в п. 3.2 договора стороны установили, что сумма в размере 30 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и является задатком.

Факт уплаты ФИО6 суммы задатка в связи с исполнением предварительного договора купли-продажи, зафиксирован в самом тексте предварительного договора купли-продажи и удостоверены подписями сторон (л.д. 15).

Пунктом 6.1 предварительного договора купли-продажи квартиры, установлено, что в случае неисполнения настоящего договора, по вине продавца, он обязан в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п. 5, уплатить покупателю двойную сумму задатка, то есть 60 000 руб. Кроме того, продавец возмещает покупателю все расходы, понесенные, при исполнении настоящего договора. 

Пунктом 6.2 договора установлено, что в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца. 

В процессе рассмотрения дела, ответчиком ФИО9 было подано ходатайство о подложности доказательства, представленного истцом, а именно предварительного договора купли-продажи спорной квартиры. В целях проверки указанного доказательства, на основании ст. 186 и ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определением суда от 04.07.2018 по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ «Уральский региональный центр». На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: принадлежит ли подпись, выполненная на второй странице предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.07.2017 сторонами которого поименованы ФИО5 и ФИО6, в графе «продавец» ФИО5

По результатам проведенной судебной почерковедческой экспертизы экспертом был сделан следующий вывод: подпись от имени ФИО5, расположенная в строке «подпись» в разделе «подписи сторон» - «продавец» в предварительном договоре купли-продажи квартиры, заключенном между ФИО5 и ФИО6 от 16.07.2017 выполнена не самим ФИО5, а другим лицом с подражанием его подписи в паспорте. 

Кроме того, в исследовательской части экспертного заключения эксперт пришел к выводу о том, что характер почерковых характеристик в своей совокупности свидетельствует о необычности письма в момент ее выполнения. Раздельным исследованием представленных образцов подписей ФИО5 установлена большая их вариационность. При сравнении исследуемой подписи с образцами подписей и почерка ФИО5 установлено внешнее сходство с его подписью в паспорте. Однако наряду с этим установлены различия ряда общих и частных признаков. При оценке результатов проведенного исследования установлено, что перечисленные различающиеся признаки существенны, устойчивы, не зависят от влияния «сбивающих» факторов, обусловленных необычным состоянием (состоянием опьянения) и образуют совокупность, достаточную для вывода о выполнении исследуемой подписи не самим ФИО5, а другим лицом. Отмеченное внешнее сходство исследуемой подписи с образцами его подписи в паспорте наряду с указанными различиями частных признаков свидетельствуют о выполнении исследуемой подписи с подражанием подписи ФИО5 

Заключение эксперта суд принимает в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно выполнено экспертом ФБУ «Уральский региональный центр судебных экспертиз», имеющим высшее юридическое образование, дополнительное профессиональное образование, квалификацию судебного эксперта по специальности 1.1. «Исследование почерка и подписей» и стаж экспертной работы с 1985 года. Перед проведением экспертизы эксперт была предупреждена за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с п. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом, по правилам, установленным ст. 67Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В качестве доказательств, заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.07.2017, а также обстановки в которой происходило заключение и подписание данного договора стороной истца были приведены свидетельские показания ФИО2 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО2 суду пояснила, что в июле 2017 года ФИО6 попросила ее съездить к мужчине, подписать какие-то договоры, на что она согласилась. Они приехали к дому этого мужчины, точный адрес она не помнить, дом этого мужчины располагался недалеко от магазина «Виктория». С. попросила его выйти на улицу и вынести паспорт. Мужчина вышел, он был в нормальном состоянии, данный мужчина ей знаком не был, после она узнала, что его фамилия Попов. С. зачитывала ему документы, потом он их подписал, однако какие именно документы подписывал мужчина, она не знает, с указанными документами она не знакомилась и их содержание и суть не вникала. Документы С. и мужчина подписывали на улице, на капоте автомобиля, в положении стоя, наклонившись. При ней деньги ФИО6 мужчине не передавала. После подписания документов, один экземпляр документов ФИО6 передала мужчине. 

Между тем, суд не принимает, указанные показания свидетеля, поскольку свидетелю ФИО2 достоверно не было известно какие именно договоры, ФИО6 подписывала с ФИО5, личность ФИО5 ей была не известна. Кроме того, в соответствии с правилами ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 

Каких-либо других надлежащих доказательств, подтверждающих заключение предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.07.2017 стороной истца, суду представлено не было. 

Принимая во внимание заключение эксперта, согласно выводам которого, подпись в предварительном договоре купли-продажи от 16.07.2017 от имени ФИО5 выполнена не самим ФИО5, а другим лицом с подражанием его подписи в паспорте, а также учитывая отсутствие иных доказательств, суд приходит к выводу, что предварительный договору купли-продажи квартиры от 16.07.2017 между ФИО5 и ФИО6 не заключен.

С учетом указанных обстоятельств, оснований для удовлетворения требований ФИО6 о взыскании с ФИО9 двойной суммы задатка в размере 60 000 руб. у суда не имеется. 

Разрешая требования истца о взыскании с ФИО9 в двойном размере расходов по проведению косметического ремонта, расходов по несению коммунальных платежей, в связи с односторонним отказом от исполнения договора найма жилого помещения, суд приходи к следующему. 

Порядок и условия найма спорного жилого помещения были согласованы сторонами в договоре найма жилого помещения от 15.07.2017, заключенного между ФИО6 и ФИО5 (л.д. 11-12). Заключение договора найма жилого помещения стороной ответчика не оспаривается. 

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с условиями договора найма от 15.07.2017, ФИО5 (наймодатель) передает ФИО6 (нанимателю) жилое помещение, представляющее собой однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, во временное возмездное пользование для проживания (п.1.1 договора).

Пунктом 1.4 договора найма установлено, что срок найма объекта устанавливается с 15 июля 2017 года по момент заключения основного договора купли-продажи объекта между ФИО5 и ФИО6 и перехода права собственности на объект. Пролонгация договора осуществляется по взаимному согласию сторон. 

В соответствии со ст. 4.1 договора плата за наем объекта производится путем осуществления косметического ремонта объекта силами и за счет средств нанимателя, частичной оплаты долга наймодателя за коммунальные услуги в размере не менее 5 000 руб. 

Кроме того, в разделе 3 договора найма стороны пришли к соглашению о том, что наниматель обязан использовать объект найма только для личного проживания, провести косметический ремонт объекта силами и за счет общих средств в счет оплаты за наем объекта, произвести частичную оплату долга, образовавшегося на 16.07.2017, наймодателя за коммунальные услуги в размере не менее 5 000 руб. 

Во исполнение обязательств по договору найма жилого помещения ФИО6 в спорной квартире был произведен косметический ремонт, произведена оплата задолженности за электроэнергию, в подтверждение чего истцом были квитанции об оплате коммунальных услуг на сумму 7 856 руб., товарные чеки, подтверждающие приобретение истцом строительных и отделочных материалов на сумму 19 884 руб., акты выполненных работ, на общую сумму 26 025 руб.

В обоснование того, что спорная квартира в момент заключения договора найма жилого помещения была в неудовлетворительном состоянии, истцом были также приведены свидетельские показания. 

Допрошенная, в судебном заседании свидетель ФИО3, суду пояснила, что она ранее снимала у ФИО5 

<

адрес>, в данной квартире она проживала больше двух лет со своим гражданским мужем и сыном. В 2016 году они съехали с данной квартирой. Договор найма между ней и ФИО5 был заключен в устной форме, плата за квартиру составляла 3000 - 3500 руб. Коммунальные услуги ей не оплачивались, ФИО5 говорил, что платит сам. На момент когда они жили в квартире, состояние квартиры было удовлетворительное, в первой комнате не было электричества, в ванной комнате был сливной шланг, плитка была выбита, линолеума на полу не было, была раковина и газовая плита, окна продувало. Ремонт они в квартире не делали. В период с 2016 по 2017 года она не знает, кто проживал в данной квартире. В гостиной комнате были обои, фотообоев там не было, на кухне был рваные обои. В 2017-2018 году в данной квартире она не была. 

Допрошенная в судебном заседании, по ходатайству ответчика, свидетель ФИО4, суду пояснила, что проживает в 

<

адрес> в 

<

адрес>. В июне 2017 года в 

<

адрес> делали ремонт У-ны и С., после нового года, в январе 2018 года они оттуда вывезли вещи. В данной квартире все время проживали квартиранты. Она часто бывала в спорной квартире, поскольку ее приглашали, чтобы посидеть с маленькими детьми. После ФИО3 проживали еще одни квартиранты. У данной квартиры всегда была задолженность по коммунальным платежам, поскольку многократно в данную квартиру приходили судебные приставы-исполнители. В данной квартире она была до и после ремонта. В квартире были действительно поклеены обои в гостиной и на кухне, в ванной комнате поменяны смесители. 

К правоотношениям, возникающим из договора найма жилого помещения, подлежат применению положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймадатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату за временное владение и пользование для проживания в нем. 

Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменения договора найма жилого помещения, при этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации), учитывая, что наследником ФИО5 является ответчик ФИО9, соответственно, ответчик стал наймодателем жилого помещения, а истец продолжила проживать в жилом помещении на тех же условиях, на которых был заключен договор с предыдущим наймодателем.

Пунктом 1.4 договора найма жилого помещения предусмотрено, что срок найма объекта устанавливается с 15.07.2017 по момент заключения основного договора купли-продажи объекта между ФИО5 и ФИО6 и переходом права собственности на объект. 

Сроки заключения договора купли-продажи квартиры регламентированы п. 5 предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.07.2017, заключенного между ФИО5 и ФИО6 Между тем, учитывая, что предварительный договор купли-продажи квартиры был признан судом незаключенным, и недопустимым доказательством по делу, следовательно, его условия не принимаются судом во внимание, при толковании условий договора найма жилого помещения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что срок договора найма жилого помещения не определен. Согласно ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок в договоре найма не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Доводы ответчика о том, что договор найма жилого помещения является недействительным, поскольку сторонами не была соблюдена обязательная государственная регистрация данного договора, судом отклоняются как не состоятельные, поскольку ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, для договора найма жилого помещения предусмотрена письменная форма, государственная регистрации такого договора, законом не предусмотрена. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на односторонний отказ ответчика от исполнения договора найма жилого помещения, который выразился в предложении заключить с ней договор найма жилого помещения на новых условиях, а также то, что ответчик сменил замки в спорной квартире, таким образом, преградил ей доступ в данное жилое помещение.

Оценивая указанные действия ответчика, суд приходит к следующим выводам. 

Разделом 5 договора найма жилого помещения, сторонами было предусмотрено порядок досрочного прекращения договора, в том числе возможность отказаться от договора. 

В п. 5.1 договора найма стороны определили, что досрочное прекращение договора возможно вследствие его досрочного расторжения иди вследствие одностороннего отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанным в договоре. Односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, может быть произведен любой из сторон при систематическом нарушении другой стороной условий настоящего договора. 

Согласно п.5.4 договора найма, в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе наймодателя, соблюдении нанимателем условий настоящего договора, наймодатель возмещает все расходы нанимателя, понесенные при исполнении своих обязательств по настоящему договору в двойном размере: за проведение косметического ремонта объекта и оплату долгов наймодателя за коммунальные услуги.

Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает общее правило отказа от договора ( исполнения договора) или осуществления прав по договору, в частности предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из указанных положений закона следует, что стороны могут предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения договора. 

После смерти ФИО5 истец ФИО6 продолжала занимать спорное жилое помещение, в свою очередь ответчик ФИО9 не препятствовал проживанию ФИО6 в данной квартире, что следует из пояснений самого ответчика и не оспаривается истцом. Указанные обстоятельства также подтверждаются записью телефонного разговора, состоявшегося между сторонами 16.11.2017, которая была прослушана в судебном заседании и приобщена к материалам дела.

Поскольку, ответчик постоянно проживает в другом городе, в связи с чем не мог лично заниматься делами, связанные с принятием наследства, то им была выдана доверенность его матери ФИО1, которой он ее уполномочил вести его дела, связанные с оформлением его наследственных прав, в связи с чем, все переговоры, по найму спорного жилого помещения, от имени ответчика с истцом вела ФИО1 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1 суду пояснила, что ФИО5 являлся младшим братом ее супруга. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. Ей было известно, что в спорной квартире живут квартиранты, однако кто именно она не знала. Тогда она попросила сына (ФИО9) узнать, кто там проживает. Она начала собирать справки о наличии задолженности по коммунальным платежам, которые числятся за данной квартирой. После того, как стало известно, что квартиру снимает ФИО6, она связалась с ней и просила встретиться, на что истец около двух недель отказывалась от встречи. 29.11.2017 у нее с ФИО6 состоялась встреча, в спорной квартире. Квартира была готова к проживанию, в ней находились вещи ФИО6, стоял диван, детская кроватка, был сделан небольшой ремонт. Она уточнила у ФИО6 оплачивает ли, она коммунальные платежи, на что последняя ответила, что коммунальные платежи она не оплачивает, поскольку устно она с ФИО5 договаривалась, что оплата коммунальных платежей будет производится, только после того, когда она фактически заедет в квартиру для проживания. Кроме того, ФИО6 сообщила, что проживать в данной квартире она уж не желает, поэтому оплачивать коммунальные платежи не намерена, попросила возместить понесенные ей расходы по проведению косметического ремонта. Поскольку ФИО6 отказалась от проживания в квартире, то она предложила ей забрать вещи и вернуть ключи от квартиры, конкретный срок, в течении которого ФИО6 должна была забрать вещи и вернуть ключи ими согласован не был. В течении декабря 2017 и января 2018 года ФИО6 вывезла мебель и вещи, однако ключи от квартиры не вернула. Поскольку до февраля 2018 года ФИО6 так и не вернула ключи, то в начале февраля 2018 года она обратилась к участковому, который ей разъяснил, что она как представитель собственника со свидетелями может вскрыть квартиру и сменить там замки. 19.02.2018 она вместе с сыном и двумя свидетелями вскрыли спорную квартиру. Из вещей, которые принадлежали ФИО6, в квартире находились только мойка и кухонный шкаф, других вещей не было. Через несколько дней, после вскрытия квартиры, ФИО6 ей позвонила и попросила вернуть ей остатки вещей. После чего они с ФИО6 встретились, и она забрала вещи и вернула ключи. При каждой встрече ФИО6 требовала вернуть ей денежные средства, сначала 120 000 руб. (в декабре 2017), потом 80 000 руб. (в феврале 2018), и 30 000 руб. (когда передавала ключи). Кроме того, пояснила, что в квартире ФИО6 действительно проводила ремонт, так в гостиной комнате были поклеены обои, в ванной комнате были поменяны трубы на металлопластик, в ванной комнате был заменен смеситель. Оснований не доверять указанным показаниям свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Кроме того, показания указанного свидетеля согласуются объяснениями самой ФИО6, которая в судебном заседании также пояснила, что при первой и последующих встречах с ФИО1 она заявляла, что снимать данную квартиру она больше не намерена, готова вывезти вещи и забрать ключи, а также потребовала возместить ей расходы, связанные с проведением ремонта. Кроме того, ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон и третьих лиц, об известных им обстоятельствах, имеющих значения для дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. 

Поскольку условиями договора найма жилого помещения, не был определен порядок отказа от исполнения договора, то следует принимать правила, установленные ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, уведомление об отказе от исполнения договора найма жилого помещения, как того требует ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации стороной ответчика истцу направлено не было. 

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что договор найма жилого помещения на новых условиях был предложен ответчиком истцу 29.11.2017. Обусловленность перезаключения договора найма, как следует из объяснений ответчика, была вызвана тем, что условиями договора найма жилого помещения от 15.07.2017, заключенного между ФИО5 и ФИО6 не был определен порядок несения расходов сторонами по оплате текущих коммунальных платежей (ежемесячных). Истцом не оспаривалось, что в период с июля 2017 по ноябрь 2017 коммунальные платежи ей не оплачивались. Вместе с тем, ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если договором найма не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Однако указанная обязанность ФИО6 не исполнялась. Вести переговоры с ответчиком об изменения условий договора найма в части оплаты ежемесячных коммунальных платежей, ФИО6 отказалась. Более того, как указано выше, к тому времени у истца отпало желание снимать спорную квартиру, о чем она устно уведомила представителя ответчика – ФИО1 Какие – либо переговоры с ответчиком по поводу изменения или сохранения старых условий договора найма жилого помещения ФИО6 не вела, заявляя, что больше не желает снимать квартиру, условия нового договора, предложенного ответчиком, ФИО6 даже не рассматривались. 

После того, как ФИО6 приняла решение освободить квартиру, спорная квартира находилась в ее пользовании более двух месяцев. До 19 февраля 2018 года она имела свободный доступ в квартиру и возможность проживать там, поскольку именно 19.02.2018 ответчиком данная квартира была вскрыта квартира и сменены замки. Указанные обстоятельства подтверждаются актом вскрытия жилого помещения от 19.02.2018 (л. д. 114). Из указанного акта вскрытия жилого помещения следует, что в квартире из вещей принадлежащих ФИО6 находились только мойка и навесной шкаф, какой- либо иной мебели, бытовой техники, денежных или иных ценных вещей не имелось, указанные обстоятельства ФИО6 также не оспаривались.

При установленных судом обстоятельствах, суд не может признать поведение истца добросовестным, поскольку уведомив ответчика о том, что она отказывается от договора найма жилого помещения от 15.07.2017 и не намерена заключать договор на новых условиях, она длительное время не возвращала ключи ответчику, требуя возмещения компенсации за проведенный косметический ремонт. 

Таким образом, суд приходит к выводу, о том, что к моменту, когда ответчиком были заменены замки, истец уже отказалась от договора найма жилого помещения, поскольку практически освободила квартиру от личных вещей. Указанные обстоятельства, также подтверждаются и показаниями свидетеля ФИО4, которая подтвердила, что ФИО6 вывозила свои вещи из спорной квартиры в январе 2018 года. Доказательств обратного стороной истца в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было. 

Кроме того, после того, как истец отказалась от заключения договора найма жилого помещения, на условиях предложенных ответчиком, ответчик каких-либо принудительных мер, направленных на расторжение или изменение договора найма жилого помещения или отказа от договора от 15.07.2017 не предпринимал, препятствия в доступе и пользовании спорной квартирой истцу не чинил. Каких-либо иных действий, свидетельствующих об отказе от договора найма, не совершал. В дальнейшем (после смены замков), ответчик по первому требованию истца вернул последней, находившиеся в квартире вещи. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказалась от исполнения договора найма жилого помещения, заключенного 15.07.2017, истец ФИО6, в связи с чем, оснований для применения к ответчику ответственности, установленной п. 5.4 договора найма жилого помещения в виде взыскания в двойном размере расходов за проведение косметического ремонта и оплату долгов наймодателя за коммунальные услуги, не имеется. 

Более того, по условиям договора проведение косметического ремонта являлось обязанностью нанимателя и способом оплаты за наем жилого помещения. 

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика расходов, которые она понесла в связи с изготовлением комплекта ключей от спорной квартиры и подъезда, в размере 400 руб. суд не находит оснований для удовлетворения указанных требований, поскольку доказательств несения таких расходов стороной истца суду представлено не было. 

Поскольку основные требования истца были оставлены без удовлетворения, то, суд не находит оснований для удовлетворения производных требований ФИО6 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебных расходов, связанных с оплатой юридических услуг. 

При подаче искового заявления, истец просила предоставить ей отсрочку по уплате государственной пошлины, до 31.12.2018. 

Определением суда от 14.05.2018 заявление ФИО6 о предоставлении отсрочки от уплаты государственной пошлины было удовлетворено, истцу была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу. 

На момент рассмотрения гражданского дела истцом доказательств уплаты государственной пошлины в размере 4 558 руб. 60 коп., суду представлено не было. 

Учитывая, указанные обстоятельства, а также то, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца, то государственная пошлина в размере 4 558 руб. 60 коп., подлежит взысканию с ФИО6 в доход местного бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 197, 198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Исковое заявление ФИО6 к ФИО9 о взыскании долгов с наследодателя, оставить без удовлетворения. 

Взыскать с ФИО6 в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 558 руб. 60 коп. 

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Артинский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Касаткина О. А.