К делу № 2-1446/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 сентября 2018 года Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующей судьи Дадаш И.А.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности 23АА № 8071904 от 15.06.2018г., 

при секретаре Погореловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО Белореченский район о признании права собственности на самовольную постройку, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 просит суд признать за ним право собственности на самовольную постройку - жилой дом, общей площадью 96,8 кв.м., расположенного по 

<

адрес> 

В обоснование исковых требований представитель истца пояснила в судебном заседании, что ФИО2 владеет и пользуется на условиях аренды земельным участком площадью 653 кв.м., кадастровый номер: №, по 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 26.01.2017 года к договору аренды земельного участка от 16.04.2014 года. На вышеуказанном земельном участке он построил жилой дом общей площадью 96,8 кв.м., зарегистрировал в БТИ, изготовив технический паспорт жилого дома. Строительство он окончил летом 2018 года. 21.06.2018 года обратился к кадастровому инженеру ФИО3 с заявлением на изготовление технического плана, но получил отказ, так как отсутствует разрешение на строительство. 27.06.2018 года он предоставил документы на государственную регистрацию права на выстроенный им жилой дом площадью 96,8 кв. метров. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) но при приеме документов был уведомлен о возможном отказе, по причине отсутствия технического плана. Возведенная им самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Иным путем, кроме обращения в суд, он лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку. 

Представитель ответчика - администрации МО Белореченский район в судебное заседание не явился, однако предоставил отзыв на исковое заявление, в котором просил в иске отказать, указал, что истцом было произведено строительство жилого дома. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса). Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса). Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства. Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения. На основании изложенного, администрация муниципального образования Белореченский район отказала в выдаче разрешения на строительство на спорный объект. В силу ч. 7 ст. 70 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Земельный участок, на котором было воздвигнуто строение, имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, ст.85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне Ж-1Б с целевым назначением - зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы. Объект недвижимости выстроен в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, однако постройка не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки Белореченского городского поселения Белореченского района, утвержденные решением Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 8 апреля 2016 г. № 120. Согласно параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства данной зоны, относительно вида использования указанного земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства», при размещении индивидуального жилого дома, необходимо соблюдать следующие требования: минимальная/максимальная площадь земельных участков - 3000/3500 кв.м.; минимальная ширина земельных участков подлежащих застройке - 8 м; максимальное количество надземных этажей зданий - 3 этажа (включая мансардный этаж); максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (или конька кровли) - 12 м; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60 %. Кроме того, Правилами установлено, что минимальные отступы от границ земельных участков для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений: для жилых зданий - 3м., расстояние от красной линии и улиц, до жилых и общественных зданий - 3 м, до границы соседнего участка до домовладения, расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее - 3м. (кроме земельных участков в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 15 метров и менее). Вместе с тем спорный объект капитального строительства расположен на расстоянии менее трех метров от границы смежного земельного участка. Таким образом, выполненное строительство нарушает требования местных нормативов градостроительного проектирования и установленные параметры Правилами землепользования и застройки. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры (л.д.82-87). 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования ФИО4 в судебное заседание не явился, однако предоставил заявление, в котором подтвердил то обстоятельство, что истец выстроил дом на расстоянии 1,81 м. от межи (границы) разделяющие их земельные участки, что является нарушением закона. Однако, он не возражает против этого отступа, так как ему данное обстоятельство не создает никаких препятствий в пользовании его земельным участком, просит иск удовлетворить, а дело рассмотреть в его отсутствие (л.д.95,106).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, предоставил заявление, согласно которому просит вынести решение на усмотрение суда, а дело рассмотреть в его отсутствие (л.д.34).

Третье лицо кадастровый инженер ФИО3 в судебное заседание не явилась.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд считает правильным исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Однако, исходя из положений ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено документально, истец ФИО2 владеет и пользуется на условиях аренды земельным участком площадью 653 кв.м., кадастровый номер: №, по 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 26.01.2017 года к договору аренды земельного участка от 16.04.2014 года (л.д.6). На вышеуказанном земельном участке ФИО2 построил жилой дом, общей площадью 96,8 кв.м, зарегистрировал в БТИ, изготовив технический паспорт жилого дома (л.д. 16-29). Строительство он окончил летом 2018 года. 21.06.2018 года обратился к кадастровому инженеру ФИО3 с заявлением на изготовление технического плана, но получил отказ, так как отсутствует разрешение на строительство (л.д. 30). 27.06.2018 года он предоставил документы на государственную регистрацию права на выстроенный им жилой дом площадью 96,8 кв. метров. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) но при приеме документов был уведомлен о возможном отказе, по причине отсутствия технического плана. 

В настоящее время ввести данный объект в эксплуатацию невозможно, так как отсутствует разрешение на строительство постройки, проектная документация до начала строительства постройки также не составлялась и не согласовывалась, что подтверждается письмом администрации МО Белореченский район Краснодарского края за №17-15/36 от 25.07.2018 года (л.д.88).

Таким образом, внесудебная возможность признать за истцом право собственности на новый возведенный объект отсутствует.

Согласно определению ВС РФ от 16.06.2015 г. по делу № 309-КГ15-209, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса). Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса). 

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. 

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства. 

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Следовательно, приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Как установлено в результате строительства жилого дома, общая площадь жилого дома Лит. А составляет 96,8 кв.м., жилая площадь – 49,2 кв.м., площадь* - 102,7 кв. м. Поскольку истец ФИО2 не обращался к ответчику за получением соответствующего разрешения, то ему администрацией муниципального образования Белореченский район было отказано в выдаче разрешения на строительство на спорный объект. Зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества в настоящее время истец возможности не имеет, поскольку в силу ч. 7 ст. 70 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» до 01 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. 

В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Согласно Правилам землепользования и застройки территории Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края, утвержденных решением Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 08.04.2016 года №120 (в редакции решения Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 18.11.2016 года № 157, решения Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 10.02.2017 года № 177, решения Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 21.09.2017 года № 219, жилой дом, расположенный по 

<

адрес> расположен в зоне Ж-1Б (зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы). 

Таким образом, в соответствии с разрешенным использованием - для застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы, возведенный объект недвижимости соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, Правилам землепользования и застройки и построен в соответствии с целевым назначением земельного участка и его целевого использования.

Согласно судебной строительно-технической экспертизе, объект исследования - жилой дом, расположенный по 

<

адрес> соответствует строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям, а также параметрам установленным документацией по планировке территории – правилам землепользования и застройки в части отступов от границы с земельным участком №5 по пер. имени А.П. Чехова г. Белореченска Краснодарского края и отступов от задней межи и красной линии застройки, но не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории – правилам землепользования и застройки в части отступа от границы с земельным участком 

<

адрес>. Жилой дом, расположенный по 

<

адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.41-81).

Вместе с тем, третье лицо ФИО4 не возражал против отступа истца от его земельного участка менее, чем 3м., согласился с иском в полном объеме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 31 Постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Пунктом 26 указанного Постановления Пленума предусмотрено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно положению ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе признания права.

Суд, учитывая, что спорный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм, регламентов и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также то обстоятельство, что назначение земельного участка, принадлежащего истцу, предусматривает строительство недвижимых объектов, при этом истец предпринимал меры по легализации самовольной постройки, мнение третьего лица ФИО4, не возражавшего против ненадлежащего отступа истцом при строительстве объекта от его земельного участка, считает требование ФИО2 подлежащим удовлетворению, поскольку иной способ разрешить данный спор действующим законодательством не предусмотрен.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к администрации МО Белореченский район о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом Лит. А, общей площадью 96,8 кв.м., жилой площадью – 49,2 кв.м., площадью*102,7 кв.м. (согласно приказу Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016г.), расположенный по 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение одного месяца со дня его вынесения. 

Судья: И.А. Дадаш