Дело- 3а-86/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

27 января 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием:

представителя административного истца Локтионова Е.В. Остапенко А.В.,

эксперта *******

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Локтионова Е.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Локтионов Е.В. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска Локтионов Е.В. указал, что является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности: 

на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:90, площадью 2 100 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (литер «А» - торговый центр), расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-т. *********** 

объект капитального строительства, торговый центр, назначение: нежилое, общей площадью 4143,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:010410:328, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-т. ************* а также на праве собственности ему принадлежит объект капитального строительства, нежилое здание, кадастровый номер 26:12:010410:386, площадью 3 657,8 кв.м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, *****************

Кадастровая стоимость названных объектов недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена: 

с кадастровым номером 26:12:010410:90 в размере 11 883 060 рублей, 

с кадастровым номером 26:12:010410:386 в размере 51 918 128,25 рублей и объекта с кадастровым номером 26:12:010410:328 по состоянию на 12 мая 2016 года в размере 126 888 911,54 рублей, 

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налога на это имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер»:

с кадастровым номером 26:12:010410:90 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 910 000 рублей,

с кадастровым номером 26:12:010410:328 по состоянию на 12 мая 2016 года в размере 46 941 900 рублей,

с кадастровым номером 26:12:010410:386 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 30 153 900 рублей.

Административный истец Локтионов Е.В., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: администрация г. Ставрополя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, не явились, о причине неявки не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца Локтионова Е.В. Остапенко А.В., в судебном заседании поддержал исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, объяснения эксперта ************ суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона N 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Из чего следует, что результаты определения кадастровой стоимости вышеприведенных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Локтионова Е.В., являющегося плательщиком земельного налога и налога на имущество, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость недвижимого имущества.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при разрешении дела по заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Как следует из материалов дела Локтионов Е.В. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:90, площадью 2 100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (литер «А» - торговый центр), расположенный по адресу (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, ***************.

Также ему на праве общей долевой собственности 1/2 доля в праве, принадлежит объект недвижимости: торговый центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 4143,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:010410:328, расположенный по адресу: Ставропольский край, *********и на праве личной собственности принадлежит нежилое здание, кадастровый номер 26:12:010410:386, площадью 3657,8 кв.м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, *******

Принадлежность административному истцу на праве собственности перечисленного недвижимого имущества подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: 26-АЗ 080800 от 03 августа 2010 года, 26-АЗ 080802 от 03 августа 2010 года и 26 АК 328973 от 13 ноября 2015 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам от 12 августа 2016 года, 28 и 29 марта 2016 года, выданным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость принадлежащих Локтионову Е.В. на праве общей долевой собственности объектов недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки определена: 

земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:90 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 11883 060 рублей, 

нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010410:386 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 51918 128,25 рублей. 

нежилого здания - торговый центр с кадастровым номером 26:12:010410:328 по состоянию на 12 мая 2016 года в размере 126888911,54 рублей (в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости от 16 мая 2016 года б/н ).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, Локтионов Е.В. в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленные оценщиком ООО «ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР» отчеты об оценке № 00532 от 16 июня 2016 года и № 00531 от 16 июня 2016 года, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

с кадастровым номером 26:12:010410:90 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 910 000 рублей,

с кадастровым номером 26:12:010410:386 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 30 153 900 рублей,

с кадастровым номером 26:12:010410:328 по состоянию на 12 мая 2016 года в размере 46 941 900 рублей.

На указанные отчеты об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчеты, даны положительные экспертные заключения от 05 июля 2016 года № 548/12-16 и № 548/11-16, соответственно.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №291/11/16Э от 21 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: 

земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:90, площадью 2 100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (литер «А» - торговый центр), расположенного по адресу (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, ******************, по состоянию на 01 января 2015 года – 5000704 рубля; 

нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010410:386, площадью 3657,8 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ****************** по состоянию на 01 января 2015 года – 39010198 рублей; 

торгового центра, назначение: нежилое здание, общей площадью 4143,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:010410:328, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, *************, по состоянию на 12 мая 2016 года – 70099552 рубля. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка и объектов капитального строительства эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения тех либо иных подходов в отношении каждого из оцениваемых объектов мотивирован.

В ходе применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объектов оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт *******., составившая вышеуказанное экспертное заключение, подтвердила его выводы.

Пояснила, что оценивался земельный участок площадью 21 сотка, расположенный по адресу: г.Ставрополь, ***********, разрешенное использование: для размещения торгового центра. Ею были применены сравнительный и доходный подходы. При сравнительном подходе использовались аналоги торгово-офисного назначения, как и оцениваемый земельный участок, в количестве 4 объектов-аналогов, расположенные по ул.Доваторцев в г.Ставрополе, сопоставимой с пр.Кулаковым, по основным экономическим техническим и другим характеристикам с объектом оценки (расположение вблизи крупных магистралей, высокий трафик, наличие подъездных путей и транспортных стоянок, наличие коммуникаций).

В рамках данного подхода были применены минимальное количество корректировок: скидка на торг 8% для активного рынка и корректировка по площади. 

При определении рыночной стоимости земельного участка применен и доходный подход. В результате расчета проведенного в доходном подходе определена стоимость единого объекта недвижимости, который включал стоимость земельного участка с расположенным на нем объектом капитального строительства. Для определения стоимости земельного участка в доходном подходе, была определена стоимость объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, с применением затратного подхода. Стоимость земельного участка в доходном подходе определена как разница между стоимостью единого объекта недвижимости определенного в рамках доходного подхода и объектом капитального строительства, определенного при затратном подходе.

Рыночная стоимость объектов капитального строительства определенная в результате согласования результатов расчетов их стоимости определенных тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным. 

Все отобранные объекты-аналоги объектов капитального строительства сопоставимы с оцениваемыми объектами капитального строительства по основным ценообразующим факторам: по целевому назначению, по месторасположению, по площади и коммуникациям. Разница в характеризующих признаках объектов аналогов по сравнению с оцениваемыми объектами, скорректирована применением соответствующих корректировок, их количество минимальное. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов.

Доказательств, недостоверности размера рыночной стоимости объектов капитального строительства и земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы, не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате его индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Локтионова Е.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы. 

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец Локтионов Е.В. обратился в суд с настоящим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости 03 октября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:90, площадью 2 100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли (литер «А» - торговый центр), расположенного по адресу (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, *************, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 5000704 рубля (пять миллионов семьсот четыре рубля) рубля.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 26:12:010410:386, площадью 3657,8 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ***************, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 39010198 рублей (тридцать девять миллионов десять тысяч сто девяносто восемь рублей) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - торговый центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 4143,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:010410:328, расположенного по адресу: Ставропольский край, ****************, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 мая 2016 года, в размере 70099552 (семьдесят миллионов девяносто девять тысяч пятьсот пятьдесят два рубля) рубля.

Заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости поступило в суд 03 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.